土地使用权续期的港台启示录

来源：土流网2016-04-19 15:52:27

近期，温州民用住宅20年土地使用权年限届满续费的消息引发社会舆论关注。针对土地使用权续期问题，目前中国大陆并无出台可实际操作的相关法律法规。暂时无解的情况下，不妨看看我国港台地区是如何处理这一问题的。

香港年续期费为年度房屋租金的0.15%

中国大陆的土地使用权制度主要借鉴自香港的官地批租制度，因此香港土地使用权续期处理方式也可供参考。香港的土地使用权出让合同分为可续期与不可续期两种，住宅用地大部分可续期，工商业用地多为不可续期。

香港的《政府租契条例》和《新界土地地契（续期）条例》对土地使用权续租做了规定。土地使用权到期后，香港政府赋予使用权人自动续期的权利，续期与批租的期限相同，如50年，每年需缴纳新地税。《政府租契条例》第40章里规定：“根据新政府租契而应缴付的新地税，其款额须为相等于根据新政府租契持有地段或分段的应课差饷租值百分之三的款额。”

差饷即房产税，香港目前的差饷为年度房屋总租金的5%，也就是说，每年应缴纳的土地使用权续期费为年度房屋租金的0.15%。

台湾不续期土地所有权人补偿地上权人

中国台湾对土地使用权续期的处理法规集中在台湾民法第三章地上权中。台湾的地上权，指的是为建造房屋、隧道、沟渠等工作物及培植竹林树木而使用他人土地的权利。也就是说，地上定着物与其依附的土地是两个完全独立的客体，二者可以单独存在。地上权大都以50年为期，期满后可续期一次。台湾民法第840条规定，“地上权人之工作物为建筑物者，如地上权因存续期间届满而消灭，土地所有人，应按该建筑物之时价为补偿。但契约另有订定者，从其订定。土地所有人，于地上权存续期间届满前，得请求地上权人，于建筑物可得使用之期限内，延长地上权之期间。地上权人拒绝延长者，不得请求前项之补偿。”

也就是说，如果地上权到期时双方未达成续期协议，建筑物归土地所有权人但要补偿地上权人，如果土地所有权人要求续期，地上权人拒绝续期那他就不再享有赔偿。

无偿续期或会突破“土地国有”红线

对于“温州20年土地使用权年限届满续期费用为房价的三分之一”的新闻，大众惊呼高额续费的同时（据温州市国土局相关人士表示，该续费标准有误），也对20年的使用期感到疑惑，不是70年吗？原来，在上世纪90年代，为放活市场促进经济增长，温州市政府在在不超过居住用地最高年限七十年的前提下，按二十年到七十年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

我国《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并没有表明该如何续期，有偿还是无偿？续期的长短和次数。所以，目前，这项规定并不具备可操作性。

香港和台湾对土地使用权续期的处理提供了不同的模式，一种是有偿续期，一种是国家收回房屋并给予补偿。两者相较，社会大众对后一种明显更难接受。为什么是有偿续期方式呢，我国城市土地为国家所有，如无偿续期，或许将突破“土地国有”这条红线。因此，问题的核心在于，如何确定土地使用权续期土地出让金标准。

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