土地流转专业平台

随着土地经营权流转规模扩大，目前，已经有超过三分之一的承包土地流转出去，每年新增流转面积4000多万亩，涉及数以百万计的承包农户，但是在这期间却依旧存在了不少亟需解决和澄清的问题。

近日，农业部印发了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》(以下简称《规范》)，为土地健康流转提供了制度保障。

那么，土地流转怎样交易算规范?农村土地经营权流转交易市场的交易品种有哪些?这个《规范》又有哪些看点?现为您梳理如下。

看点一：信息要公示，交易受监督

截至2015年底，已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心，覆盖了全国约43%的县级行政区划单位，流转合同签订率达到67.8%。

但从实践看，各地土地流转交易市场发展并不均衡，有的运行时间较长，交易也比较规范;有的刚刚起步，需要逐步建立健全相应制度。

《规范》提出：流转市场要做好信息公示和发布，流转合同订立应参照土地经营权流转交易合同示范文本，交易双方可以获得交易市场提供的流转交易鉴证，合同到期后流入方在同等条件下可优先续约。

实践中，随着交易双方对土地经营权流转交易服务的需求不断提高，交易市场的服务内容也不断增加和完善。

《规范》提出：市场可以为交易双方组织提供法律咨询、资产评估、会计审计、项目策划、金融保险等服务，但收费标准应根据相关规定，由当地物价部门核定并予以公示。

同时，为保障农村土地经营权流转公开、公平、规范运行，市场应该自觉接受社会公众的监督和依法接受有关部门的管理。

看点二：土地流转交易平台包括哪些?

进行土地流转，那么就一定需要一个交易的平台，需要一个健康、有序的农村土地经营权流转交易市场，依照市场规律，为交易双方提供服务。

目前，多数土地经营权流转交易市场是依托农业系统经营管理部门成立的事业单位或国有企业，也有一些是民营企业利用互联网等手段建立的流转交易平台。

《规范》指出，农村土地经营权流转交易市场，是指为农村土地经营权依法流转交易提供服务的平台，主要包括农村土地经营权流转服务中心、农村集体资产管理交易中心、农村产权交易中心(所)等。

看点三：农村土地经营权流转交易应具备的条件

农村土地经营权交易应具备的条件主要有四个，

(一)权属清晰无争议;

(二)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织，且有流转交易的真实意愿;

(三)流出方必须是产权权利人，或者受产权权利人委托的组织或个人;

(四)流转交易要符合法律法规和环境保护规划、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等政策规定。

需要注意的是，流转交易必须是交易双方的真实意愿，另外则是必须符合环保规划、城乡一体化建设规划等政策规定。如果这四个条件其中之一不具备，交易不应成立。

看点四：农村土地经营权流转交易市场的交易品种

农村土地经营权流转市场的交易品种，主要包括四种：家庭承包方式取得的土地经营权;其他承包方式取得的土地经营权;集体经济组织未发包的土地经营权;其他依法可流转交易的土地经营权。

看点五：农村土地经营权流转交易主体

《规定》明确，农村集体经济组织、承包农户、家庭农场、专业大户、农民专业合作社、农业企业等各类农业经营主体，以及具备农业生产经营能力的其他组织或个人均可以依法在农村土地经营权流转交易市场进行交易。

看点六：集体土地经营权流转须2/3村民代表同意

现在，整村整组流转土地的有很多，越来越多的集体对外流转交易土地的现象出现。集体流转中，可能在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用。

当时，也可能会出现某些人并不同意流转，或是出现少数基层干部私相授受、谋取私利的现象。信息不公开、不透明，也很容易导致纠纷等问题。

因此，《规范》特别提出，在流入方进场交易时，集体在组织统一流转农户通过家庭承包方式取得的经营权时，要有书面委托书。

另外，未发包集体土地经营权流转时，要提供农村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员，或者三分之二以上村民代表签署同意流转土地的书面证明。

看点七：工商资本下乡需提供经营能力证明

近年来，在农村土地流转中，工商资本下乡租赁农地的发展日益加快，2015年流入企业的农户承包地面积达到4600万亩，占流转土地总面积的10.4%。

对此，中央高度重视，强调对工商资本租赁农地要有严格的门槛，租赁的耕地只能搞农业，不能改变用途。

什么东西都有个利弊之分，工商资本进入农业，虽然可以带来资金、技术和先进的经营模式，但另一方面，工商资本长时间、大面积租赁农地，很容易出现挤占农民就业空间，加剧耕地“非粮化”和“非农化”倾向。

为了进一步规范工商资本下乡行为，此次《规范》强调，流入的土地超过当地规定标准以上的，需提供农业经营能力等证明、项目可行性报告，以及有权批准机构准予流转交易的证明。