土地流转专业平台

来源：经济参考报

    中信信托有限责任公司(以下简称“中信信托”)10月15日正式对外发布消息称，10月10日该公司成立了新的土地流转信托。该计划名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。中信信托此前公告称，该信托计划的A类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府，A类信托单位5400万份。信托成立时发行，期限为12年。自此，我国首单土地流转信托正式落地安徽。

　中信信托业务负责人吴超杰在发布会上透露，前期产品涉及的流转土地面积达5400亩，后期还将涉及25000亩。流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资发展有限公司作为服务商提供服务。

　“这样我们能够保证原有土地所有权、承包权及农地性质不会发生变化。”吴超杰进一步指出。

　根据我国现行土地管理法，土地所有权归属分两类：一是全民所有制，即国有土地；二是劳动群众集体所有制，主要指农村集体土地。在农村集体所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等农用地以外，用于宅基地、集体企业用地等建设用途的土地。

　现行土地管理法规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”这意味着，在原先的制度框架内，农村集体用地无法通过招拍挂等方式入市流通，相关权益也无法通过市场化途径进行分配。

　对此，中信信托的相关工作人员解释，该信托计划具有结构化、混合型的特征。其中，混合型是因为它包含财产权资金、建设资金和地租资金。为解决建设资金和农民土地地租支付的问题，中信信托将另行发行资金信托计划。作为受益权人，被流转土地农户的收益有基本地租收入、扣掉税费后的土地增值部分以及在园区工作农户的工资性收入。

　在风险管控方面，上述工作人员对《经济参考报》记者坦言，作为新生事物，可能有很多问题出现，目前我们主要通过前期对产业方进行严格挑选、确定订单环节以及兑付时服务商差额弥补的办法，来尽量规避农户的损失。

　在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下，农村土地承包人基于对受托人的信任，将其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人，由其利用专业规划经营管理或使用，土地收益归受益人所有。“中信信托推出的这种土地流转新模式，有别于以前模式，有很大发展空间。”一长期关注我国土地流转市场的人士对《经济参考报》记者表示。

　事实上，当前一些城市已经开始在农地的市场化道路上，尝试一些打破“二元制”的探索。其中，重庆市基于“计划+市场”的双轨制试点阶段的“地票模式”已经广为人知，这种模式通过将农村建设用地指标打包整合成“地票”，再通过先交易“地票”，然后将具体土地征为国有的方式，使得原本不能直接流转的农地实现市场化流转。

　此外，还有将农地国有化之后再流转的“深圳模式”，以及海南省所尝试的，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营已经纳入流转试点的农村集体建设用地，来用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

　参与土地管理制度改革工作的一位权威人士告诉《经济参考报》记者，土地制度改革的一个重点，就是在原有制度模式上，通过总结当前一些试点城市的经验，完善“农地”通过市场化方式进行流通，以及权益进行市场化分配的路径。