土地流转专业平台

来源：金融市场

    被赋予诸多期待的“信托公司参与农村土地信托流转”终现实质性操作，首单项目落地中信信托。

    而一直在土地流转领域投入很大精力的北京信托，尽管暂时未有明确公告显示已有相关项目成立，但10月14日，记者从其内部了解到的信息显示，北京信托上月相关项目已通过内部审批，离正式推出只差朝夕。

    不仅如此，该机构在年底前还将有多单土地流转业务落地。除此之外，上海信托、华宝信托等多家机构也在这一领域伺机出手。

    诸多信息显示，尽管政策及法律关系处理难度极大，但土地流转信托业务终于在相关政策启动步入“元年”，未来发展空间可期。

    土地经营权流转信托现首单

    据了解，这款被称为“首单”的土地流转信托项目，名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”，10 月10 日已正式成立，信托期限为12 年。试点地为安徽宿州埇桥区，可流转面积达5400亩。

    事实上，信托公司开展土地相关业务不乏案例，之所以此项目被认为具有“破冰”意义，在于其已实质性符合土地经营权流转信托的基本原理：将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司经营管理，并实现土地受益权的标准化和凭证化，土地使用权委托方定期领取收益。

    而在宿州项目中，土地实现流转后，中信信托亦采取引入第三方企业开展经营管理的模式，其选定的合作对象为安徽帝元。据了解，这家以生物研发投资为主业的公司，背靠中科院合肥物质科学研究院，与当地政府合作密切，并曾在两年前与宿州市埇桥区政府达成战略合作，总投资10.5亿元在当地建立超大规模农业循环产业园。

    另一家对于土地业务保持高度关注的机构是北京信托，此前其运作“富民系列”信托计划涉水“农民拆迁补偿款管理”，但该信托计划并未通过财产权信托的模式，实现农村土地使用权或经营权的流转，与标准化的农村土地流转信托模式还有较大差异。

    而在运作上述项目后，北京信托也一再释放出对于实质意义上的土地流转信托业务高度关注的信号。

    记者从内部人士处获悉，北京信托的土地流转信托业务早已进入实质阶段，已在北京、江苏等地部署具体工作，并有两个业务部门参与相关工作当中，有项目上月已完成内部审批，很快能够正式推出，年内更有多单业务将正式成立。

    此前北京信托管理层接受媒体采访时透露，预计今年流转面积可达3万亩。

    “信托”缺席的“信托模式”

    土地流转信托在业内引发高度关注的动力，来源于高层不断释放的支持信号。

    随着城镇化战略不断被以各种形式强化，作为其中最为重要的制度创新——土地制度创新方式便成为了至关重要的问题。年初国务院颁发的“一号文件”提出，要用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，也被解读为“为农村土地流转铺路”。

    而切实地参与并主导土地流转信托的运作，便是对于正在酝酿转型的信托行业来说是一项难得的机遇。

    广义而言，土地流转包括农村承包土地（耕地）经营权流转以及集体建设用地（主要为宅基地）使用权的流转，现有的几种主要形式包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承、代耕等。

    而所谓信托模式，实为一种在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下，农村土地承包人基于对受托人的信任，将其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人，由其利用专业规划经营管理或使用，土地收益归受益人所有的一种土地流转创新方式。

    信托模式具有能够实现土地所有权、承包权、使用权及权利主体和利益主体相互分离的制度优势。尽管已有多地试点成功施行“土地信托”，例如早期的“绍兴模式”及后来的“益阳模式”、“沙县模式”等，但却并无真正的商业信托公司主导运作的案例，充当信托“受托人”角色的多为地方政府单独成立的运营机构。

    事实上，相比这种模式，信托公司参与土地信托流转则有更多优势可言，并能提供更加系统和全面的一揽子金融服务，具有更高的运作效率，并且更加规范化。

    具体操作模式可以为，信托公司作为受托人接受委托，并引入相关的农业企业负责经营流转土地，存续期内由信托公司向受益人分配信托收益，信托到期后返还土地经营权。

    关注土地流转信托的业内人士表示，信托公司参与这类项目还有更大的运作空间，除土地流转信托外，农民每年获得的收益可以再成立资金信托，由信托公司代为管理，有利于保值增值；更重要的是，信托公司还可以为其引入的管理方提供配套融资，带动相关业务。