土地流转专业平台

来源： 中国经济时报

    在经历通道类业务受挤压、产品风险进入暴露高峰期的长期磨炼之后，缺乏方向的信托公司开始重新找回属于自己的“蓝海”。

　10月11日，中信信托发布公告称：“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”（下称“1301期计划”）于本月10日正式成立。1301期信托计划的服务商为安徽帝元现代农业投资有限公司。

　这是首单信托公司参与的土地流转信托。所谓土地流转信托，是指农村集体组织或农户个人将合法拥有或具有处置权限的农村土地使用权作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，实现保值增值，使农民定期获得稳定的信托收益。

　上述土地流转信托的成立，拉开了信托公司参与农村土地流转的序幕。在安排土地流转相关各方利益上，该信托计划有诸多可资借鉴之处，是对现有各类土地流转模式的一次升级。多位信托业内人士均表示，由于城镇化空间广阔，土地流转信托或将成为信托公司未来发展的“蓝海”。

　不过，信托业人士亦对本报记者表示，现有土地流转信托的试验意义大于实际作用，其大量推广还需土地登记制度方面的政策进一步明确。

　信托公司抢滩城镇化

　中信信托业务负责人吴超杰表示，上述信托计划的期限为12年，A 类委托人为安徽省宿州市 桥区人民政府，信托计划成立时发行A类信托单位5400万份。信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。

　“1301期信托计划是一个复合型的信托计划，进行了分层设计，其中既包括财产权又包括资金受益权。目前公告成立的是财产权部分，尚未进入到资金募集阶段。”中信信托董事会相关负责人对中国经济时报记者表示，涉及到的土地都是农民的承包用地，不牵涉宅基地和建设用地。未来如果情况不错，还可能会分期募集来扩充规模，募集期的确定根据市场的具体需要。

　据介绍，流转后土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供服务。园区规划为五大板块，涉及到二十多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台五大板块，形成完整的农业循环产业链。

　一位信托公司高管对本报记者表示，采用信托模式进行土地流转的优点在于能将土地集中起来进行使用，进行农业产业化运作。

　“农民工进城打工，很多把土地委托给邻居，或者家里面的老人在耕种，有的简单委托给了第三方。这不利于土地产值的有效利用。这是现实存在的需求，也是全国普遍存在的现象。基于这个需求，在当地政府倡导下，我们金融机构介入。”上述中信信托人士表示，信托公司在介入后可以通过真正发挥信托制度的优势，成为土地看护人，不改变土地的所有权、使用权、受益权。另外，可以实现集约化经营，把土地盘活，通过引入农业科技提高整个土地的产值。”上述中信信托人士说。

　多家信托公司都对土地流转信托表现出了兴趣。此前，北京信托成立的“富民系列”信托计划就涉及到对农民拆迁补偿款的管理，离设计成财产权信托模式对农村土地使用权或经营权进行流转只有一步之遥。据了解，目前，北京信托、安信信托都在筹备土地流转相关的项目。

　“我们也一直在关注土地流转信托的最新情况，也进行了相关研究。推出土地流转信托将是明年的工作重点。”某中型信托公司高管对本报记者表示。

　信托模式增厚农民收入

　上述中信信托人士透露，通过信托计划的安排，参与土地流转的农民收益将包括“地租收益＋工资”两个部分。

　地租收益包括两个部分：一是基本地租，二是浮动收益。首先是以地租的形式，以三等小麦的亩产值作为基本地租。另外，由于服务商经营的主要是经济作物，小麦没有经济作物的收益高，因此农民还有浮动的收益。服务商经营收益在扣除成本之后，70%都要返归给农民。

　除此之外，当地政府在筹建一个农业产业园，是在做整体的现代农业规划，流转的土地就在范围之内。由于里面会创造就业机会，农民可以在产业园工作获取工资收益。

　“这是一个多赢的局面。作为农户，获得了稳定可发展的收益；作为当地政府，创造了就业，带来直接税收；对农业企业，也能找到合适自己发展的一片区域。”上述中信信托人士认为，这种在政府引导下，协调各方权益的模式是可以推广和探讨的。

　随着城镇化战略的强化，如何对其中最为重要的制度——土地制度进行创新成为了至关重要的问题。

　今年伊始，国务院颁发的“一号文件”提出，要用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作。此举也被看作为农村土地流转铺路。

　对于最大化农民利益而言，较之现在比较普遍的流转方式诸如转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承、代耕等，信托模式因为可流转土地的规模更大，收益空间因而更加可期。

　“这种项目将是未来新的增长点。”用益信托首席分析师李旸对中国经济时报记者表示，由于国家的土地政策、城镇化政策在三中全会之后可能会发生变化，变化之后可能会对信托公司带来一些机会。在土地处置上面，信托可以有所作为，为以后大面积铺开来做提供经验。

　土地登记制度仍待明确

　“我们选择安徽，一是因为当地有实际需求，当地宿州的政府牵头，农民也积极配合。第二，30多年前家庭联产承包责任制是从安徽开始的，30年后，我们也希望从安徽开始。这种模式毕竟也是一个先行试点，希望能进一步推广。”上述中信信托人士表示，中信信托目前已经储备了一部分项目，而对土地流转信托的研究自两三年以前就已经开始。

　不过，前述中型信托公司的高管认为，与目前已经存在的政府专门信托机构相比，信托公司如果仅仅做进行管理的事务型信托并无优势。他表示，由于信托法并不只针对金融机构，因而政府也可以利用信托原理通过设立专门机构成为民事信托的受托人，“沙县模式”就是其中一例。

　他猜测，中信信托涉足此款信托计划，事实上是想通过土地收益权进行融资，这也是信托公司的利润和动力所在。如果单纯做进行管理的事务型信托，地方政府主导的模式或许更有优势，而如果没有更多利润，对信托公司也无多少吸引力。

　事实上，中信信托方面设计的土地流转信托的结构中也包含了资金募集的可能。

　“按照道理说，进行土地流转，设计成财产信托最好，但是受国情所限，现在只能做成财产权信托。”上述中型信托公司高管表示，土地登记制度需要明确，如果加以明确信托公司会有更高热情参与。

　“目前来看，障碍主要是在政策方面和法律方面。现有法律和政策对农村土地处置上没有明确规定。但是这正是意义所在，因为，信托公司是比较善于抓住点滴机会的。”李旸说。