土地流转专业平台

来源：理财周报

    国内首只土地流转信托计划正式落地，土地流转信托第一次在国内变为现实，而作为项目操刀者的中信信托再一次成为信托业的焦点。

　中信信托将首战之地选在了安徽宿州埇桥区，涉及可流转面积5400亩。据中信信托称，远期土地流转项目计划将覆盖25000亩。

　在此之前，北京信托也曾公开表示将推出土地流转信托，但最终还是让中信信托抢先推出。而目前，绝大部分的信托公司只是在观望土地流转信托的试点，短期并没有相关的项目计划。

　中信信托接手宿州项目，

　原投资方现为服务商

　“中信信托推出土地流转信托速度还是很快的，之前只是听说中信信托在研究土地流转，但也没有听说太多有关该项目的推进消息。”一位北京当地的信托公司高管称。

　在今年7月份举行的中国信托业高峰论坛上，中信信托董事长首次公开提及土地流转信托的问题。据了解，在此之前，中信信托已经开始了有关土地流转信托的研究和前期的项目调研。

　“从开始研究到最后推出信托项目，前后用了半年左右的时间，其中关于土地流转信托的基本模式的研究到结合项目可行性花费了大部分时间。”中信信托的内部人士对记者称。

　据该人士称，在中信信托介入该项目之前，5000多亩农户的流转土地已由当地政府基本完成流转的确权和登记。

　“对于土地流转信托，最为重要的一项就是前期的确权登记，否则后续项目进行中会遇到很多麻烦。如果当地没有很好的推动政策和流转基础，项目推进会很慢。”一位华北的信托公司高管分析称。

　实际上，中信信托的这首单土地流转信托计划所指的土地流转的工作早在2011年就开始了。

　当时，宿州市埇桥区有两块国字牌，一块是全国51个国家现代农业产业示范区之一；另一块是全国20个中国农村综合改革实验区之一。

　作为此次土地流转信托的服务商安徽帝元现代农业投资有限公司(下称安徽帝元)，也是2011年就介入埇桥区土地流转项目的。

　2011年9月， 安徽帝元生物科技有限公司与宿州市政府签署了战略合作协议，计划五年内打造一个宿州现代农业循环经济产业示范园，为此专门成立了安徽帝元负责项目开发建设。项目规划了五大板块，二十大专项，与之前中信信托公布的项目规划基本相同。

　据了解，到2012年年末，该项目已流转土地达到5412亩，重点建设循环经济产业示范园。这也是中信信托首单土地流转信托的短期推进的基础所在，而原项目的投资方安徽帝元成为了此单土地流转信托项目的服务商，没有变的是，项目的具体建设依然由安徽帝元承担。

　“中信模式”的三方利益分配

　按照中信信托的规划，完整的“中信模式”包括三个部分。第一部分是财产权信托，即10月10日落地的“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，信托期限为12年。农户将土地承包经营权作为信托财产委托给中信信托，中信信托须按期分配信托收益，到期归还土地经营权。

　另外两部分是两类资金信托，分别用于补充土地开发中的建设资金和解决由上述两类信托所可能产生的租金支付缺口或其他流动性支付问题。

　作为流转土地的出让方，农户收入主要来自于三个方面：相当于每年每亩1000斤小麦的基本地租收入、土地使用后增值收入的70%和农民转化为农场工人后的工资收入。

　“农户收入真正大幅增加，要体现在第二步资金信托的介入，到时候，农户不但可以享受基本地租，而且享受大部分土地开发后的增值收入。”中信信托的内部人士称。

　对于中信信托的收入，上述人士称，除了正常的信托管理费以外，还会有一部分租金价差的收入。

　而作为服务商的安徽帝元在土地流转完成之后，将承担项目开发经营的角色，负责规划的实施以及招商招租。通过中信信托支付给农户的地租收入以及增值收入都由安徽帝元支付，安徽帝元也同时承担着地租差额补足的义务。

　“相当于我们从农户手中租得土地，再转租给种植大户即安徽帝元，由安徽帝元负责经营运作，我们只需要监督和管理土地用途、资金流向等。未来第二步的项目建设中，安徽帝元也会有信托融资的需求。”上述内部人士称。

　信托公司多观望待环境明朗

　在中信信托之前，北京信托曾公开表示将要推出土地流转信托。当时北京信托的总经理王晓龙也坦言称，“具体工作已经在北京、江苏、东北、河北等地推进，预计今年可以做到3万亩左右。”

　在最近的一次内部会议中，安徽国元信托管理层决定抓紧时间研究土地流转信托，如果有条件将会积极推动相关项目的推出。目前，安徽国元信托已经将土地流转信托的研究和研发初期的工作交由其中一个业务部门主导，接下来，该部门将走访实地调查。

　据了解，华宝信托也成立了土地信托课题项目小组，研究信托与城镇化、土地流转、养老产业结合等课题。

　即便如此，如中信信托、北京信托等土地流转信托有实质性进展的信托公司只是个例，大部分信托公司目前并未进行实质性的准备，只是在观望中信信托、北京信托的试点进展，短期内并没有推出相关项目的计划。

　“土地流转信托未来的需求会比较大，但现在各省的情况并不一样。土地流转信托很大一部分取决于当地的土地流转的政策以及登记的完成情况，没有当地政府的合作，项目的成立和后期管理都是问题。”一位华北的信托公司高管称。

　之前，曾有消息称上海信托也在积极推动土地流转信托。但据理财周报记者了解，该信托公司目前也仅处于前期的研究讨论阶段，对于信托项目的研发还没有实质性的进展。

　“对于土地流转来说，基础是土地承包经营权的确权，但目前各地区政策及确权完成情况不一致，很多地区还没有开展确权登记，而对于信托项目中的基本问题之前并没有相应的经验探索，监管层更没有就土地流转信托明确相应的指导和监管细则，这也是目前土地流转信托试点缓慢的原因。”中部一家信托公司的副总经理称。