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 来源： 观点地产网

     2013年三季度以来，“抢地潮”在一二线城市轮番上演，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局。房企积极拿地拉动对土地的需求，导致市场竞争愈加激烈。

　尤其是今年三季度，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局，导致“地王”热潮由一线城市蔓延至二线城市，杭州、北京、上海3个城市住宅用地供求量同比涨幅均位列10重点城市前列，土地市场量价齐升，为“地王”出现最集中的区域。此外，天津和武汉也有大体量地块高价成交，导致区域总价地王的出现与重点城市地价上涨步伐难抑制。

　数据显示，9月10重点城市中除深圳外均有住宅用地成交，重庆以174万平方米的成交量居10城市首位。1-9月，10重点城市中除深圳、武汉外住宅用地累计成交量均超过去年同期，同比涨幅最高的3个城市为杭州、上海和北京，涨幅分别为382%、128%、114%，重庆、上海、武汉分别以977万平方米、669万平方米、595万平方米的累计成交量排名前三位。

　9月10重点城市住宅用地溢价率仍维持较高水平，上海以72%的平均溢价率排名首位。1-9月，10重点城市平均溢价率均同比增加，深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢价率排名前三位。

　2013年重点城市住宅用地楼面均价与平均溢价率始终维持上涨走势，同比涨幅保持较高水平。进入“金九银十”，高价地“地王”密集出现加剧了市场涨价的预期，短期内难以降温，北京、上海等城市年初制定的房价控制目标将受到严峻挑战。

　那么，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前地王频出是否会影响土地市场的走势？未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势？

　笔者认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。具体来讲，未来土地市场将呈现出如下四方面发展趋势：

　首先，“地王”频出极有可能让房企再融资延后考虑，市场流动性会阶段性收紧，防止地王现象频出。

　近期，多家房企密集抛出再融资方案，大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据，截至9月3日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。

　但是，房企再融资不是那么容易就开放的。首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日，除了徐家汇中心地块“全国地王”之外，杭州华家池等地也会有地王出现，导致这一天成为地王日。“地王日”说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温，防止地王现象频出。

　其次，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”、限制单宗土地出让规模等。

　对于短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。

　第三、通过盘活存量土地、增加土地供应、集约利用土地等多渠道和方式，解决一二线城市土地供求关系紧张的局面。

　供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应、盘活存量土地、适当提高容积率、集约利用土地等方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。