土地流转专业平台

    土地市场之于楼市，既是楼市前期趋势的传导，又是房企对未来趋势的预期。今年以来土地市场的走势就是从火热到平淡再到转冷。回首近几年土地市场火热时诞生的地王项目，发现不同地王命运迥异，有顺利入市者，有退地者，也有进展缓慢的迷失者。地王对房企来说，俨然是一把“双刃剑”。

    昔日地王

    2011年至2013年的楼市，呈现波动式上升的走势。2011年延续2009年以来的反弹行情，然后在2012年遇到一轮调整周期，在2013年又迎来反弹行情，并创造近年来的成交高点。

    土地市场的走势伴随楼市一道，也走出一波上升行情，期间诞生了多个总价、单价地王。研究机构对2011年至2013年的55幅总价和单价地王进行分析后发现，超80%的地王地块来自一线城市，尤其是北京和上海。通过对这55幅地块的现状分析发现，2幅地王遭遇了退地，38%的地王尚未开工。而超过60%的地王开工在建，其中有8幅地块已经开始销售。

    “地王最大的问题一是如何把握盈利空间、二是企业资金是否到位，二者缺一不可，在二者出现问题的情况下，及时抽身对企业而言未尝不是一件好事。”分析师表示。2011至2013年的总价和单价地王中，有2幅地王地块遭遇退地，分别是上海浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块和南京下关滨江2号地块。

    2011年2月，景瑞以21362元/平方米的价格竞得浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块，溢价47%，成为当时的上海单价地王。但后来因为该地块周边规划有轨道交通穿过不利于立即开工，景瑞将地块退还给政府。2012年11月，该地块再次出让，被嘉华以21682元/平方米价格竞得，溢价40%。

    另一幅则是中冶以56.2亿元竞得南京2012年总价地王下关滨江2号地块，是256亿元下关滨江地王的一部分。2013年7月份，南京国土局表示由于规划建设条件发生重大变化以及地块内铁路西站货场迁建时间调整等原因，终止了2号地块的挂牌出让程序。中冶地王的规模之大、所需资金投入之巨，即使政府不收回2号地块，从中冶持续分拆1号地块的举动来看，2号地块也极有可能遭遇企业退地或分拆转让的境地。

    开工难题

    在统计的55幅地王中，有21幅地块尚未动工，占比达38%。在房地产行业融资成本高企，普遍追求高周转的当下，这个比例远高于一般地块。拿地成本压力较大的单价地王，开工率则更低，只有50%，2011、2012和2013年成交地块的开工率分别达到70%、70%和10%。

    “地王的诞生往往和其所在区位、配套、市政规划等等都有着密不可分的联系，能够成为地王也充分说明了该地块所蕴含的潜在价值，地王的频繁产生，更表明当年良好的市场环境。”上述分析师表示，摘得地王自然是占得先机，但是高额的土地出让金也为开发带来了种种隐患。建安、税收等等费用进一步推高了成本，随之而来的是产品选择面宽度的降低，后期市场的接纳程度，以及较长回款期等一系列问题。

    值得关注的是，一些项目一开始迟迟不肯开工，勉强开工后，工期却又是一拖再拖。此类项目高额的土地成本和较长的资金周转周期，使得房企往往不愿轻易开工，但是迫于外界压力又不能不有所表示，出现敷衍开工的现象。

    整体趋冷

    8月20日，曾经中止出让的北京华嘉胡同地块出让，被华融基础以74.6亿元总价拿下，楼板价6.34万元/平方米，溢价率高达110%，不仅成为北京今年的单价地王，也刷新了北京有史以来的总价地王纪录。9月3日晚间，上海土地市场发布了2014年第2号预申请公告，定名为黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块的董家渡超级地王于9月3日正式开始接受预申请，公告将于9月30日截止。据此前测算，该地块总价将轻松超过300亿元，如果顺利成交将成为“全国总价地王”。

    纵观上述两块地王和“准地王”项目，虽然依然引发不小关注，但与当下整体趋冷的土地市场大势相比，只能被称为极个别的特例。拿下北京华嘉胡同地块的是具有国资背景的华融基础，而上海董家渡地王的潜在买家则是资金雄厚、长于资产运营的港资房企。

    与北京、上海零星诞生的地王项目相比，近期土地市场迅速转冷。2014年以来土地市场呈现先扬后抑的走势，市场低迷从三四线城市逐步向二线城市蔓延，至六七月份一线城市市场也开始走冷。六七月份一线城市土地成交建筑面积同比分别大幅下降73%和50%，成交规模的缩水一方面固然与政府的推地节奏有关，另一方面则源于市场观望情绪的扩大，企业拿地更加谨慎，一线城市的优质地块推出也激不起浪花，企业竞拍热情骤降。

    20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4至8月连续5个月不足200亿元，最近3个月在百亿元周围徘徊。9月首周，20大房企更是零拿地，预计全月成交土地额度继续徘徊在低位。目前，前8个月20大标杆房企合计拿地1829亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，同比降幅高达38%。

    业内人士表示，从目前的市场走势来看，下半年仍是市场反复筑底的过程，地方政府可能会加大土地供应，但是底价成交和流拍现象将会继续扩大，企业拿地态度也会更加谨慎，除了像北京华嘉胡同地块这种位于核心城市核心地区的地块，土地市场预计难有地王出现。