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来源： 中国联合商报

    年关将至，与去年的楼市年末“翘尾”不同，今年年终的房地产市场要平淡的多。但这并不意味着房地产市场就会平静下来，进入12月之后，多个城市发布了新的楼市调控政策，而在土地市场中，临近年末成交价款却猛增三成，似乎预兆了明年房地产市场的火热开局。

    土地市场年末翘尾

    临近年末，全国土地市场迎来出让高峰，开发商拿地热情高涨，各地“地王”频频冒头。各城市的成交面积和土地出让金额也随之水涨船高。

    国家统计局数据显示，1~11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，而1~10月份则为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1~10月份提高19.8个百分点。

    11月下旬，北京市朝阳区东坝南区地块被恒大地产以51.35亿元收入囊中，刷新年内北京总价地王纪录；11月底，永泰控股子公司以11.04亿元摘下上海（楼盘）市黄浦区淮海中路一地块，楼板价42821元/平方米，溢价47%，上海单价地王再度易主。

    据CRIC监测数据显示，2013年前11个月，一线城市土地成交总面积同比全面上涨，其中，北京和广州（楼盘）的土地成交量分别为1664.24万平方米和1365.14万平方米，同比涨幅均在150%左右；二线城市土地总成交面积同比上涨30%；三、四线城市成交量也上涨超过两成。

    成交金额方面，一线城市为5897.19亿元，同比上涨幅度高达211%。其中上海成交金额最高，为1788.61亿元，同比上涨243%；北京以1588.15亿元的成交金额居第二，较去年同期上涨幅度达236%，广州和深圳（楼盘）的成交金额同比去年也有明显上涨。二线城市成交金额同比上涨72%，三线城市则同比上涨26%。

    专家认为，近期土地市场持续火热的原因是：一方面，年末各地土地供应大幅增加；另一方面，多家标杆房企年度销售目标完成情况良好，资金相对充足，因而积极入市购地补仓。而随着开发商将拿到的土地投入建设，住房供给将大大增加，从而稳定房价。

    据中原地产监测，12月前5天，十大标杆房企的购地总金额高达237亿元，已为2013年前11个月月均水平的93%。随着12月中下旬各地到期地块的上市，开发商将在土地市场上再掀补仓热潮。

    业内人士指出，从长远来看，开发商拿地节奏的加快将有利于增加住房供给、稳定房价预期。

    年底楼市调控再加码

    而在今年10月底到11月初，北京、上海、深圳等地的各种楼市调控新规相继问世，11月18日，广州市国土房管局也出台相关调控政策，提高二套房首付至七成，至此一线城市纷纷举起调控大旗。

    而在二线城市中，从今年11月至今，武汉（楼盘）、南昌（楼盘）、沈阳、厦门（楼盘）、长沙（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、太原（楼盘）等地相继出台楼市调控政策。截至12月19日，共有18个城市发布收紧房地产调控政策新举措。

    从具体调控内容上看，尽管各城市间情况各异，力度与细节上存有差异，但大多着眼于贷款、限购、保障房、监管等相关政策进一步收紧。而二线城市的调控政策几乎照搬一线城市的模板。

    从购房资格看，10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州（楼盘）、武汉、广州、上海、郑州（楼盘）、西安（楼盘）、福州（楼盘）等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。

    从调控手段看，13个城市提高了二套房的首付比例。广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。

    除了限购、限贷等常规措施外，15个城市提出“要扩大土地供应”。而在18个城市中，有16个城市提出“要扩大保障房、普通商品房的供应量”。

    纵观本轮调控，绝大多数城市推出的新政集中在提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付。相比一线城市，部分二线城市的新政力度相对较弱。以西安为例，该市推出的新政除了提及加大土地供应外，没有其他具体的加码举措。
此外，相比以往只提及限购、限贷的调控政策，本轮调控多有增加土地供应等措施，显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡。

    业内人士预计，年底“突击”收紧调控“紧箍咒”将会让楼市短暂降温，年底或将有更多城市加入到调控大军中来。

    业内人士表示，由于四季度以来多地楼市调控政策出现收紧态势，房企担忧市场热度出现大幅降温，为保持良好的销售节奏和规模，通过推出促销优惠活动，抓住年底有限的时机冲刺业绩。
房价涨幅收窄

    12月10日，国家统计局网站公布2013年1~11月份全国房地产开发和销售情况。2013年1~11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1~10月份提高0.3个百分点。11月份单月，全国开发投资完成额同比增长22.05%，增速较10月份回升7个百分点。

    亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，从国家统计局公布的最新数据上看，中国房地产市场总体上平稳运行。1~11月份，全国供应端指标增速上升，房地产投资、施工面积、购地面积的指标增速呈上升态势。但需求端指标下降，销售量、房价呈现涨幅下降趋势。

    此外，房价已经呈现涨幅收窄趋势。一是从全国的房价看，2013年1~11月，全国商品房和住宅销售均价分别为6312元/平方米和5936元/平方米，与2012年同期相比分别上涨8.1%和8.0%，与1~10月相比，涨幅分别收窄0.5和0.4个百分点。与1~10月均价相比分别下跌1.1%和1.2%。二是70大中城市的房价看，今年10月份与去年10月份全国新建商品住宅的价格相比，同比涨幅是9.3%。目前还在继续增长，预计同比指标会在12月份到2014年一季度之间见顶，明年二季度见顶之后或现小幅回落。而从供求关系上讲，2014年房价涨幅会收窄，房价上涨6%~8%，比今年略有回落。