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各区县(自治县)地方税务局，市局各直属单位：

近年来，部分区县局反映，在贯彻执行土地增值税有关政策中存在对相关政策掌握不一致的情况。为统一政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)、《土地增值税宣传提纲》(国税函〔1995〕110号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)及其他相关规定，经研究，现将土地增值税有关问题明确如下，请依照执行：

一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题

(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

(二)对取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。

(三)对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的，只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。

(四)对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金，并按实施细则的规定准予加计20%扣除。

二、关于销售精装房装修费用的扣除问题

房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用(含装饰、设备等费用)已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。

三、关于以土地(房地产)进行投资的具体计算问题

(一)对以土地(房地产)作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地(房地产)，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。

(二)被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。

四、关于合作建房的征免税问题

对一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房的，适用以下征免规定：

(一)对出土地方按合作建房的约定转移土地权属的，暂免征收土地增值税。

(二)对房屋建成后，按约定比例房屋初始确权仍为出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管范围，不征收土地增值税。

(三)对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。

(四)对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。

(五)对按照合作建房约定进行了价款结算支付的，出土地方和出资金方应按结算支付或收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取得土地使用权支付的地价款。

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