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　　通过工业化和城镇化的快速推进，国有土地的价值得到了充分的开发，也出现了不少的问题。在市场经济的大潮中，农村集体土地的价值必须显性化，赋予农民更多的财产权，但是要避免国有土地开发出现的老问题，因此改革必须试点稳妥推进。农村建设性土地包括国家征收的土地、集体经营性建设用地和农民宅基地等三种类型，这三种类型是农村土地中不用于生产的土地，却是非常重要和有价值的土地，其改革不仅牵涉到到农民的切身利益，也牵涉到国家整个的农村土地制度改革的成败。因此，被置于深化农村土地制度改革之首，在《深化农村改革综合性实施方案》中成为唯一要“试点”的改革。

　　1.农村土地征收改革试点

　　农村土地征收是改变农村土地集体性质的部分土地，这一部分土地是国家用于公用建设和其他重要用途的土地，国家通过征收补偿把土地收归了国有，改变了土地的集体所有性质。对这一部分土地的改革的国家思路是：缩小土地征收范围，规范土地征收程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。

　　农村土地征收改革试点要注意三个问题：一是缩小土地征收范围，不征收的尽量不要征收，能用其他方法取得的尽量不要使用征收的方法，这就不排除扩大其他集体的土地开发形式，比如通过市场化购买集体经营性建设用地等;二是规范征收程序，在程序上限制乱征收，保证征收的有序性和合法性;三是完善被征地农民的保障机制和增值收益分配机制，要有益于提高农民个人收益。特别是增值收益分配机制，这是一个可以做很多文章的问题，实际上现在也在很多地方搞试点，尽量让农民分享农地被征收后的成果。如安排工作、入股分红等等。

　　2.集体经营性建设用地制度改革试点

　　集体经营性建设用地是土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地，是农村集体组织能够控制、国家政策允许搞建设的部分土地，这一部分土地价值的激活，不仅可以增加集体经济收入，提高集体组织公共服务的能力，还可以增加农民的收入。改革的基本思路是：允许其与国有建设用地享有同等权利，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，可以出让、租赁、入股，完善入市交易规则、服务监管制度和土地增值收益的合理分配机制。

　　集体经营性用地改革的亮点是与国有建设用地享有同等权利，可以出让、租赁、入股，这是农村建设性土地改革的一个重大突破，是激活农村存量资源的重大举措，但现阶段还只能试点，试点成功才能逐步推开。关键的问题是农村经营性建设用地与各地的土地存量和地理位置有着重大的关系，其价值的高低存在很大的地域差距，各地有各地的特殊情况，如果推行一刀切的政策，肯定也难以成功。

　　3.农村宅基地制度改革

　　农村宅基地与农民财产权有着根本的联系，也一直是农村改革的难点和关键。农村宅基地制度改革的基本思路是：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。

　　宅基地改革的亮点很多：一是赋予用益物权，明确界定权利，对农民住房发房产证有了依据;二是宅基地从当前的无偿使用变为有偿使用，限制了宅基地成员权的滥用，也赋予了宅基地的价值;三是自愿退出有偿，退出宅基地可以补偿，可以增加农民进城的资源;四是明确可以抵押、担保、转让，这牵涉到相关的法律法规修改。总之，农村宅基地改革为农村住房财产权保值增值和有效流动奠定了基础。