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国有土地租赁与土地使用权出租的区别你知道吗

来源:互联网2015-11-13 13:50:48

  土地租赁是指某一土地的所有者与土地使用者在一定时期内相分离,土地使用者在使用土地期间向土地所有者支付租金,期满或土地使用者归还土地的一种经济活动。

  土地租赁的两种方式:1、国有土地租赁2、土地使用权出租。二者都是国有土地有偿使用的方式。在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中,都采用了租赁、租金这样的词语,使人容易混淆。那么二者又有什么样的区别呢?

  定义区别

  国有土地租赁:从目前情况看,国有土地租赁在各地试行范围主要有三种:一种是政府直接向用地者出租土地;一种是对不流转的原划拨部分行业用地征收年租金;还有一种是对原划拨土地的入市行为征收年租金。

  土地使用权出租:土地使用权出租,更为准确的概念应当是建设用地使用权出租。长期以来,我国法律只承认房屋租赁关系,禁止土地的出租。1988年《宪法修正案》不再禁止建设用地使用权出租,1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)进一步明确规定建设用地使用权可以出租。

  土地使用权出租的法律特征是:(1)出租的客体为建设用地使用权,而不是所有权。因为建设用地使用权人无权出租土地,只有权出租建设用地使用权。(2)出租必须签订书面合同。建设用地使用权出租时,出租人与承租人应当签订书面租赁合同。(3)建设用地使用权出租人不包括国家,而仅限于建设用地使用权人。

  国有土地租赁与土地使用权出租的特点不同

  实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别:

  1、各自所处的土地市场不同

  国有土地租赁属于土地一级市场。国有土地租赁是指市、县人民政府将国有土地使用权在一定期限内出租给土地使用者,由土地使用者支付租金的行为。而国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

  2、法律关系主体不同

  国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行,其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权,并定期向出租人支付租金的行为主体。

  3、土地使用者的权益不同

  相关法律法规规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。”

  承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人,租赁合同经更名后继续有效。

  可见国有土地租赁和国有土地使用权出租虽然字面相差无几,但无论是从内涵或是外延上看都各有特点,只有认清这些独特之处,才能确保在相关过程中的权益。

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