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9月30日，中山印发了《中山市城中村改造征收补偿实施意见》（以下简称《意见》）的通知，明确城中村改造项目相关征收补偿内容及标准，《意见》自2024年9月30日起实施，有效期2年。那中山市城中村改造征收怎么补偿？最新补偿标准公布。

一、中山市城中村改造征收怎么补偿？

（一）集体土地房屋征收补偿安置。

1．集体所有土地补偿安置。

（1）土地补偿费与安置补助费。按照集体土地所有权面积，根据经依法批准公布的征收农用地区片综合地价确定。实施征收前，镇街应当核查改造范围内土地征收补偿情况，做好土地现状调查工作。

（2）征地留用地补偿。按照实际征收面积的10%-15%核定，可以市场评估价调换成经营性物业，也可以不低于基准地价结合各镇街其他公益性项目征收补偿做法实施货币补偿，或选择以经营性物业与货币相结合方式补偿。

（3）社会保障费用。根据实际征收面积，按照征收农用地区片综合地价及其相应的计提比例确定，具体按照《中山市被征地农民养老保障实施办法》执行。

（4）限时交地奖励。村集体在镇街发布的期限内完成交地的，按照1万元/亩进行奖励。

2．住宅房屋补偿。

（1）住宅房屋（含宅基地）价值补偿。按照市场评估价进行补偿，原则采用安置房（商品住房）进行等价值的物业（房屋）补偿。具体是以住宅房屋的价值补偿，与室内装修装饰补偿（如涉及）、奖励、安置房市场价差额补助额之和，与安置房的市场价值（市场评估价）计算物业（房屋）补偿面积，按规定结清差价。

（2）室内装修装饰补偿。按照市场评估价确定，原则计入住宅房屋价值一并进行物业（房屋）补偿。

（3）搬迁（家）费。包含水电气、电信等迁移在内的搬迁（家）费，每宗（间）住宅房屋一次性补偿1万元；如选择安置房为期房的，搬迁（家）费增加一倍确定。

（4）临时安置费。按照房屋现状建筑面积，以属地镇街住房平均租金标准（以评估为依据）给予临时安置费，且每宗（间）住宅房屋不低于1800元/月。选择物业（房屋）补偿的，临时安置期限为自被征收房屋腾空交付之日起，至安置房交付之日，另加不超过3个月；选择货币补偿的，一次性给予不超过18个月的临时安置费。

（5）特殊情况处理。

①房屋存在租赁关系的，凭租赁合同等真实有效证明文件，可一次性补偿房屋所有人6个月的租金损失，但自签订补偿协议之日起算，其租赁合同剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余期限予以补偿。承租人搬迁等事宜，由租赁双方按约定协商解决。该项不得与临时安置费同时补偿。

②房屋历史形成至今存在“住改商”，且房屋所有人能提供合法有效的工商营业执照等合法经营手续材料，并实际正在营业的，涉及“住改商”的建筑面积可参照“非住宅房屋”据实给予搬迁和停产停业损失补偿。

（6）奖励。

选择物业（房屋）补偿的，且被征收人在镇街发布的期限内签订补偿协议、搬迁腾空房屋并交付的，可以给予不超过住宅房屋（含土地使用权）市场评估价的20%奖励；选择货币补偿，且限期签约并搬迁腾空交付房屋的，可以给予不超过住宅房屋（含土地使用权）市场评估价的10%奖励。

（7）补助。

①安置房市场价差额补助。按照安置房（商品住房）的市场评估价每平方米单价，与集体所有土地范围内住宅房屋（不含国有土地上房屋）的补偿及奖励的平均单价的差额确定。其中，集体所有土地范围内住宅房屋的补偿及奖励的平均单价，按照该范围内每宗（间）住宅房屋的“‘住宅房屋补偿’加上‘奖励’，再加上‘室内装修装饰补偿（如涉及）’”的总和，除以所有住宅房屋的总建筑面积确定。

对容积率小于等于1的个人自建住宅房屋计算差额补助时，可将上述确定的项目每平方米补助标准，按土地60%、房屋40%的比例进行分摊，得出土地、房屋每平方米补助单价后，再分别乘以土地、房屋被征收面积，最后按土地、房屋补助价之和确定安置房市场价差额补助。

对已办理房屋所有权登记的住宅房屋，该项补助按100%计算；对未办理确权登记但由镇街历史土地和房屋联审小组认定属个人自建住宅房屋的，其中符合规划条件部分按85%计算，超出规划条件部分不计算补助。

②安置房不可分割因素补助。对选择物业（房屋）补偿的，安置房因自然间不可分割而使实际安置的房屋建筑面积，超过经计算的物业（房屋）补偿建筑面积在五平方米之内的部分，按照安置房的建安成本价结算；超出五平方米的部分，按照安置房的市场评估价结算。

③安置小区物业管理费补助。对选择物业（房屋）补偿的，镇街结合项目实际情况制定具体标准，可给予不超过5年期的物业管理费补助。

④安置小区车位购置补助。对选择物业（房屋）补偿的，镇街结合项目实际情况制定具体标准，给予一定比例的车位购置补助，购置补助款须专款专用。其中小汽车车位的补助标准不得超过邻近地段商品住宅小区同类车位市场价格的30%，且每宗（间）被征收住宅房屋补助不超过1个小汽车车位。

⑤困难家庭补助。经民政部门确认的低保、特困、低保边缘、支出型等困难家庭的被征收人家庭，选择物业（房屋）补偿的，经计算后物业（房屋）补偿面积人均小于18平方米的，可额外增加20%；增加后仍小于18平方米的，按人均18平方米进行物业（房屋）补偿，按本项增加的建筑面积无需结算差价。

（8）其他奖励和补助措施。镇街结合本辖区宅基地历史管理实际，对本实施意见未提及的情形，可结合实际研究制定相应的奖励和补助措施，但奖励和补助的总额不得超过有关住宅房屋（含土地使用权）市场评估价的5%。

3．非住宅房屋补偿。

（1）非住宅房屋（含集体建设用地使用权）补偿。按照市场评估价确定。选择物业（房屋）补偿的，以非住宅房屋的价值补偿与相关奖励金额之和，与新建经营性物业的市场价值（市场评估价）计算物业（房屋）补偿面积，按规定结清差价。

对历史原因未办理不动产登记且未认定为违法建筑的村集体非住宅房屋，支持镇街按照村集体经济收益不降低、长远有保障的原则，对村集体给予一定的扶持。

（2）非住宅房屋装修装饰补偿。结合房屋用途及新旧程度等，按照市场评估价给予补偿。

（3）搬迁和临时安置费。对具有合法经营手续的非住宅房屋搬迁、临时安置费用补偿，按照市场评估价确定。其中，搬迁补偿主要包括搬迁造成的生产设备设施搬迁、拆装补偿，存货、原材料等搬迁补偿，具体由镇街根据项目实际情况以及补偿方式确定。临时安置费按照被征收房屋建筑面积，以改造范围临近地段同类物业租金标准计算。选择物业（房屋）补偿的，临时安置期限为自被征收房屋腾空交付之日起，至安置房交付之日，另加不超过3个月；选择货币补偿的，临时安置期限由镇街结合实际确定，最长不超过18个月。

（4）停产停业损失费。对具有合法经营手续的非住宅房屋因征收造成停产停业损失的，按照市场评估价确定补偿费用。原则以房屋被征收前1年内实际月平均税后利润计算，不能提供纳税情况等证明或无法核算税后利润的，按上年度本镇街同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算，停产停业损失费用补偿期限最长不超过6个月。对实施征收前已停产停业的非住宅房屋，不予补偿停产停业损失。

（5）特殊情况处理。对非住宅房屋存在租赁关系的，凭租赁合同等真实有效证明文件，可一次性补偿房屋所有人6个月的租金损失，但自签订补偿协议之日起算，其租赁合同剩余租赁期限不足6个月的，按照实际剩余期限予以补偿。承租人搬迁、临时安置、停产停业损失及室内装修装饰等事宜，由租赁双方按约定或实际投入情况协商补偿。

（6）奖励。被征收人在镇街发布的期限内签订补偿协议和搬迁腾空房屋并交付的，可以给予不超过非住宅房屋市场评估价10%的奖励；对现状用途为工业、规划为安置区（以安置房用地红线确定），被征收人限期签约和搬迁腾空交付房屋的，在前述奖励标准上额外增加奖励不超过非住宅房屋市场评估价的20%。

4．集体建设用地使用权补偿。

对已确定土地使用权（含宅基地）但未实施建设的集体建设用地，可以按照市场评估价补偿。对于土地登记用途为宅基地或未办理确权登记但经镇街历史土地和房屋联审小组认定为宅基地性质的土地，且被征收人选择物业（房屋）补偿的，按照土地评估价值的20%予以奖励。已实施建设的集体建设用地按照前款集体土地房屋征收补偿办法实施补偿，不再单独补偿。

（二）国有土地上房屋征收补偿安置。

1．住宅房屋补偿。

（1）住宅房屋（独立占地的，含土地使用权）价值补偿。按照市场评估价确定，原则采用安置房（商品住房）进行等价值物业（房屋）补偿。具体以住宅房屋补偿与室内装修装饰补偿（如涉及）、奖励、安置房市场价差额补助额之和，与安置房的市场价值（市场评估价）计算物业（房屋）补偿面积，按规定结清差价。

（2）室内装修装饰补偿。具体参照集体土地上住宅房屋的补偿办法处理。

（3）搬迁（家）费和临时安置费。具体参照集体土地上住宅房屋的补偿办法处理。

（4）特殊情况处理。房屋存在租赁关系的，或者房屋历史形成至今存在“住改商”（含不动产登记为“商住”用途但实际使用用途没有严格区分商服与住宅比例）的，参照集体土地上住宅房屋的补偿办法处理。

（5）奖励。参照集体土地上住宅房屋的奖励办法处理。

（6）补助。

①安置房市场价差额补助。按照安置房（商品住房）的市场评估价每平方米单价，与国有土地范围内住宅房屋补偿及奖励的平均单价的差额确定。其中，国有土地范围内住宅房屋的补偿及奖励的平均单价，按照该范围内国有土地上每宗（间）住宅房屋的“‘住宅房屋补偿’加上‘奖励’，再加上‘室内装修装饰补偿（如涉及）’”的总和，除以所有住宅房屋的总建筑面积确定。

对容积率小于等于1的住宅房屋计算差额补助时，可将上述确定的项目每平方米补助标准，按土地60%、房屋40%的比例进行分摊，得出土地、房屋每平方米补助单价后，再分别乘以土地、房屋被征收面积，最后按土地、房屋补助价之和确定安置房市场价差额补助。

对已办理房屋所有权登记的住宅（含商住）房屋，该项补助按100%计算；对未办理确权登记但由镇街历史土地和房屋联审小组认定属个人自建住宅房屋的，其中符合规划条件部分按85%计算，超出规划条件部分不计算补助。

②安置房不可分割因素补助，参照集体土地上住宅房屋的补助办法处理。

③安置小区物业管理费补助，参照集体土地上住宅房屋的补助办法处理。

④安置小区车位购置补助，参照集体土地上住宅房屋的补助办法处理。

⑤困难家庭补助。经民政部门确认的低保、特困、低保边缘、支出型等困难家庭的被征收人家庭，选择物业（房屋）补偿的，经计算后物业（房屋）补偿面积人均小于18平方米的，可额外增加20%；增加后仍小于18平方米的，按人均18平方米进行物业（房屋）补偿，按本项增加的建筑面积无需结算差价。

2．非住宅房屋补偿。

（1）非住宅房屋（含土地使用权）补偿、装修装饰补偿、搬迁和临时安置费、停产停业损失费、存在租赁关系等情况处理等，鼓励以货币方式补偿，具体参照集体土地上非住宅房屋补偿办法执行。

（2）奖励。对被征收人在镇街发布的期限内签订补偿协议和搬迁腾空房屋并交付的，可以给予不超过该房屋市场评估价10%的奖励。对土地登记用途为工业（或仓储）用地、规划为安置区（以安置房用地红线确定），被征收人限期签约和搬迁腾空交付房屋的，在前述奖励标准上可以额外增加奖励不超过该房屋市场评估价的20%。

（三）收回国有建设用地使用权补偿。

对已确权登记但未实施建设、未建成或未办理房屋所有权登记的国有土地，按照市场评估价确定补偿金额。

（四）其他地上附着物、特殊建筑及管线迁改补偿。

1．地上其他附着物补偿。集体或国有土地上涉及雨篷、阳光篷等简易篷，围墙等附着物的征收补偿，以及果树、苗木等搬迁补偿的，按照我市其他公益性项目征收补偿有关规定执行，特殊情况或特殊种类按照市场评估价据实补偿。

2．特殊建（构）筑物补偿。改造涉及教堂、祠堂、寺庙、不可移动文物、历史建筑以及其他需要保留和保护等建（构）筑物等，由镇街与有关建（构）筑物所有人协商是否实施征收，涉及补偿的原则以市场评估价确定。有关法律政策对该类建（构）筑物补偿另有规定的，从其规定。

3．管道线路及基站设施补偿。改造涉及电力、给排水、燃气、通信等线路、管道工程及基站设施迁改的，应结合相关设施的规划许可等情况予以补偿。对因改造、扩容、超过现行标准等所增加的费用，由原产权单位承担。

本意见自印发之日起实施，有效期2年。本意见出台前有关改造项目已按程序依法发布相关预公告、告知书、征收决定的，补偿标准按原规定执行。本意见由中山市自然资源局负责具体解释。