土地出让金低一半 商业开发地下空间也能拿到产权
来源：互联网2012-02-16 11:38:46
来源：无锡商报
做商业用途开发的地下空间今后将以招拍挂的方式出让。昨从市国土局了解到，《
无锡市地下空间商业开发
国有建设用地使用权审批和登记办法（试行）》已通过市政府常务会议的研究，将于近日下发。这意味着我市“向地下要空间”的想法有了制度保障。通过招拍挂方式取得地下空间
土地使用权的企业，在满足规划要求和公共配套设施的基础上，可以进行商业开发。《办法》实施前经批准建成的地下建筑，土地使用者需要改变用途进行商业开发的，采取协议出让方式办理用地手续。
近年来，随着经济持续高速发展，我市土地资源日渐紧缺，城市空间容量供需矛盾日益突出。目前，地下空间已成为城市发展的重要空间资源，土地空间的开发利用也必然由平面化走向立体化。“去年，我市下发了关于进一步促进节约
集约用地的通知，此次《办法》的出台，就是落实节约集约用地精神的实际举措。”国土局
土地利用处处长邱宏杰对记者说。
过去，由于地下空间仅仅是作为地上建筑物的配套设施，我市也没有相关的规范性文件，因此地下空间没有独立的产权，企业开发利用的积极性不高。地下空间的
投资来源也比较单一，功能性质局限于人防设施和地下车库。但随着轨道交通和城市综合体的建设，地下空间的商业价值日益显现，国土部门对此进行了相关调研，形成了《无锡市地下空间商业开发国有
建设用地使用权审批和登记办法（试行）》。这不仅明确了地下空间的产权性质，便于拿地企业进行资产化运作，同时也为地下空间的商业开发规定了操作程序。
《办法》中规定，地下空间商业开发工程分为：独立开发建设的地下工程（即单建地下工程）和由同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下工程（即结建地下工程）。单建地下工程采取单独招拍挂的方式有偿出让国有建设用地使用权，而结建地下工程的土地使用权要与地上工程捆绑出让。地下商业空间的土地使用权为40年，其开发建筑面积不计入容积率。
企业关心的
土地出让金问题，《办法》也有明确规定。结建地下空间商业开发工程，负一层土地出让金按照其地上土地使用权成交楼面地价的50%确定，负二层按照负一层的50%确定，并依此类推。单建地下空间商业开发工程，负一层土地出让金按照所在区域区段基准地价相对应用途楼面地价（容积率2.0）的50%确定，负二层按照负一层的50%确定，并以此类推。“这是在借鉴杭州等地经验的基础上，结合我市情况制定出的标准。”邱宏杰说，“地下空间的开发成本比地上空间要高，而且越往下成本越高，但其商业价值却是越往下越低。因此我们才制定了这样的出让金标准。”
开发地下空间要先满足公共配套
现在建设的大型商场和写字楼一般都会配有地下建筑，开发地下商业空间能明确产权之后，会不会造成地下空间的集中开发，从而挤占原本已十分有限的地下停车场等公共空间呢？《办法》中规定，利用地下空间进行商业开发应当坚持社会效益、经济效益、环境效益的统一。“开发地下空间首先要满足人防、消防等基本要求，同时还要满足公共配套设施，例如停车场，在此基础上才能进行商业开发。”邱宏杰解释说。
在《办法》出台前建成的地下建筑，想要用作商业开发，该怎么办呢？邱处长介绍说，这类地下建筑如果要改变用途用于商业开发，应当符合设计规范，满足相关功能要求，在征得规划、人防、消防、交巡警等管理部门同意后，以协议出让方式取得土地使用权，然后再进行开发。目前市区范围内正在使用的公共地下停车场算不算商业利用，是不是也要办理这一系列手续呢？邱处长表示，地下停车场虽然有经营性质，但它是一种公共设施，提供的是公共服务，因此不在《办法》涵盖的范围之内。
