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《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》

2015 年 1 月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发此文件，标志着农村土地制度改革进入试点阶段。文件针对宅基地改革，指出要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式。比如对于因历史原因形成的超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用；鼓励进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地；改革宅基地审批制度，充分发挥村民自治组织的民主管理作用 。这为后续各地开展宅基地制度改革提供了重要的指导思想，明确了在保障农民权益的基础上，探索宅基地多元利用与管理方式的方向。

《深化农村宅基地制度改革试点方案》

在宅基地制度改革中，保护耕地与保障农民权益看似存在张力，实则是相辅相成的整体 —— 保护耕地是为了守住国家粮食安全的根基，最终惠及包括农民在内的全体人民；保障农民权益则是改革的出发点和落脚点，能让农民更主动地参与耕地保护。两者的平衡，需要从规划、审批、退出、利用等全流程入手，找到科学的结合点。​

以规划为先导，划清 “两条线”​

通过科学规划，既能守住耕地红线，又能保障农民合理的宅基地需求。各地在编制 “多规合一” 的村庄规划时，要明确 “两条线”：一条是永久基本农田保护红线，严禁任何宅基地建设占用；另一条是宅基地集中建设区边界，将宅基地需求引导到闲置宅基地、废弃集体建设用地等存量地块上，避免新增占用耕地。​

宅基地制度改革是深化农村土地制度改革的重要一环，对于保障农民权益、优化农村土地资源配置、推动乡村振兴意义重大。然而，在改革推进过程中，各地面临着诸多问题与挑战。​

一、宅基地制度改革中的问题​

1、规划滞后与用地矛盾​

农村宅基地政策改革是关系农民切身利益与乡村长远发展的重要议题。在国家政策指引下，各地积极探索实践，不同地区的农村宅基地政策既存在共性，也展现出显著差异。

一、各地政策的共性

1、坚守核心底线

各地均将 “土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损” 作为改革的根本遵循。无论何种政策举措，都确保宅基地归集体所有的性质稳固，防止耕地被非法侵占用于宅基地建设。例如，在安徽凤阳，涉及宅基地退出的政策仅针对纳入特定土地增减挂范围且适合复垦为耕地的宅基地，保证在优化城乡建设用地配置时，耕地总量不减少，同时保障农民在宅基地相关权益变动中的利益，如自愿放弃宅基地安置并进城购房，在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，给予一次性 5 万元购房奖励，避免农民因政策变动遭受损失。

许多地区都已积极投身于宅基地制度改革的探索实践中，积累了丰富多样的经验。

早在 2015 年，全国就有 33 个县（市、区）率先开展农村宅基地制度改革试点工作，拉开了这一重要改革的序幕。此后，改革范围逐步扩大，力度不断加强。2020 年，中央农办、农业农村部批复了全国 104 个县（市、区）和 3 个设区市为新一轮农村宅基地制度改革试点地区，涉及众多省份，为宅基地制度的优化创新提供了广阔的试验田。

在众多试点地区中，广东省表现尤为突出。惠州市龙门县自 2020 年 9 月确定为国家农村宅基地制度改革试点县后，围绕 “一健全两完善四探索” 七项改革任务，严守 “三条底线”，积极探索农村宅基地 “三权分置” 有效实现形式。一方面，完善宅基地基础信息补充调查，推进调查摸底、村庄规划编制、宅基地确权登记颁证等工作，建立全面完善的房地一体宅基地基础信息数据库。目前，已完成房地一体宅基地调查 126,457 宗，颁发房地一体不动产权证书 53,569 本，全县 156 个行政村均完成村庄规划编制成果。另一方面，完善宅基地集体所有权行使机制，统一以户为单位向集体经济组织申请宅基地，出台相关文件，推动集体经济组织成立宅基地管理和农房报建暨农房风貌管控理事会，健全管理制度。此外，龙门县还探索出多种保障农民权益、实现户有所居的方式，如宅基地退出的统一再分配保障机制、地票制保留资格权、外出人员祖宅换新房、整合宅基地资源联合建房、土地置换落实宅基地资格权等。同时，规范审批管理，建立农村宅基地建房和管理服务中心及审批管理系统平台，实行全程网上办理、内部联审联办，严格落实相关制度，形成审批闭环。在盘活 “沉睡资源” 方面，探索宅基地四种退出机制、流转机制、有偿使用制度，并开展农民住房财产权抵押贷款业务，提高农村土地资源利用效率。

农村宅基地政策的有效实施，关乎着广大农民的切身利益与乡村的长远发展。在政策推进过程中，不同地区依据自身实际情况，探索出了各具特色的执行模式，下面我们就来深入了解一些典型案例。

昆山：确权引领，探索流转新路径

昆山作为国家宅基地制度改革试点地区，在房地一体宅基地确权登记工作上成效显著。为每一块合法的宅基地及农房颁发不动产权证书，给农民吃下了 “定心丸”。有了这本证，农民在宅基地使用权流转、拆迁补偿等方面有了可靠依据。比如，当地村民朱大爷和张大爷，通过宅基地互换，实现了各自的居住需求。朱大爷获得了在张大爷原宅基地上翻建的资格，而张大爷在金家娄村动迁时，可选择拿安置房或货币补偿。这种基于确权基础上的规范流转和互换，为农村宅基地资源的优化配置提供了范例。截至目前，昆山已完成多笔宅基地互换，并且通过确权登记，明晰了产权，有效减少了因宅基地权属不清引发的纠纷，为后续宅基地相关政策的深入推进奠定了坚实基础 。

农村宅基地，承载着农民朋友们的居住生活，更是乡村发展的重要根基。2025 年，围绕宅基地的制度改革持续推进，其中房地一体宅基地确权登记颁证工作以及探索闲置农房盘活利用的政策，与咱们农民的利益紧密相连。接下来，咱们就深入解读这些政策要点，以及如何实现宅基地的流转。

一、政策要点解读

1、强化确权登记，稳固权益根基

在农村，宅基地不仅是农民安身立命的根基，更是乡村发展的重要资源。随着政策的逐步放开，宅基地流转为盘活农村资产、促进乡村振兴带来了新契机。那么，宅基地流转究竟有哪些具体方式呢？让我们一起来了解一下。

一、宅基地转让：永久转移，内部流通

宅基地转让是指宅基地使用权人将其宅基地使用权永久转移给符合条件的本村集体经济组织其他成员，并获取转让收益。

闲置老宅变“钱袋子”，返乡创业有地可用——2025宅基地新规彻底激活农村“沉睡资产”！

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——浙江丽水张大爷的遭遇，正是2025宅基地新规下千万农民面临的转折点！

一本不动产权证，两地政府联手破局，千亿闲置宅基地迎来盘活浪潮

随着2025年自然资源部18号文件落地，农村宅基地“跨区域流转”正式获得政策背书。其中“飞地模式”作为突破行政壁垒的创新机制，正成为盘活闲置宅基地、赋能集体经济的核心引擎。本文从定义、背景、案例到实操价值，全面解析这一改革利器。

一、飞地模式定义：跨行政边界的资源重组