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12月23日，全国人大常委会审议土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点试验三个方面提请修改。草案删去了现行土地管理法中，关于使用非农业建设使用土地方式的规定——必须为国有土地或者征为国有的原集体土地。草案新增加一句“法律另有规定的除外”，为集体经营性建设用地进入市场预留空间。

一、非农业建设用地指什么？

非农业建设用地指的是农业耕地以外的工程建设土地，包括宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。前两者不属于经营性建设土地，不属于此次草案修改范围。

二、非农业建设用地可直接买卖吗？

此前规定，集体土地进入建设用地市场，先由地方政府征收，将该地变更为国有土地，再通过出让、出租等方式进入市场。和城市土地不同——所有权、使用权分离后，城市土地使用权可买卖和租赁(现在商品房买卖的70年产权)，农村集体土地不能自主地流转，因此需要地方政府在其中征收、变更土地性质的角色。

这个过程中，征收土地的补偿由政府定价，通常都以低价补偿。《财新》发布的社论称，通过低价补偿，地方政府也实现对土地一级市场的垄断。一直以来，对土地增值收益如何分配争议激烈。

草案修改的则是集体土地进入建设用地市场前，土地性质变更唯一方式——不再只通过地方征地转为国有土地。根据草案，非农业建设用地经依法登记为集体经营性建设用地后，允许土地所有权人出让、出租给单位或者个人。同时，草案明确该类土地用于工业、商业等经营性用途，但不包括住宅类经营用地。出让后，土地的期使用权的最高年限、登记方式等参照同类用途的国有建设用地执行。

也即是，草案通过后，农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股和国有土地一样，可同等入市、同权同价。至于转变为住宅用地的可能性，则并未提及。

对于集体土地不再必须国有，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，修改减少征地的成本和环节，有助于土地市场的交易活跃。农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿。

此次土地修改对一二线城市影响较大，尤其是集体土地不再必须国有，将极大增加租赁市场的租赁用地供应。

此前包括北京、深圳在内的主要城市，已经在开展集体建设用地租赁住房建设，今年11月深圳允许开发商变更在2015年10月9日前拍得、但未开工商品房用地的用途，但需要按市场评估地价补缴地价，其中变更为建设人才住房之用，补缴地价暂按商品住房用地市场价格的30%确定。

同时，草案在土地增值收益、定价上也做了修改。它缩小土地征收范围，将可征收集体土地限定在具体的6种情形中，同时规范土地征收程序——补充了社会稳定风险评估、先签协议再上报征地审批等程序。

在征收土地定价上，草案要求征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，根据征地片区综合地价确定，同时要考虑土地原用途、土地产值、安置人口、供求关系等因素。

此外，草案还进一步探索宅基地自愿有偿退出机制，原则上规定允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。2015年北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区，其中宅基地退出实行了自愿有偿规定。

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