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土地增值税清算一般是指适用于房地产开发项目土地增值税清算工作，那么具体来看是什么意思？作为纳税人该如何申报？

一、土地增值税清算是什么意思？

土地增值税清算，是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好财务会计核算工作。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集收入、成本、费用。

不过，财务会计核算工作是一方面，但是清算时基本没有按照财务核算所归集的成本、费用认可扣除项目金额，关键还是最后清算时采用了什么方法归集和分摊的成本、费用。

如果纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目分别开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

按项目或按分期项目分别开具发票，整体项目承包给一家建筑公司，这个发票有时只能以分摊分配方式解决，这里的项目与增值税所说的项目不是一个概念，增值税以建筑工程施工许可证或建筑工程施工合同所明确的项目来划分。

二、纳税人如何申报土地增值税清算？

1、哪些情况可以申报？

（1）房地产项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

此外，主管税务机关可要求以下情况的纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

注意，全部竣工，没有销售完毕也可不必清算，但是企业所得税的结算实际计税毛利来得更早了，这一点首先是企业所得税风险，土地增值税不必担忧，没有达到完工条件就一定要清算的。若不想清算，就别接收清算通知书，重在主动请示汇报。

2、需要提交哪些资料？

（1）国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》；

（2）《收入和扣除项目明细表（按年度统计）》、《收入和扣除项目明细表（按类别统计）》；

（3）房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

（4）国有土地使用权出让合同（或转让合同）、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

（5）金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

（6）《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》；

（7）关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

（8）扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目（含分期项目）、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

（9）纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。