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广东省地方税务局土地增值税清算管理规程

第一章　总　则

第一条　为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，制定本规程。

第二条　本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

第三条　本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条　土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

第五条　税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。

第六条　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

（三）直接转让土地使用权的。

（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的。

第八条　纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性及相关性。

第九条　税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。同时，应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章　项目管理

第十条　主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与纳税人项目开发同步。

纳税人应将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

（一）取得土地、立项与规划环节：纳税人取得（包括以出让、转让、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权，办理立项与规划手续并取得规划建设部门的修建性详细规划批复后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

1．国有土地使用证、出让合同（协议）或其他相关证明。

2．修建性详细规划批复文件（含修建性详细规划图）。

（二）项目工程施工环节：纳税人申请领用发票前，应向主管税务机关报送下列资料：

1．建筑工程预算书。

2．建筑工程施工合同。

3．工程造价情况备案表、工程量清单。

凡项目的土建、安装、装饰装修、园林绿化等设计或施工环节出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应在施工前或施工中向主管税务机关报告，报送相应的设计（施工）图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。主管税务机关应及时进行实地核查，纳税人应予以配合。

（三）销（预）售商品房环节：纳税人在取得商品房预售许可证时，应向主管税务机关报备。开发项目的销售比例达到80%的当季起，纳税人应按季向主管税务机关报送项目销（预）售的销控明细，内容应包括各类商品房的销售收入、已售商品房建筑面积、可售商品房建筑面积、销售比例等。

（四）项目竣工验收备案环节：

完成项目竣工验收（备案）手续后30日内，纳税人应向主管税务机关报送由当地建设主管部门出具的建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（五）取得房地产权属证明环节：取得商品房权属证明后30日内，纳税人应向主管税务机关报送下列资料：

1．建筑工程竣工结算资料。

2．房屋测量成果报告书。

（六）其他资料，如立项批准文件、建筑工程施工许可文件、建筑工程设计合同、商品房权属证明和由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的项目竣工图等房地产开发相关资料，需向主管税务机关报送或者企业留置备查，由地级以上市地方税务局确定。

第十一条　各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，积极应用土地增值税信息管理系统，建立电子台账，加强土地增值税日常管理。

主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点深入房地产项目现场，向纳税人了解掌握工程进展状况，将工程造价可能出现的涉税风险点与纳税人充分沟通，对四个工程节点的风险分析作纳税辅导，并书面记录，存档备查。

第十二条　主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章　清算申报受理

第十三条　房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，原则上以规划建设部门的项目修建性详细规划批准文件确定分期开发的清算单位；同一个项目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

第十四条　主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。

对符合本规程第七条规定的项目，主管税务机关应重点加强跟踪管理；对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

第十五条　纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料，如未按本规程第十条规定报送相关资料的，则应一并补正：

（一）《广东省土地增值税清算申报表及附表》

（二）与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：

1．项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

2．对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。

3．对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

4．将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

5．涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

6．关联交易情况说明。

7．融资情况说明。

8．企业财务核算体系和内部控制制度。

凡在本规程实施前已作清算申报且工程造价高于扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面报告。

（三）主管税务机关需要相应项目会计凭证的，纳税人还应提供会计凭证复印件。

（四）纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，还应报送税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及工作底稿。

第十六条　主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在限期（原则上不超过15日）内补全清算资料。

纳税人在限期内补齐全部资料的，可以受理；在限期内补齐关键资料（如影响收入、扣除项目金额确定的资料），经主管税务机关认可的，可以受理；逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因不可抗力客观原因造成资料难以补齐的，可以受理；不能补齐关键资料且无正当理由的，由主管税务机关移交税务稽查部门处理。

第四章　清算评估审核

第十七条　主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内完成清算审核，作出清算结论；如确有困难的，经县级地方税务局批准，可延期90日完成；如有特殊情况的，经地级以上市地方税务局批准，可再延期90日完成，并书面告知纳税人。

第十八条　清算审核包括案头审核、实地审核。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目修建性详细规划（图），重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

第十九条　审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核。

主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。

第二十条　非直接销售和自用房地产收入的审核。

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

第二十一条　土地增值税扣除项目审核的内容包括：

（一）取得土地使用权所支付的金额。

（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（三）房地产开发费用。

（四）与转让房地产有关的税金。

（五）国家规定的其他扣除项目。

第二十二条　纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关经报上一级税务机关核准后，按照当地扣除项目金额标准计算扣除。

凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合国家标准的建筑施工合同的，不能在规定期限内完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的。

2．工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

3．装饰装修、园林绿化工程由具有相应资质且账务健全的企业施工，但不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体工商户或个人施工，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

4．房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

5．大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

第二十三条　审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

（三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（五）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。

（六）纳税人在限期内未能完整提供扣除项目相关凭证资料且无正当理由的，按当地扣除项目金额标准扣除。

第二十四条　审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

第二十五条　审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。对房地产开发项目用地属于未“七通一平”的，应对前期工程、基础设施实体的实地审核，特别注意土石方、挡土墙、绿化等工程账实是否相符。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

第二十六条　审核公共配套设施费时应当重点关注：

（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

第二十七条　审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（三）按照当地建安造价标准，查核工程费支出是否异常，如有异常，应进一步详细审核房地产开发企业与建筑施工企业签订的建筑工程施工合同、施工企业送审的结算书及房地产开发企业与工程监理公司、施工企业三方签名盖章确认的竣工图等。

（四）对房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

（五）建筑安装发票是否在项目所在地主管税务机关开具，是否存在虚开的情况。

第二十八条　审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十九条　审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第三十条　代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第三十一条　关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十二条　与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

第三十三条　纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、完整性、真实性进行审核。

第三十四条　土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章　核定征收

第三十五条　在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十六条　在审核中发现纳税人有下列情形之一的，经上一级税务机关核准后，实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第三十七条　主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

第三十八条　符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素对项目情况进行评估，经主管税务机关集体审议，核定税额后，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

第六章　清算鉴证

第三十九条　房地产开发企业可委托纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所进行土地增值税清算专项鉴证业务。税务师事务所应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。

第四十条　税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论，并附送详细的鉴证工作底稿。

第四十一条　税务师事务所出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报的依据。

第四十二条　对纳税人委托税务师事务所审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第七章　法律责任

第四十三条　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人，未按照规定期限办理清算手续或者不按规定报送相关资料，经主管税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚，并移交税务稽查部门处理。

第四十四条　对清算过程中纳税人提供虚假清算资料的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

第四十五条　注册税务师和税务师事务所出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管税务机关应按照《注册税务师管理暂行办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

第四十六条　主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。

第四十七条　在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。

第八章　附　则

第四十八条　土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

第四十九条　各地级以上市地方税务局根据本规程制定细化的土地增值税清算管理办法，并报广东省地方税务局备案。

第五十条　本规程由广东省地方税务局解释。

第五十一条　本规程自2014年7月1日起施行。