土地流转专业平台

乐山市人民政府办公室关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知

各区、市、县、自治县人民政府，市级各部门：

为贯彻落实《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）和《四川省住房和城乡建设厅关于印发〈全省房地产开发企业经营行为专项整治工作方案〉的通知》（川建房发〔2016〕843号）精神，进一步规范我市房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序，促进房地产市场平衡健康发展，现就有关事项通知如下。

一、总体目标

通过推进简政放权、放管结合、优化服务改革，加强监管创新，加快构建事中事后监管体系，维护购房消费者合法权益，依法保护合法经营房地产开发企业的正当利益，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，进一步规范房地产开发企业经营行为，维护房地产市场秩序，营造公平竞争的房地产市场环境。

二、严格房地产开发企业准入制度

（一）取得企业法人营业执照和相应资质证书的房地产开发企业，可依法从事房地产开发经营活动。

（二）新设立的房地产开发企业应当在领取企业法人营业执照后依照相关规定办理备案手续，向省、市住房和城乡建设主管部门申请暂定资质。资质有效期满前一个月内根据规定申请延长有效期或申请核定资质等级。

（三）房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应规模的房地产开发项目。

1.一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制。

2.二级资质房地产开发企业可承担25万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设。

3.三级资质房地产开发企业可承担15万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设。

4.四级资质房地产开发企业可承担5万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设。

（四）严禁个人和未取得房地产开发资质的企业挂靠或以其他名义变相挂靠房地产开发企业从事房地产开发。

（五）市外房地产开发企业进入本市从事房地产开发经营活动应到当地房地产主管部门进行备案。

（六）房地产主管部门对在本市从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行监督检查。

三、加强房地产开发建设管理

（一）房地产开发实行项目手册制度。房地产开发企业在办理建设工程施工许可手续前，应到住房和城乡建设主管部门领取并填报房地产开发建设项目手册。

房地产开发企业应当将项目建设过程中的主要事项如实记录在项目手册中，并在企业备案、申办《建设工程施工许可证》、组织项目竣工验收等时间节点，报送住房和城乡建设主管部门审核。项目手册作为房地产资质管理、预售资金监管和项目竣工验收备案的依据。

（二）房地产开发企业应当按照土地用途、开竣工时限进行开发建设。

（三）房地产开发企业不得擅自改变已经批准的规划设计图纸。

（四）房地产开发建设应当符合法律、法规的规定和建筑工程质量、安全、勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当依照法律法规的规定对其开发建设的房地产开发项目质量安全负责。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律法规的规定和合同约定，承担相应责任。

（五）房地产开发项目应当按照国家和本市的有关规定进行竣工验收并办理相关手续。进一步完善建设项目竣工验收制度，将房地产开发建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。无国土资源部门检查核验意见，或检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

（六）房地产开发项目交付使用时，应当符合下列条件：

1.房地产开发项目竣工经验收合格，已选聘前期物业服务企业。物业服务企业应当自物业交接后,向物业所在地县级及以上人民政府房地产行政主管部门备案。

2.交付使用双方对房屋符合合同约定、规划和涉及要求及达到交付使用条件的意见达成一致的，可自行交付使用。不具备合同约定交付使用等条件的房地产开发项目，不得交付使用。

（七）房地产开发项目交房时，应当做好以下工作：

1.开展房屋自查验收，自查验收分为：施工单位验收、施工单位移交开发企业验收、开发企业移交物业公司验收、分户验收。并分别按照先内后外，分楼栋、分单元逐户查验顺序，对房间内部、公共区域、配套设施、绿化景观等内容按照规划设计方案逐项进行自查验收，整理发现的问题并限期整改，在办理交付日前30天完成。

按照《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)规定，建设单位应按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

2.交房前，房地产开发企业要成立交房工作小组，制定交房风险预控方案，开展房屋自查验收。交房期间，要耐心解答买受人的合理诉求，积极妥善处置投诉上访，切实整改存在问题，避免群体性事件发生。

四、规范房地产项目经营

（一）房地产开发企业预售商品房，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《中华人民共和国反洗钱法》《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)等有关规定。

（二）房地产主管部门要严格执行商品房预售资金监督管理规定，对房地产企业预售资金进行监督管理，严格商品房预售资金监管和使用。

（三）已经预售的商品房不得抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已经预售的商品房用于抵押融资。金融机构不得将已经预售的商品房作为开发企业的抵押物。

（四）房地产开发企业要遵纪守法，诚实守信，发布真实房源信息和广告，严格执行商品房销售的有关规定，实行明码标价制度，维护消费者合法权益，接受政府和公众监督，积极履行企业社会责任。

（五）房地产主管部门和发改、工商、人行等部门按职责依法查处房地产开发企业和营销企业不正当经营行为：

1.发布虚假房源信息和广告；

2.通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

3.未取得预售许可证销售商品房，违规使用商品房预售资金；

4.不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；

5.捂盘惜售或者变相囤积房源；

6.商品房销售要严格按照《国家发展改革委办公厅 住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》(发改办价监〔2016〕2329号)要求，严肃查处商品房销售未在交易场所醒目位置明码标价、未按规定实行“一套一标”、未一次性公开全部销售房源、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明费用的情形；

7.以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；

8.将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；

9.不按批准的规划设计方案进行开发建设；

10.参与或者变相参与非法集资；

11.其他不正当经营行为。

对存在上述行为的房地产开发企业，房地产主管部门和市级主管部门要加大执法检查力度，通过书面警示、约谈企业主要负责人、公开通报企业不正当经营行为、列入严重违法失信房地产开发企业名单、由资质许可机关在资质审查中重点审核等方式依法严肃查处。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究法律责任。

（六）房地产主管部门要按照住房城乡建设厅印发的《四川省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》（川建房发〔2016〕606号）要求，将房地产开发企业不良行为信息及时记录和公布，全面建立相关市场主体信用记录，联合发改、国土资源、工商、法院、公安、人行等部门，对失信企业资质以及房地产开发项目的立项、用地、规划、建设、预售、融资等予以限制。

五、责任分工

发改部门要加大对房地产行业价格监管力度，严厉查处价格违法违规行为,营造公开、透明的房地产市场交易环境。住建部门要加强房地产开发经营活动的监督管理工作。工商部门做好违法发布虚假广告行为的查处工作。国土资源部门做好房地产用地供应和监管工作。人社部门要抓好农民工工资支付保障工作的组织、协调、检查和督办，接受涉及拖欠农民工工资问题的举报投诉，依法受理并查处职权范围内和符合立案条件的农民工工资拖欠案件。税务、消防、人防、银监等部门按照各自职责做好房地产开发经营活动的管理工作。各相关部门要结合自身职能，按照《无证无照经营查处办法》（国务院令第684号）开展对无证无照经营行为的查处工作。

乐山市人民政府办公室

2018年3月19日

>>推荐阅读：西藏那曲索县召开统一规范虫草经营市场会议