土地流转专业平台

为加强和改善旧住宅小区的管理，晋安区政府印发了关于《2018年晋安区旧住宅小区综合整治及提升改造实施方案》的通知。其中所称旧住宅小区是指原则上属于2005年以前建成的老旧住宅小区或部分虽然在2005年之后建成的但其公共配套设施老化、破损严重、环境差、影响居民正常生活的小区；未列入我市2018-2020年三年旧改计划、今后五年未列入危旧房改造计划（含住户有意向开展危旧房改造）的小区；小区道路、雨污管网、绿化、围墙、安防、环卫等公用设施设备缺失、老化、损坏严重的，影响居民正常生活的。

福州市晋安区人民政府办公室关于印发《2018年晋安区旧住宅小区综合整治及提升改造实施方案》的通知

榕晋政办〔2018〕65号

各有关乡镇（街道）人民政府（办事处），区直各有关部门：

《2018年晋安区旧住宅小区综合整治及提升改造实施方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

福州市晋安区人民政府办公室

2018年3月6日

2018年晋安区旧住宅小区

综合整治及提升改造实施方案

为加强和改善旧住宅小区的管理，着力解决旧住宅小区公共设施设备陈旧、配套不够完善、环境脏乱、管理不规范等群众反映强烈的问题，根据《福州市人民政府办公厅印发关于进一步提升老旧住宅小区综合整治工作实施方案的通知》（榕政办[2018]14号）文件精神，现就2018年旧住宅小区综合整治及提升改造工作制订如下实施方案。

一、目标任务

（一）综合整治任务：根据平原镇（街）现场勘察和筛选，经区政府研究决定，列入2018年整治范围的旧住宅小区共20个，整治投资概算10720万元。其中鼓山镇7个小区，概算6800万元；新店镇3个小区，概算1000万元；岳峰镇4个小区，概算1500万元；茶园街道6个小区，概算620万元。（详见附件1）

（二）提升改造任务： 2012年以来已实施综合整治的旧住宅小区需要提升改造的共15个，提升改造投资概算403.1万元。其中鼓山镇7个小区，概算185.9万元；新店镇3个小区，概算90万元；岳峰镇2个小区，概算40万元；茶园街道3个小区，概算87.2万元。（详见附件2）

整治后的旧住宅小区要在镇（街）、社区组织下，尊重大多数业主的意愿，采取专业物业管理或者各镇（街）、社区统一管理或者业主自治管理等管理模式，组织开展整治后小区管理，巩固整治成果，建立长效管理机制，构建与福州经济社会发展水平相适应的旧住宅小区管理模式，促进文明城市持续文明和和谐宜居城市建设，全面提升旧住宅小区居民的生活品质。

二、基本原则

1、属地管理原则。平原有关镇（街）要按照“条块结合、以块为主、属地管理、分工负责”的原则，在统筹规划基础上，充分发挥社区居委会的作用，有计划有目标完成辖区旧住宅小区综合整治任务。各有关职能部门要按照“各负其责、齐抓共管、相互协作、联合整治”的要求开展工作。

2、居民参与原则。要重点突出居民参与，在整治实施前和实施过程中要切实加大宣传力度，要求列入整治名单的小区由社区牵头组织推选业主代表，以加强与小区业主的沟通，取得他们的理解、支持、配合。落实群众知情权、参与权、监督权，明确居民参与小区管理的权力与义务。

3、长效管理原则。完成综合整治的小区，要在平原镇（街）组织和社区居委会参与下，着眼于建设“整洁、和谐、安全、文明”小区的要求，根据业主的意愿，通过采取专业物业管理或者镇（街）、社区统一管理或者业主自治管理等管理模式，建立长效管理机制，巩固整治成果。

三、综合整治和提升改造内容

（一）综合整治

本方案所称旧住宅小区是指原则上属于2005年以前建成的老旧住宅小区或部分虽然在2005年之后建成的但其公共配套设施老化、破损严重、环境差、影响居民正常生活的小区；未列入我市2018-2020年三年旧改计划、今后五年未列入危旧房改造计划（含住户有意向开展危旧房改造）的小区；小区道路、雨污管网、绿化、围墙、安防、环卫等公用设施设备缺失、老化、损坏严重的，影响居民正常生活的。

整治内容主要是完善基础设施改造、提升环境质量、改造安防设施等内容为主，共分16项整治内容，其中12项列入应当整治的内容，4项列入结合小区实际和业主意愿选择性整治内容。每个旧住宅小区的整治要紧密结合小区实际，在下列整治内容和标准范围内进行取舍删减，并制订切实可行的项目整治实施方案。

1、应当整治的项目内容

（1）疏通或改造雨污水管网。更换破损窨井盖，清理、整修、补建雨污水管网、化粪池。对具备条件的小区实施内部管网雨污分流改造，以形成雨水、污水两套独立的管网系统。对不具备条件的小区，通过末端截流和雨水收集的办法实现雨污分流，并分别与城市道路和街巷下的雨水、污水管道衔接。

（2）整修路面。对小区破损道路进行整治翻修，符合海绵城市建设设计要求，对路面公共停车位、休闲广场、人行道等优先采取透水砖、植草砖方式进行铺设，达到道路畅通、路面平整无坑洼、路牙整齐无缺损。

（3）改造公共照明设施。维修、增设路灯，达到小区夜间照明和安全用电标准。

（4）完善环卫设施。按楼幢和梯位合理增设配置标准化的垃圾箱，固定垃圾箱放置地点，达到满足居民使用需求，垃圾日产日清，无垃圾散落。

（5）整治完善停车设施。基本实现机动车和非机动车分区停放，合理设置机动车停车场地，划设机动车停放位置。有条件的小区，可以改建、补建机动车停车位和非机动车停车位，规范停车秩序。

（6）规范提升电动自行车充电设施。结合小区实际，统一增设电动自行车充电桩，确保安全用电。

（7）修缮小区围墙、大门。对存在安全隐患或老化的围墙、大门进行修缮，新修缮加固的围墙应为通透式，围墙栏栅高度应不低于1.8米。

（8）完善小区安防监控设施。结合小区实际，在大门出入口及重要节点设置安防监控探头，并配置监控室。

（9）改造提升小区绿化。因地制宜，对裸露绿化地进行绿化补种，通过种植乔木等方式合理整治绿化布局，提升绿化水平，并合理整合和有效利用绿荫空间。

（10）完善小区信报箱和公告栏。修缮、配建书信、报刊杂志投递设施和公告宣传栏。

（11）建设集中通讯等弱电管线。广电、电信、移动、联通等通信线路实行统一走管，对原有乱接明线等进行规整，尽量隐蔽走线，杜绝乱拉乱接。

（12）实行物业长效管理全覆盖。平原有关镇（街）可引进若干家优质品牌的物业服务企业落实管理，由业主代表或业主委员会选聘专业化物业企业进驻小区管理。通过不断提升物业服务和准公共服务水平，逐步培养和提升居民付费购买服务意识。

2、选择性整治的项目内容

（13）刷白楼道内墙和底层杂物间外墙、门。

（14）提升和完善小区防涝设施。对部分地处城区低洼地带，配建有地下车库的老旧住宅小区，通过增设地下室出入口防水挡板设施，提升小区防涝水平。

（15）同步推进供水、供电、供气等市政配套设施建设和改造。对供水、供电管线未实施“一户一表”改造或燃气市政配套未到位的老旧住宅小区，实施同步提升改造。

（16）对列入市城区汽车充电桩建设规划的小区和有条件的小区同步实施加装电动汽车充电桩配套建设。

（二）提升改造

提升改造主要针对2012年以来已实施综合整治的老旧住宅小区进行“回头看”，对部分已破损老化的公共配套设施和原先整治内容与标准不到位小区，结合小区实际，重点进行雨污管网、绿化、安防监控及路面等设施的选择性提升改造。

城区列入景观整治的住宅小区原则上结合老旧住宅小区综合整治一并实施立面外观改造。

通过实施综合整治和提升改造，达到小区“沟通、路平、灯亮、安全、有序”公共配套设施基本完善的目标，满足居民正常生活的基本需求。同时注重长效，治管并举，根据小区实际，引入物业服务管理，建立健全物业长效管理，实现小区后续管理的专业化、常态化，提升居民群众的满意度和幸福感，保障改造提升成果。

四、实施步骤与流程

（一）调查摸底

由平原有关镇（街）对辖区内确定为2018年综合整治项目和“回头看”的旧住宅小区详细情况进行全面调查摸底，将建设年代、建筑面积、幢数、户数、所属社区等内容逐一造册登记，并将有关汇总表册上报区住房保障和房产管理局、区综治办、区社区办、区文明办。

（二）确定项目立项、可行性研究报告、招标代理机构

由平原有关镇（街）负责，按照相关规定确定项目立项、可行性研究报告、招标代理机构。旧小区整治和提升改造分开立项。

（三）勘察设计

1、设计单位确定：由业主单位（相关镇街）按照有关规定确定旧小区整治和提升改造工程设计单位。设计单位入选条件需具备以下条件：（1）注册在我区且具备建筑工程设计资质；（2）有参加过我区旧住宅小区综合整治项目设计且取得较好设计效果。区房管局、区建设局、区发改局、区审计局、区财政局及监察部门要参与监督。设计费用按国家和省市有关规定计算后八折计费。

2、设计：中标设计单位应根据小区实际对照十六项整治内容和标准，认真听取社区和业主代表意见，按照整洁有序、便于维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则进行设计，同时设计中要考虑到精神文明、完整社区、综治管理等建设工作。设计方案必须在各小区醒目位置公示3次，每次公示时间不少于3天。

3、设计方案确定：设计方案须经平原有关镇（街）班子会议议定认可后报区政府分管领导和区房管局。由区房管局牵头，组织区建设局、民政局、发改局、综治办、园林局、财政局、审计局、水电燃气等部门对平原有关镇（街）的设计图纸进行会审，广泛听取意见后，确定最终设计方案。

4、旧住宅小区整治前期设计所需的地形图等资料由业主单位负责采购并提供给设计单位，所需费用从业主单位整治工作经费中列支。

（四）招标控制价、施工、监理单位确定

1、旧住宅小区综合整治项目招标控制价由区财政投资评审中心指导，按相关规定进行核定。

2、由平原有关镇（街）负责对本镇（街）内的旧住宅小区综合整治项目进行统一打包，按照招投标的相关规定确定施工、监理单位。

（五）关于施工中出现增项、增量、工程变更的问题

工程施工过程中应严格按设计图纸进行施工，原则上不允许增项、增量及工程变更。如确需变更、增项、增量，由平原有关镇（街）进行严格把关，牵头组织社区、监理单位、施工单位等对增加的工程量予以现场确认，并就增加理由及必要性以书面形式报区政府审定后组织施工。

（六）工程竣工验收

由业主单位组织设计、施工、监理和社区等有关单位进行验收。

（七）项目实施跟踪督促指导和综合考评

由区房管局负责，参照《旧住宅小区综合整治考核细则》，组织区有关部门对平原有关镇（街）旧住宅小区整治项目进行考评。

（八）工程结算审核及下浮率K值

工程结算最终报区财政投资审计中心审核，邀请招投标的结算价按下浮率K值取9%结算；其他的按招投标相关规定。报审工作由平原有关镇（街）负责，区财政局、房管局配合。

五、年度整治工作（含提升改造）计划和时间安排

2018年2月底组织开展前期工作，明确整治项目清单和征求整治方案意见；2018年4月底前完成整治方案设计、整治经费编制及预算评审工作；2018年7月底完成整治项目施工招投标；2018年8月进场施工；2018年11月底前完成整治。

六、保障措施

（一）组织机构

为确保工程质量和进度，区里成立旧住宅小区综合整治项目工程管理小组，成员由区房管局和区景观整治指挥部及业主单位相关人员组成。管理小组负责协调、指导、督促各业主单位的整治工作；对招标文件及合同等进行复核；在施工过程进行不定期抽查，对其中和原设计图有较大出入、较大变更量的项目进行现场复核；对监理单位的履职情况进行督查；牵头组织向区财政部门申请工程进度款及工程进度款拨付的审核。

（二）资金保障

1、旧住宅小区综合整治资金按市财政40%、区财政40%、镇街20%比例承担，设计费、监理费由区、镇（街）各承担50%，预算编制费（造价咨询费）、控制价及结算审核费、招标代理费、抽样检测费等费用均从各街镇的工作经费中列支。选择性整治的项目内容中第14-15项整治项目所需整治经费，由相关业主单位和小区业主按有关文件规定进行承担，不列入老旧住宅小区整治资金预算范畴。

2、市级财政承担的整治经费，在项目动工后，由区房管局向市财政申请按区财政（或审计）评审的项目预算先拨付20%；整治经费余款在整治项目竣工后，由市财政按区财政（或审计）的决算评审结果进行拨付。其中预留工程结算款10%作为落实物业长效管理的考核指标，待综合整治小区全部实施物业长效管理后予以拨付。市财政预留的10%工程结算款由区财政先行垫付。工程竣工并经区政府投资审计中心审核后，市级承担的整治经费未及时到位部分由区财政先行垫付。

3、2012年来已实施综合整治的老旧住宅小区开展提升改造所需工程经费由区财政全额承担。工程相关的设计费、监理费、预算编制费（造价咨询费）、控制价及结算审核费、招标代理费、抽样检测费等费用由平原有关街镇承担。

4、为确保旧住宅小区综合整治工作顺利实施，旧住宅小区综合整治、提升改造工程进度款拨付方式参照《福州市晋安区人民政府关于印发《晋安区加强财政性投资建设项目资金管理办法》的通知》（榕晋政综[2017]100号）文件执行。旧住宅小区综合整治设计费、监理费、工作经费按工程进度款拨付比例同时拨付。工作经费参照区委会议纪要《关于研究旧住宅小区综合整治工作专题纪要》（[2014]39号）执行。提升改造工程的设计费、监理费等费用的拨付由平原有关镇（街）根据相关规定执行。

5、工程已竣工并经验收合格已经超过一年（含一年）未进行结算的项目，未结算部分的资金拨付方式参照《福州市晋安区人民政府办公室关于印发《晋安区尽快清理结算历年遗留政府财政性投资项目实施意见》的通知》（榕晋政综[2017]119号）文件执行。

（三）绩效考评

平原有关镇（街）要建立健全旧住宅小区整治长效管理机制，并对住宅小区长效管理落实情况每半年实行一次考评，督促社区做好长效管理工作。

（四）建立长效管理机制

在旧住宅小区完成综合整治的基础上，由区房管局负责指导，平原有关镇（街）具体牵头组织，社区居委会参与，组织召开小区业主大会，根据大多数业主的意愿，确定小区管理模式（专业物业管理；镇（街）、社区统一管理；业主自治管理），建立旧住宅小区长效管理机制。

平原有关镇（街）作为旧住宅小区综合整治和日常管理责任单位，要统筹制订旧住宅小区综合整治和长效管理的目标规划和年度计划；要就每个旧住宅小区的综合整治和长效管理制订具体的实施方案（含职责分工、管理机构和管理标准），并督促各社区和有关责任单位认真落实；要将旧住宅小区综合整治和长效管理的经费纳入本级财政预算，确保各项工作落到实处。

附件：晋安区旧住宅小区综合整治工作领导小组成员名单

附件

晋安区旧住宅小区综合整治工作

领导小组成员名单

为进一步做好旧住宅小区整治工作，经区政府研究，决定成立晋安区旧住宅小区综合整治工作领导小组。具体成员名单如下：

组    长：林  立  区政府党组成员、副区长人选、

福州市火车站地区综管办党工委记、

茶园街道党工委书记

副 组 长：陈善英  区房管局局长

成    员：毛维立  区房管局系统党委书记

刘风华  区财政局副局长

马芳菲  区发总经济师

江宏瑜  区委政法委政治处主任、区综治办副主任

谢仲荣  区城乡建设局党组成员、副局长

金  琳  区民政局副局长

陈鹰英  区园林局绿化管理科科长

叶建清  鼓山镇主任科员、司法所所长

吴家炜  新店镇党委委员

蔡可诚  岳峰镇副镇长

吴志忠  茶园街道副主任

黄景明  王庄街道副主任

陈光兴  象园街道人大工委主任

领导小组下设办公室，办公室主任由毛维立同志兼任，办公室主要负责协调、指导、督促各业主单位的整治工作；对招标文件及合同等进行复核；在施工过程进行不定期抽查，对其中和原设计图有较大出入、较大变更量的项目进行现场复核；对监理单位的履职情况进行督查；牵头组织向区财政部门申请工程进度款及工程进度款拨付的审核。

以上各单位成员如发生职务变动，由继任者接任，不再另行发文通知