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2018年3月26日，汕头市城乡规划局发布《关于《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》(修改稿)公众征询意见的公告，表示农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续，对于违法自建的将进行处理。

《管理办法》明确，农村村民住宅建设遵循以下原则：

(一)符合城乡规划、土地利用规划和相关技术规范，实行先规划后建设；

(二)节约、集约利用土地，适度集中布局；

(三)建筑设计应当安全、适用、经济、美观，体现村居地域特色，鼓励采用农村村民住宅通用设计图。编制和修改村庄规划，应当按照适度集中布局的原则规划农村村民住宅建设用地。农村村民住宅通用设计图，由市城乡规划行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门编制，并免费向村(居)民提供。

农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

鼓励交由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设

《管理办法》提出，在城市(镇)规划区内进行农村村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有宅基地(含本办法施行前已分散布局的宅基地)进行农村村民住宅建设的除外。

在城市(镇)规划区外进行农村村民住宅建设的，或者使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，鼓励交由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村(居)民自建。

在城市(镇)规划区内由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。鼓励村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅小区。

《管理办法》还明确了一系列技术指标

城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，以及历史上在没有城乡规划依据的情况下办理的村民住宅用地，按照下列规划技术指标执行：

(一)村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，其规划技术指标为：

1.容积率：不大于4.5,且不小于1.5；

2.建筑密度：不大于40%；

3.绿地率：按《汕头经济特区绿化条例》的规定执行,确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应按不小于15%控制；

4.停车率：不小于12%；

5.建筑间距：主朝向间距单方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距的计算方法执行；次朝向间距按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距退距的计算方法执行；

6、其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。

(二)村(居)民自建农村村民住宅的，其规划技术指标为：

1.建筑层数和层高：

建筑层数不大于6层，建筑层高首层不超过4.5米，其他层高不超过3.5米；

2.新安排宅基地时应按要求预留消防通道和建筑间距，建筑主朝向间距不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基础上次朝向间距可适当减小。在原分配宅基地上建设的，应采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道；

3.新安排的临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路(含绿化带)的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路(含绿化带)的住宅退让道路红线应当不少于6米，并满足与相邻建设用地的间距。在原分配宅基地上建设的住宅建筑结构及施工范围不得突出相邻道路(含绿化带)红线，并满足与相邻建设用地的间距。

鼓励集中建设农村村民住宅小区和农民公寓《管理办法》鼓励集中建设农村村民住宅小区和农民公寓。通过以下措施支持村民集中建房：

(一)对于有符合条件但未安排宅基地的村集体，应安排一定比例用地用于集中建设农村村民住宅；

(二)经批准集中建房且符合分房条件的村(居)民可申请办理房屋确权到户；

(三)财政每年安排一定比例的资金用于支持集中建设农村村民住宅。

村(居)民自建住宅的，须办理开工建设登记和竣工验收登记

《管理办法》明确，村(居)民自建住宅的，须办理开工建设登记和竣工验收登记；村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设村民住宅的，须办理建设工程施工许可证，办理建筑工程质量安全登记和竣工验收备案手续。

对历史遗留的农村村民自建住宅违法建设的处理值得注意的是，《管理办法》提出对历史遗留的农村村民自建住宅违法建设的处理：

(一)2014年12月1日以前已建成的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料办理确权登记，并不作处罚；对超出规定层数的，其规定层数以下的部分凭用地权属来源材料、房屋符合规划或建设等相关材料办理确权登记，可以不作处罚，超出规定层数部分不予确权登记，拆迁时不予补偿，并进行处罚，同时凭处罚文书在《不动产权证书》附记中予以相应记载。

(二)2014年12月1日以前已动工建设但没有完工的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记。对超出规定层数的，其规定层数以下的部分凭用地权属来源材料、房屋符合规划或建设等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记，超出规定层数以上部分，限期自行拆除，建设单位或者个人逾期不自行拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

(三)2014年12月1日以后建设的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，按建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款进行处罚，处罚后凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记；对超出规定层数的，其规定层数以下的部分按建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款进行处罚，处罚后给予补办乡村建设规划许可证，给予确权登记，超出规定层数部分，限期自行拆除，建设单位或者个人逾期不自行拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

附原文内容：

汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法(修改稿)

第一条 为规范农村村民住宅建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《汕头经济特区城乡规划条例》等法律、法规的基本原则，结合汕头经济特区(以下简称特区)实际，制定本办法。

第二条 在特区范围内使用集体所有土地建设农村村民住宅及其监督管理等活动，适用本办法。

第三条 区、县政府负责本行政区域内农村村民住宅建设管理工作。

城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门按照各自职责负责农村村民住宅建设的规划、用地和建筑管理工作。

发展和改革、环境保护、公安消防、城市综合管理、城市管理行政执法、房产等行政管理部门以及镇人民政府(街道办事处)按照各自职责，做好农村村民住宅建设管理的相关工作。

第四条 农村村民住宅建设遵循以下原则：

(一)符合城乡规划、土地利用规划和相关技术规范，实行先规划后建设；

(二)节约、集约利用土地，适度集中布局；

(三)建筑设计应当安全、适用、经济、美观，体现村居地域特色，鼓励采用农村村民住宅通用设计图。

编制和修改村庄规划，应当按照适度集中布局的原则规划农村村民住宅建设用地。

本条第一款第三项规定的农村村民住宅通用设计图，由市城乡规划行政管理部门会同市住房和城乡建设行政管理部门编制，并免费向村(居)民提供。

第五条 农村村民住宅建设应当优先利用空闲地、原有宅基地和未利用地，确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第六条 在城市(镇)规划区内进行农村村民住宅建设的，应当按照适度集中布局的原则实行规划管理和用地管理，并由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设；但使用原有宅基地(含本办法施行前已分散布局的宅基地，下同)进行农村村民住宅建设的除外。

在城市(镇)规划区外进行农村村民住宅建设的，或者使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，鼓励交由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设，也可以由村(居)民自建。

第七条 在城市(镇)规划区内由村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，不得建设低层联体式或者单户独院式住宅。

鼓励村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅小区。

第八条 城乡规划对农村村民住宅建设规划技术标准有规定的区域，按照城乡规划执行；尚未编制城乡规划或者已经编制城乡规划但对农村村民住宅建设规划技术标准未作规定的区域，以及历史上在没有城乡规划依据的情况下办理的村民住宅用地，按照下列规划技术指标执行：

(一)村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，其规划技术指标为：

1.容积率：不大于4.5,且不小于1.5；

2.建筑密度：不大于40%；

3.绿地率：按《汕头经济特区绿化条例》的规定执行,确因条件限制，达不到该条例规定标准的，应按不小于15%控制；

4.停车率：不小于12%；

5.建筑间距：主朝向间距单方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距的计算方法执行；次朝向间距按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距退距的计算方法执行；

6、其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。

(二)村(居)民自建农村村民住宅的，其规划技术指标为：

1.建筑层数和层高：

建筑层数不大于6层，建筑层高首层不超过4.5米，其他层高不超过3.5米；

2.新安排宅基地时应按要求预留消防通道和建筑间距，建筑主朝向间距不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基础上次朝向间距可适当减小。在原分配宅基地上建设的，应采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道；

3.新安排的临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路(含绿化带)的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路(含绿化带)的住宅退让道路红线应当不少于6米，并满足与相邻建设用地的间距。在原分配宅基地上建设的住宅建筑结构及施工范围不得突出相邻道路(含绿化带)红线，并满足与相邻建设用地的间距。

第九条 农村村民住宅建设的审批管理遵循重心下移、简化程序、方便群众的原则。

第十条 农村村民住宅建设涉及审批部门应当按照职责做好相关审核工作，其中：

(一)城乡规划行政管理部门负责审核：

1.是否符合城乡规划；

2.建筑面积、建筑层数、建筑间距、建筑高度等技术指标是否符合要求；

3.依法应当审核的其他内容。

(二)国土资源行政管理部门负责审核：

1.是否符合宅基地管理相关规定；

2.是否符合土地利用总体规划；

3.是否已办理用地手续；

4.依法应当审核的其他内容。

(三)住房和城乡建设行政管理部门负责审核：

1.自行委托设计的，设计单位是否符合资质要求；

2.是否需要申领施工许可证；

3.依法应当审核的其他内容。

村(居)民自建住宅的，须办理开工建设登记和竣工验收登记；村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设村民住宅的，须办理建设工程施工许可证，办理建筑工程质量安全登记和竣工验收备案手续。

第十一条 村(居)民自建农村村民住宅的，由城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门委托镇人民政府(街道办事处)办理审批手续，并向委托的行政管理部门备案。

第十二条 村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，实行牵头部门统一收件和答复，相关审批部门提前介入、集中联审。集中联审可以采取会议研究、书面征求意见等形式，采取书面征求意见形式的，参与联审有关行政管理部门应当在十五个工作日内答复牵头部门。

前款规定的牵头部门，在金平区、龙湖区为市城乡规划行政管理部门，在其他区(县)由区(县)人民政府指定。

第十三条 村(居)民自建农村村民住宅的，按照以下程序申请办理建设审批手续：

(一)向所属村(居)民委员会递交申请材料。

(二)村(居)民委员会应当将申请人现居住情况及申请建房等情况公示十个工作日以上，无异议或者异议不成立的，经村(居)民委员会签署意见后，报送镇人民政府(街道办事处)。

(三)镇人民政府(街道办事处)受城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政管理部门委托办理审批手续的，应当自受理申请之日起二十个工作日内对申请材料进行审核，符合条件的，办理核发乡村建设规划许可证等审批手续；不符合条件的，书面通知村(居)民委员会，由其书面告知申请人并说明理由。

第十四条 村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，按照以下程序申请办理建设审批手续：

(一)提出集中建设方案和分配方案并公示十个工作日以上，无异议或者异议不成立的，经村(居)民会议或者村(居)民代表会议讨论同意，并由村(居)民委员会签署意见后，报送镇人民政府(街道办事处)；

(二)镇人民政府(街道办事处)应当自受理申请之日起五个工作日内进行审核，符合条件的，提出审核意见报送牵头部门；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由；

(三)牵头部门应当自受理申请之日起二十个工作日内，组织城乡规划、国土资源、住房和城乡建设、发展和改革、环境保护、公安消防等行政管理部门进行联审，联审意见认为符合条件且不需办理建设工程基本建设审批手续(以下简称基建审批手续)的，办理规划许可等审批手续；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。

按照前款第三项规定联审后，认为符合条件但依法需要办理基建审批手续的，由城乡规划行政管理部门出具规划审批意见，参与联审有关行政管理部门将办理基建审批手续依法需向本部门提供的材料书面告知牵头部门，牵头部门将规划审批意见和办理基建审批手续依法需要提供的材料一并书面通知镇人民政府(街道办事处)，由其组织申请人向有关行政管理部门办理基建审批手续，相关部门应当按照联审意见依法办理。

第十五条 鼓励集中建设农村村民住宅小区和农民公寓。通过以下措施支持村民集中建房：

(一)对于有符合条件但未安排宅基地的村集体，应安排一定比例用地用于集中建设农村村民住宅；

(二)经批准集中建房且符合分房条件的村(居)民可申请办理房屋确权到户；

(三)财政每年安排一定比例的资金用于支持集中建设农村村民住宅。

第十六条 申请人在办理农村村民住宅建设审批手续时，应当向镇人民政府(街道办事处)提供以下材料：

(一)农村村民住宅建设申请表；

(二)户口簿及家庭成年成员的身份证复印件；

(三)村(居)民委员会签署的书面同意意见，属村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的，还需提供集中建设方案和分配方案；

(四)宅基地使用权证明材料或者国土资源行政管理部门的审核意见，属改建、扩建或者翻建原住宅的，还需提供原住宅的权属证明材料；

(五)参与联审有关行政管理部门要求提供的其他材料。

第十七条 农村村民住宅未依法办理乡村建设规划许可或者其他建设审批手续的，不得开工建设。供水、供电等部门不得给予办理相关供水、供电手续。

第十八条 建设单位或者个人应当自取得规划许可证件之日起一年内依法施工建设，需要延期的，应当在期满三十日前申请不超过六个月的延长期，但延长次数不得超过一次。逾期未依法施工建设的，规划许可证件自行失效。

第十九条 规划许可证件应当明确建设用地位置、建设规模、规划用地界线及面积、使用功能、建筑高度、建筑间距要求等内容。

建设单位或者个人应当按照规划许可证件的规定进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当依法向城乡规划行政管理部门申请办理变更手续。

第二十条 农村村民自建住宅开工建设前，建设单位或者个人应当向镇人民政府(街道办事处)申请验线。镇人民政府(街道办事处)应当自受理申请之日起十个工作日内进行验线。

农村村民住宅建设竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划许可证件的内容，向镇人民政府(街道办事处)申请核实。

村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设农村村民住宅的规划验线和核实应向城乡规划主管部门申请办理。

第二十一条 农村村民住宅建设工程未经城乡规划行政管理部门核实合格的，建设单位或者个人不得组织验收和投入使用，有关部门不得办理工程质量竣工验收备案、权属登记等手续，供水、供电、燃气等部门不得办理相关开户接入手续，质量监督部门不得办理电梯安装告知、使用登记手续。

第二十二条 村(居)民委员会或者集体经济组织集中建设的农村村民住宅竣工验收合格后，应当按照经村(居)民会议或者村(居)民代表会议讨论通过的分配方案分配住房，分户办理权属登记手续。

第二十三条 农村村民住宅建设规划档案由城乡规划行政管理部门管理，并按规定移送城建档案管理机构。

第二十四条 相关行政管理部门和镇人民政府(街道办事处)应当将农村村民住宅建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限等向社会公开。

村(居)民委员会应当将村(居)民建房申请和审批情况在村(居)务公开栏上进行公示。

第二十五条 相关行政管理部门和镇人民政府(街道办事处)应当向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全、减灾防灾、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

鼓励社会各方面技术力量支持农村村民住宅建设，有条件的地区可组建农村村民住宅建设技术服务机构，为农村村民住宅建设服务。

第二十六条 城乡规划行政管理部门、城市管理行政执法部门和镇人民政府(街道办事处)应当加强对本辖区内农村村民住宅建设情况的监督检查，有关单位和个人应当配合监督检查，如实提供与监督检查事项有关的文件、资料。

村(居)民委员会发现本辖区内的农村村民住宅建设存在违法情形的，应当立即制止并报告镇人民政府(街道办事处)处理。

第二十七条 未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行农村村民住宅建设，在镇辖区范围内的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，依法强制拆除，城乡规划行政管理部门应当予以配合；在街道辖区范围内的，由城乡规划行政管理部门责令停止建设、限期改正，逾期不改正的，依法强制拆除，街道办事处应当予以配合。

前款规定由城乡规划行政管理部门查处的城乡规划违法行为，在实行城市管理相对集中行政处罚权制度的区域，由城市管理行政执法部门负责查处。

违法建设查处部门作出责令停止建设的决定后，建设单位或者个人不停止建设的，违法建设查处部门部门可以采取查封施工现场等措施，并应当立即向区、县人民政府报告。区、县人民政府应当自收到报告之日起五个工作日内书面通知供水、供电单位暂停向违法建设工程供水、供电，供水、供电单位应当自接到通知之日起五个工作日内暂停向违法建设工程供水、供电。

村(居)民自建农村村民住宅未取得汕头市农村村民自建住宅开工建设登记表擅自开工建设的，由镇人民政府(街道办事处)责令停止建设，限期整改，逾期不改正的，对业主处工程合同价款1%以上2%以下罚款；对施工承建人处3万元以下罚款。

第二十八条 对历史遗留的农村村民自建住宅 违法建设的处理：

(一)2014年12月1日以前已建成的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料办理确权登记，并不作处罚；对超出规定层数的，其规定层数以下的部分凭用地权属来源材料、房屋符合规划或建设等相关材料办理确权登记，可以不作处罚，超出规定层数部分不予确权登记，拆迁时不予补偿，并进行处罚，同时凭处罚文书在《不动产权证书》附记中予以相应记载。

(二)2014年12月1日以前已动工建设但没有完工的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记。对超出规定层数的，其规定层数以下的部分凭用地权属来源材料、房屋符合规划或建设等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记，超出规定层数以上部分，限期自行拆除，建设单位或者个人逾期不自行拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

(三)2014年12月1日以后建设的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅，对不超出规定层数的，按建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款进行处罚，处罚后凭合法用地权属来源材料、房屋符合规划建设及房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书等相关材料补办乡村建设规划许可证，并给予确权登记；对超出规定层数的，其规定层数以下的部分按建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款进行处罚，处罚后给予补办乡村建设规划许可证，给予确权登记，超出规定层数部分，限期自行拆除，建设单位或者个人逾期不自行拆除的，依法强制拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第二十九条 各区、县应根据本地区的实际情况制定本地区村民住宅建设管理的实施办法及相关配套管理措施。

第三十条 本办法自 年 月 日起施行。