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濉溪县人民政府办公室关于印发濉溪县公共租赁住房租后管理方案的通知

各镇人民政府，县政府各部门、各直属机构：

《濉溪县公共租赁住房租后管理方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

2017年10月1日

濉溪县公共租赁住房租后管理方案

为规范公共租赁住房后期管理，确保公共租赁住房管理规范有序，根据省住建厅《关于加强廉租住房和公共租赁住房项目建成后管理养护的指导意见》（建保〔2011〕120号）规定，制定本方案。

一、总体要求

公共租赁住房后期管理是指公共租赁住房配租入住后的管理养护工作，主要包括租赁管理、物业管理、动态监督管理等。后期管理坚持政府主导与市场运作相结合的原则，落实管理主体，明确管理内容，强化管理责任，落实管理经费，有效解决中低收入住房困难家庭居住问题，促进社会和谐稳定。

二、基本原则

本方案适用政府投资建设的公共租赁住房后期管理，企业建设的公共租赁住房后期管理，按照相关规定由产权单位负责。濉溪县公共租赁住房坚持“县政府统一筹资建设，房源属地化管理，住房管理部门监督指导”的原则，实施公共租赁住房后期维护维修管理工作。

三、职能职责

濉溪镇政府、濉溪经济开发区管委会、濉芜现代产业园区管委会：应当设立公共租赁住房保障管理部门（以下称：镇（园区）公租房保障管理部门），在公共租赁住房小区成立专门社区机构（以下称：公租房管理单位），负责公共租赁住房租金收缴、入住人员的管理及物业维修维护管理。加强入住人员遵章守法、社会公德和小区公约的宣传教育；负责做好小区基层党组织建设、计划生育、社会治安综合治理、精神文明建设等相关工作。对不具备条件成立专门社区机构的小区，由小区所在地居委会负责管理。

公安局：负责公共租赁住房居住人员户籍管理工作，对外籍户口人员进行管理；负责对入住家庭成员的变更登记，并及时将变更情况进行复核。

教育局：负责公共租赁住房入住家庭子女入学问题，确保就近属地就学。

民政局：负责入住人员家庭收入状况信息变化复核工作。

财政局：负责做好后期管理经费预算筹集、核定审批、支付及监督管理工作。

房管局：统筹负责公共租赁住房政策制定宣传，监督公租房分配管理制度落实工作。

公共租赁住房申请、审核、分配按照《濉溪县公共租赁住房管理实施细则》规定执行，入住人员后期动态管理及物业维修养护由镇（园区）公租房保障管理部门负责。

四、物业维护维修管理

一个公共租赁住房小区（含住宅、配套商业、车库、公共空间部分）原则上由一个主体统一实施物业管理。单个保障房项目建设规模（总建筑面积）在3.5万平方米以上的，可实行公开招投标方式确定物业管理服务企业。单个项目建设规模（总建筑面积）在3.5万平方米（含3.5万平方米）以内的可由镇（园区）公租房保障管理部门直接委托具有相应资质的物业管理服务企业实施物业管理，与委托物管服务企业签订期限不超过三年的《物业管理委托合同》。物业管理服务企业须严格按照《物业管理委托合同》约定内容和标准提供服务。

（一）责任界定。

1.公共租赁住房在质量保修期内需要维修的，由项目建设单位负责维修。

2.公共租赁住房承租人应当依法保护和正确使用房屋及其配套设施设备，未经允许，不得进行室内二次装修和改装室内设施设备。在租赁期限内，因承租人使用不当造成房屋及设施设备损坏的，由承租人依法维修并承担维修费用，造成损失的要依法赔偿损失。

3.公共租赁住房非因承租人过错造成损坏的，承租人应当及时书面报告小区公租房管理单位或小区物业管理公司，小区公租房管理单位或小区物业管理公司要及时勘察并组织维修。

4.公共租赁住房室内外配套设施设备超过使用年限，需重新维修改造或增加设施设备的，由镇（园区）公租房保障管理部门统一组织实施，承租人必须无条件予以支持配合。

5.公共租赁住房供水、供电、供气、通信、有线电视等管线设施设备的维修和养护由相关建设单位负责。

6.对已移交的公共租赁住房项目部分附属设备设施不完善，需要增添设施设备的，由小区公租住房管理单位或物业管理公司排查提出，报镇（园区）公租房保障管理部门实地勘察后，编制建设项目和改造计划，根据财政预算资金情况安排组织实施。

7.小区物业的日常维修保养由物业管理企业具体负责，范围包括消防设施、防雷设施、沟渠、化粪池、排污管道、路灯、文体设施、管线、电（水）表、绿地等公共设施和物业的维修与保养。费用从物业管理企业收取的物业管理费中列支。

8.大宗维修或公共设施修建、大型设备更新等，由镇（园区）公租房保障管理部门组织实施，其范围主要包括楼房补漏、土建设施修建、大型设备维修或更新等。

（二）组织实施。

1.镇（园区）公租房保障管理部门每年通过清单报价让利优惠方式竞标，确定一家具有相应建筑（或维修）资质企业为维修施工单位。施工企业与镇（园区）公租房保障管理部门签订有关合作协议，并缴纳1万元的履约保证金（企业退出时全额退还，不支付资金利息）。

2.维修、维护整改工程项目结算，根据实际发生工程量，按照约定让利优惠比例进行结算。

（1）一次性维修、维护整改造价在2000元以下的（含2000元），由小区公租住房管理单位进行核定，报请镇（园区）公租房保障管理部门安排施工企业组织实施。

（2）一次性维修整改造价在2000元以上1万元以下的，由小区公租住房管理单位提出申请报镇（园区）公租房保障管理部门报镇（园区）政府核实审批后，安排施工企业组织实施。

（3）一次性维修整改造价在1万元以上10万元以下，达不到招投标条件的，由小区公租住房管理单位提出申请报镇（园区）公租房保障管理部门及镇（园区）政府核实，经县住房保障管理部门、财政局、审计局审核提出意见，报县政府研究同意，由镇（园区）公租房保障管理部门安排施工企业组织实施。

3.一次性维修整改造价在10万元以上，或年度维修整改预算累计10万元以上，严格按照招投标规定，实行招投标。

4.维修整改工程名称、工程地址、工程内容、工程量等信息在政府信息公开网站公示，接受社会监督。

（三）申报、验收程序。

1.承租人房屋在使用过程中，发现房屋及设施设备出现功能性故障或损坏的，由承租人及时书面报告物业管理单位。

2.物业管理单位在收到申请3个工作日内，核实承租人提交的维修内容真实性和必要性，并根据核实情况及时向小区公租房管理单位提交书面申请。公租房管理单位和相关部门审核后安排施工企业实施维修维护。对应由承租人承担维修责任的，小区公租房管理单位或委托物业管理公司责成承租人限期完成维修工作。

3.因特殊情况需实施应急抢险维修的，物业管理单位应及时报告小区公租房管理单位。小区公租房管理单位根据抢险工程量大小，组织相关单位会同物业管理公司、承租人代表进行现场踏看核实，并出据《应急抢险维修工程现场确认书》，立即组织抢险施工，同时上报镇（园区）公租房保障管理部门。

4.对需要维修的工程，物业管理单位须填写“维修申报表”，并提供下列附件材料：

（1）维修方案及工程计划；

（2）费用预算及用款进度计划；

（3）属于应急抢险维修的要附“应急抢险维修工程现场确认书”及维修材料、人工工资组成等附件。

5.维修工程完工后，维修实施单位需向镇（园区）公租房保障管理部门（或小区公租房管理单位）书面提出验收申请。镇（园区）公租房保障管理部门（或小区公租房管理单位）收到验收申请后5个工作日内应邀请财政局（1万元以上项目）、维修实施单位、物业管理公司、住户代表进行检查验收，并填写《濉溪县公共租赁住房维修工程验收确认书》，参加验收人员签字认可。验收合格在物业管理区域需将下列材料公示5日以上，无异议后整理归档。

（1）施工单位编制的工程结算报告；

（2）维修费用清单、票据；

（3）维修费用分担明细表；

（4）维修前后对比照片；

（5）其他相关资料。

五、资金管理

（一）建立后期管理专项资金。公共租赁住房后期管理资金由镇（园区）公租房保障管理部门根据年度管理需要，编制年度资金预算，上报县财政局，作为后期管理专项资金，用于公共租赁住房的小区公租房管理单位的管理经费、物业管理维护、维修、整改、大修、设施设备更新、新增附属设备设施等。资金来源于公共租赁住房租金（包括非住房部分的租金收入）和财政预算资金。年度结余资金结转下年度使用。县财政局负责公共租赁住房后期管理与维修资金的监管，定期开展资金使用情况检查，确保资金使用规范。

（二）加强租金收缴管理。租金收费标准按照物价部门制定的文件标准规定执行。租金收取一律按建筑面积计算，租金执行差异化租金，标准实行动态管理，县政府根据社会经济发展状况适时调整。具体内容按《濉溪县公共租赁住房管理实施细则》执行。租金包括住房租金、小区配套商服用房、场地等租金，租金严格执行“收支两条线”制度，由镇（园区）公租房保障管理部门负责收缴，按季统一缴存县金库。

（三）严格资金使用范围。镇（园区）公共租赁住房后期管理资金由县财政每年根据财政预算给予安排，由镇（园区）统筹用于公共租赁住房后期管理维护费用支出，专账核算，分户账管理。

附件：1.濉溪县公共租赁住房维修申报审批表

2.濉溪县公共租赁住房应急抢险维修工程现场确认书

3.濉溪县公共租赁住房维修工程验收确认书

4.濉溪县公共租赁住房维修工程结算清单

抄送：县委各部门，县人大常委会办公室，县政协办公室，县法院、检察院，县人武部。