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罗田县商品房预售资金监管暂行办法——征求意见稿

第一章 总则

第一条 为了加强新建商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，保障购房人的合法权益，防范房地产交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规的规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本县行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发建设的商品房在办理预售许可证后至房屋所有权初始登记完成前进行销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、保证金、首付款、预付款、预售商品房抵押（按揭）贷款等款项。

第四条 县房地产管理部门是本县新建商品房预售资金的监管部门，负责本办法的组织实施。

县住建、规划、工商、人行、银监、住房公积金管理中心等有关部门（以下简称相关监管部门）和单位应当依照法定职责和本办法规定，协同做好商品房预售资金的监管工作。

商品房预售资金监管专用账户的开户银行（以下简称合作银行）应当按照预售资金监管协议做好商品房预售资金监管工作。

第五条 县房地产管理部门应当建立商品房预售资金分级监管制度，对商品房预售资金的收取和使用实行全过程监管，分为一般监管和重点监管。重点监管资金标准暂定为全部预售资金的20%，其余预售资金作为一般监管范围。

重点监管资金标准的调整由县房地产管理部门组织相关专业机构结合商品房项目所在区域、用途、工程造价、工程进度以及房地产开发企业资质、经营业绩和诚信记录等因素综合测定，报县人民政府批准后公布实施。

第二章 预售资金监管协议

第六条 房地产开发企业在办理商品房项目的预售许可证前，应当选择该商品房项目所在地的商业银行开立该商品房项目预售资金专用账户,并与县房地产管理部门、合作银行签订《罗田县商品房预售资金监管协议书》（以下简称三方协议）。

一个预售项目只能设立一个监管账户，原则上监管账户应设在该预售项目有开发贷款或项目抵押的商业银行。一个预售项目是指对应的一个商品房预售许可证中指定预售的所有房屋。

第七条 房地产开发企业签订三方协议时，应当向县房地产管理部门提供以下资料：

㈠经备案的施工合同及建筑材料、设备购销合同等；

㈡工程进度、工程款支付情况表和资金使用计划；

㈢项目成本预算书。

上述资料、资金、数据发生变更的，房地产开发企业应及时向县房地产管理部门提供变更后的有关资料。

第八条 三方协议示范文本由县房地产管理部门、县工商行政管理部门会同合作银行共同拟定。

三方协议属于行政合同范畴，应当遵守本办法规定，应当载明商品房预售资金的收取范围、使用范围、使用程序、重点和一般监管范围、解除监管条件，以及协议各方的权利义务和违约责任、争议解决方式等内容。本办法中有关商品房预售资金监管的规定需要各方共同遵守的，应当作为三方协议约定条款。

第三章 预售资金缴存管理

第九条 县房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，应当在预售许可证相关资料上载明商品房预售资金监管范围、监管账户等信息。

第十条 房地产开发企业在预售商品房时，应当在售楼部醒目位置公示预售资金监管账户等信息；在商品房买卖合同中注明监管账户等信息，约定并协助购房人将房价款直接存入该商品房项目监管账户，接受监管部门和购房人共同监督、查询。房地产开发企业不得直接收取购房款，不得另设账户收取购房款。未按指定账户全额缴交，不予对商品房网签合同进行备案。

第十一条 购房人应当按照商品房买卖合同约定的交款方式和时限，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接划转到商品房买卖合同中载明的监管账户。

合作银行核实缴款信息后，按照缴款通知书收取预售资金并向购房人出具缴款凭证。房地产开发企业应当根据合作银行出具的缴款凭证为购房人换取相关票据。

第四章 预售资金使用管理

第十二条 商品房预售资金必须用于该商品房项目的工程建设。具体使用范围包括购置本商品房项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、农民工工资、法定税费、预售项目抵押贷款本息、必要的管理费用等。

第十三条 房地产开发企业使用一般监管范围内的商品房预售资金，应当编制用款计划，报县房地产管理部门和合作银行备案。合作银行根据本办法规定和三方协议办理商品房预售资金拨付手续。

用款计划应当附有工程监理等单位出具的施工进度证明，以及上次用款计划执行情况的说明。

第十四条 房地产开发企业因本商品房项目建设确需使用重点监管范围内的商品房预售资金时，应当按照三方协议设定的资金使用节点在限定额度范围内，向县房地产管理部门提供用款事项的相应证明材料。

重点监管范围内的商品房预售资金按照取得预售许可证后1个月、竣工验收备案、完成初始登记三个环节设置资金使用节点，各节点支取后重点监管范围内的商品房预售资金分别不得低于已签订商品房买卖合同价款总额的15%、10%、8%。

第十五条 县房地产管理部门受理用款申请后，应在3个工作日内进行审核。符合条件的，及时出具同意拨付证明。合作银行应当依据县房地产管理部门出具的同意拨付证明，在3个工作日内办理监管资金拨付手续。

第十六条 房地产开发企业有下列情形之一的，县房地产管理部门应出具不予拨付通知书，并说明理由。

㈠申请资金超过用款额度或上次未按要求使用的；

㈡实际用途、用款单位与合同约定不符的；

㈢未按规定将预售资金全部存入监管账户的；

㈣不按规定使用预售资金的其他情形。

第十七条 房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同的，房地产开发企业可以向县房地产管理部门提供解除购房合同及提取申请书，经县房地产管理部门审核属实的以书面形式通知合作银行同意提取该部分房款用于退款。

有关部门依法对监管账户实行冻结或者扣划的，合作银行应及时告知县房地产管理部门。

第十八条 解除商品房项目预售资金监管，按照下列程序办理：

㈠房地产开发企业向县房地产管理部门提交解除监管账户申请以及工程竣工验收备案证明材料、房屋已办理初始登记、开发项目已经完成物业承接验收等相关手续；

㈡县房地产管理部门应当在5个工作日内进行核实，经核实情况属实的，出具书面解除监管通知；

㈢合作银行凭解除监管通知按规定解除监管。

第五章 法律责任

第十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由县房地产管理部门责令限期改正，并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付；逾期不改的，按有关规定处理，同时记入开发企业信用档案，向社会公示。

㈠未按照规定使用新建商品房预售资金的；

㈡未按照规定将房价款存入监管账户的；

㈢以收取其他款项为名变相逃避监管的。

第二十条 合作银行未按照规定或者三方协议约定及时入账、拨付监管资金或者挪用监管资金的，由其上级主管部门责令改正、追回款项。县房地产管理部门可按照三方协议约定与该合作银行取消合作关系，并追究其法律责任。

第二十一条 其他监管部门和单位出具虚假证明或不实材料，造成不良后果或损失的，依法承担相应的责任。

第二十二条 县房地产管理部门及相关监管部门的工作人员在商品房预售资金监管工作中有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿等行为的，依法追究相应的责任。

第六章 附 则

第二十三条 县房地产管理部门根据本办法的规定，可制定具体实施细则。

第二十四条 本办法自印发之日起施行，施行之前已批准预售的商品房项目不适用本办法。施行过程中，国家法律、法规和规章另有规定的，从其规定。