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http://hz.house365.com  2011年07月29日 08:52   365地产家居网  

        楼市调控再出重手。在7月12日的“新国五条”提出房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施后，7月20日，国务院常务会议又出台土地市场“国五条”，提出加强和改善土地调控。在保证保障房供地的同时，要采取多种措施增加普通商品住房用地供应，商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。在祭出多轮房产调控政策之后，房产和土地市场配合亮出了调控“组合拳”。

平衡两个市场

“之前国家也有涉及土地的规定，但我印象中，没有这么大的力度。”上海鑫灵锐投资管理有限公司董事、副总经理汤辉对时代周报记者表示。

7月20日，国务院常务会议首提“加强和改善土地调控”的说法，在五条要求中，被认为与楼市调控相关的措施是：依法加快供地进度，保证今年1000万套保障性安居工程建设用地。提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排。采取多种措施增加普通商品住房用地供应。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。此外，还将建立规划和项目节约用地评价制度。

提出土地调控，或与上半年地价的迅速上涨有关。土地部门发布的全国主要城市地价监测分析显示，二季度全国主要监测城市地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%；超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。

而国家统计局7月18日发布的数据显示，6月份全国70个城市新建商品住宅指数中，实施限购的39个城市同比涨幅平均为4.23%，未实施限购措施的31个城市平均涨幅为4.66%。与房价涨幅相比，土地价格的涨幅高出约一倍。“如果面粉很贵，面包一定不会便宜。欲控制房价涨幅，显然也应扼制地价涨幅。”汤辉称。

土地“国五条”提出保证并增加土地供应，据有关人士指出，这是国务院关于房地产调控方面的新举措，将商品房用地供应作为调控的新方向，增加土地供应，防止商品房市场大起大落。

保证保障性安居工程建设用地，与采取多种措施增加普通商品住房用地供应“两手并举”，在同策咨询研究部总监张宏伟看来，也是政府平衡商品房与保障房两个市场的重要举措。“保障房与商品房，已形成一种市场‘双轨制’，前段时间，政府似乎忽略了商品房市场用地的供应。7月20日，国土资源部土地利用管理司发布《2011年1-6月份全国住房用地计划执行情况》指出，今年上半年住房用地供应计划仅完成26%。今后，将确保保障性住房用地，商品房用地逐步加大供应的同时，也将配建更多的保障房，这是平衡两个市场的重要举措。”

但“城市就这么大，地就这么多。同时还要保证18亿亩耕地红线不能突破，这对地方政府来说，是一件很为难的事情，应鞭策政府更好地协调各方面利益，更好地服务公众。”中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报。

合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为：“各个部门都从自身利益出发来要求增加用地，同时地方政府要平衡各类用地，但土地指标又不能突破，这就很矛盾。既要控制土地总量，同时各方面都要增加用地，这一政策显得比较难以落实。”

而对增加土地供应，防止商品房价格大起大落的说法，黎文江也有质疑。“这样的做法效果有限，还需辅以其他方法。就算土地增加供应，开发商囤地不开发，同样起不到作用。开发商现在手上的土地并不少，像万科、保利等起码都囤有30平方公里的土地，关键是要让闲置的土地拿出来开发。”

不再“价高者得”

推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变，也是此次土地“国五条”中的重要内容。这意味着以往土地招拍挂中“价高者得”的模式将开始转变，“政府之手”将更多地介入土地拍卖市场。

据国土部知情人士分析，商品房用地以前都是市场定价，现在政府也要有个指导价，两者结合确立一个合理的价格。此所谓双向定价。

在薛建雄的理解中，“双向定价是这样一个概念，让开发商来报价，但为避免价格拍得太高，就拿其他东西来平衡，比如开发商拿地的时候建些保障房，或者建个城市广场、影剧院、学校之类的”。

目前，已有一些城市采用出让商品房用地时配建保障房的做法。而据权威人士透露，此次国务院常务会议对此作了明确表态，说明中央肯定了地方这种做法，并有意将之在各地推广。

黎文江表示：“广州已经采用这个办法。当开发商出价到一定程度，就叫停，不再往上拍，大家比拼配建保障房的面积。”

除广州外，北京、青岛等地也已有相应实践。主管全国住房建设的住房和城乡建设部也曾多次对商品房用地配建保障房的做法，表达过支持态度。

“企业通过配建保障房拿地，一定要引进外界监督，让整个过程公开透明。否则，土地拍卖不再以价格为指针，就有可能出现黑箱操作，大的开发商只配建少量保障房，就能低价拿到大片商品房用地。为方便监督，商品房供地时，应该明确配建保障房的比例，建多少保障房能拿多少商品房用地，应该有个明确的面积配比。”汤辉建议。

事实上，这样的规定也已在有些城市出台。包括郑州、西安、福州、邢台等地今年也曾出台类似规定，且配建比例也多为10%。

“但上海还没遇到这样的情况。”金地集团华东区域地产公司市场营销部经理宋家泰告诉时代周报记者。金地近期还在南京、南通等二、三线城市布局拿地，也尚未遭遇配建保障房的要求。“原先政府从土地出让金中进行转移支付，去建保障房，现在无需转移支付，在一个地块中就能消化。如那是另个某家开发商承诺开发10%的保障房，到时候只完成了9%，公众对此都可以进行监督。”

宋家泰认为，政府无需规定商品房与保障房的配建比例，“大家可以来竞争，看谁配建面积更大。你做不到，不代表别人做不到。有实力的、成本控制更好的开发商，会有能力提供更多的保障房。”

调控“组合拳”

此次土地“国五条”中，还提出综合运用土地利用计划、土地供应、地价等政策工具，推动产业结构调整和集约用地。建立规划和项目节约用地评价制度。这也是加强和改善土地调控的要旨所在。

在张宏伟看来，建立规划和项目节约用地评价制度，可规范以各种形式违法占用土地资源，同时规范房企在二、三线城市的“圈地运动”。

而薛建雄则认为，其意义主要在招商方面，“比如说厂房，原先都是只建一层，但像服装、纺织等行业，完全可以建几层楼，节约用地。有个评价制度，可以相应地有些约束，政府不要大手笔地几百亩、上千亩的地随便批给企业。有些企业其实不是建工厂，就是为了骗地。”

不过，在黎文江看来，评价制度还是比较虚，“没什么实际意义，不能防止囤地”。

无论如何，此次土地“国五条”，与前一周的楼市调控“新国五条”，还是组成了一套全新的“组合拳”，意图从房产和土地市场同时出招，扼制过快上涨的房价。而此前7月12日出台的楼市“新国五条”，在提出继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施的同时，要求房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

据了解，住建部正在草拟新一轮限购城市名单。名单拟定过程中,主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

“二、三线城市房地产投资过热，导致二、三线城市房价向一线城市房价看齐，这样，全国房价涨幅就很难简单从一线城市来控制住。因此，二、三线城市限购，这是国家相关部门针对不同城市房地产市场发展状况进行城市之间结构性的调整，最终使全国房地产市场价格走势保持整体平稳。”张宏伟表示。

二、三线城市正成为大型房企的“新宠”。“我们现在就是‘薄利多销’，在二、三线城市做两个项目，赚的钱只相当于在一线城市做一个项目。但现在房企已经进入‘薄利多销’时代，我们如此，万科之类也是如此。”宋家泰告诉记者。

尽管面临限购，金地仍然会继续向二、三线城市“深耕”。“限购对需求当然会有影响，但我们拿地的时候，已经考虑了限购的影响，不会改变既定的决策。”宋家泰表示。

“二、三线城市限购执行效果如何，还要看地方政府怎么细化。力度大小、限购面积的宽窄，权力还是在地方政府手里。限购执行得好的话，会在短时期内对过热的楼市有一定限制。但要从根本上解决住房问题，还是要有堵有疏，人为压制需求是一方面，另外，通过保障房尤其是廉租房，来有效分流购房需求，才能真正减缓楼市压力。”汤辉表示。
 

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