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日前，各地出台的集体建设用地建租赁房的消息不断，不少人就要问了这和农村有什么关系？对农民有什么好处和影响吗？事实上，集体建设用地，又叫乡（镇）村建设用地或农村集体土地建设用地，是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。也就是说，国家建租赁房是要在农村土地上进行建设的。国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，用集体土地建住房来出租，既缓解了城市住房紧张，又让村集体和农民都受益，可谓是一举两得啊！

1、哪些地区的集体建设用地能建租赁住房？为什么？

根据《试点方案》，第一批试点城市有13个：北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市。

首先选择这些城市试点的原因，一是因为这些地方租赁住房需求大；二是当地村镇集体经济组织有建设意愿，且建设资金来源充足；三是这些城市相对政府监管能力更强。

而且文件中也明确指出，只要试点城市成功运营出一批集体租赁住房项目，形成可复制、可推广的经验，最终目标是构建城乡统一的建设用地市场。

2、什么样的土地可以用于这类项目的建设？

（1）对于建设租赁住房的集体建设用地，《试点方案》明确，项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。

（2）国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆在接受采访时特别强调：“耕地、农用地肯定是不行的，必须是村集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地，目前主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部、城市内部也有一些零散的集体土地。”租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。

3、集体建设用地建租赁房，具体怎么建？

《试点方案》提出：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

具体租赁环节，则按合同来：完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。特别强调，集体租赁住房出租，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。

在此次试点改革之前，如果要在农村集体经营性建设用地上搞开发建设，必须先通过征地的方式，将集体建设用地征为国有土地才能进行，而此次试点建租赁房，没了征地环节，直接利用存量集体用地去建设。这就拓展了集体土地用途。

我国对农村集体经营性建设用地提出改革的总体方向是实行城乡一体的建设用地市场，这个设想已经提出来十多年了，但成效并不是很明显，重要原因就是在操作上有一定的难度，土地没有盘活，农民也很难从中获得收益。而此次改革可以缓解城市住房紧张、把住房成本降下来，更为重要的是盘活农村集体经营性建设用地市场，农民也能从土地开发中受益。

而且建租赁房一定要：

（1）以尊重农民集体意愿为原则，与不动产统一登记、集体经营性建设用地市场入市等改革协同运作。

（2）可以由村镇集体经济组织自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式进行建设，但必须做到兼顾政府、农民、企业以及个人多方面的利益，并理清权利义务关系，把握项目收益和征地成本之间的平衡。

（3）集体租赁住房不得以租代售，承租后不得转租。为了维护市场平稳，要建立租金监督指导机制，防止租金异常波动。

（4）集体租赁住房的承租人可以依法申领居住证，并享受基本公共服务，国家将逐步健全非本地户籍承租人的社会保障机制。

4、对于试点地区的农民有什么好处和影响？

农村集体经营性建设用地的规模很大，如果能开发出租赁市场，农民不仅可以短时间内获得土地的增值收益，更为重要的是，租赁市场的收益是长期的，农民的受益也会是长期的，不同于过去农村土地征收的一次性补偿。而且，这个改革必须要跟农村产权改革配套起来，核心是让集体经营性土地能够通过股份化，来量化到农民头上。而在整个开发过程中，农民应该有知情权，要能够享受到利益的分配权。这样的话，农民的利益才能得到保护。”

用集体土地建租赁住房不像征地的“一锤子买卖”，租房是长期的，租金也就是长期的，收益则也是长期的。在农村集体经营性建设用地的开发过程中，如果农民集体经济组织将土地股份化，把股份量化分配给农民，农民个人就成了租赁房的股东，可以获得长期、稳定的收益。

《试点方案》还提出，要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系。这也意味着，改革不仅要保障集体的利益，也要保障农民个人的利益，而且尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力。

今年以来，租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色。利用集体建设用地建设租赁住房，既能降低租房者的成本、使其租有可居，又能增加拓宽农民增收渠道、促进集体土地优化配置。

北京5个集体用地租赁住房项目年内入住

北京的试点工作早在多年前就已经展开。从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。据了解，今年年底前，北京市集体土地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。

海淀区住房保障服务中心确定的集体土地租赁住房趸租租期，暂定为10年。据介绍，整体趸租既可以保障农民及时取得租赁收入，实现建设资金回笼和产业增收；还可以防范变相出售集体土地租赁住房，从源头上杜绝这类房源变身“小产权房”的可能。