土地流转专业平台

深圳市住房租赁试点工作方案

(征求意见稿)

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《住房城乡建设部等关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)和《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，稳步推进本市住房租赁试点工作，制定本工作方案。

一、工作目标

加大租赁住房供给，支持住房租赁消费，规范住房租赁市场。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成一批有规模、专业化、经营规范的租赁企业;基本建成信息共享、服务全面、监管有力的住房租赁交易服务平台;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现我市居民住有所居的目标。

二、重点任务和政策措施

(一)培育专业化、规模化住房租赁企业

1. 发挥国有住房租赁企业的引领和带头作用。依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业，着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。(责任单位：市国资委、人才安居集团)

2.指导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。指导原农村集体经济组织继受单位按照民主决策程序和市、区社区集体经济资产处置的有关规定，组建社区住房租赁公司或委托市、区国有住房租赁企业等专业化的住房租赁企业，开展规模化住房租赁业务;各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作)，引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。(责任单位：各区政府、新区管委会)

公安消防、住房建设等部门要按照《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》等相关规定对“城中村”的整治提升进行技术指导，梳理制定“城中村”综合整治提升后的质量检测和消防验收或备案的有关标准和流程，并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续。各区、新区应安排专项补贴资金，用于支持原集体经济组织继受单位组建社区住房租赁公司、对房屋进行改建和装修、对社区进行综合整治和环境提升。(责任单位：市公安局、住房建设局，各区政府、新区管委会)

3.鼓励房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体开展住房租赁经营。“十三五”期间，充分发挥市场机制的作用，借助税收优惠、财政补贴、融资支持等政策，鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展(责任单位：市规划国土委、住房建设局)。

4.鼓励各类产业园区、基地或大学城区管理机构及驻地单位开展规模化租赁。“十三五”期间，鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营，或者委托给专业租赁企业进行规模化租赁经营，优先面向园区单位或职工出租。(责任单位：市国资委、科创委、教育局，各区政府、新区管委会)

5.落实国家住房租赁财税、金融等各项优惠政策。加快落实国办发〔2016〕39号文关于住房租赁税收优惠的有关规定，对个人出租住房的，增值税减按1.5%的税率缴纳;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，按照5%的征收率缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。完善对住房租赁企业的信贷支持政策，鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。完善住房租赁企业的商事注册登记，将住房租赁企业的经营范围统一规范为住房租赁经营。全面落实住房租赁企业享受生活性服务业在财税、金融、价格、土地等领域的相关支持政策。(责任单位：市地税局、国税局、金融办、发改委、财政委、规划国土委、市场监管委;完成时限：2018年6月)。

(二)加大租赁住房的建设和供应

6.加大新增供应土地建设租赁住房的力度。自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年;推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。(责任单位：市规划国土委，各区政府、新区管委会、前海管理局)

7.规范商业用房按规定改建成租赁住房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，梳理出台商业用房改建为租赁住房的项目备案、规划、建设、竣工验收、运营管理等条件和规范性程序，建立快速审批通道;改建后的租赁住房，不得分割销售，全部用于租赁经营。(责任单位：市规划国土委、发改委、住房建设局、公安局、水务局;完成时限：2017年12月)

8.规范现有住房按规定改造后出租。梳理制定住宅改造设计规范和行业标准，住房改造不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水排污功能完好有效，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全，不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。加强租赁住房在使用过程中的消防、安全监督，加大对“房中房”、“打隔断”等违法违规出租行为的查处力度。(责任部门：市房屋租赁办、住房建设局、公安局、安监局，各区政府、新区管委会)

(三)支持住房租赁消费需求

9.加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例，进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。(责任单位：市住房建设局;完成时限：2017年12月)

10.完善基本住房保障租赁补贴制度。基本住房保障实行租售补相结合，以租为主。福田、罗湖、南山等住房供需矛盾突出的区应当在完成“十三五”期间保障性住房筹集建设供应任务的基础上，通过发放租赁补贴等方式增加货币补贴的覆盖比例。货币补贴资金应当纳入各区政府、新区管委会财政预算，各区政府、新区管委会可结合辖区住房租金水平和保障对象实际情况，合理确定补贴标准并建立动态调整机制。研究探索住房租赁券计划，鼓励更多基本保障对象和人才群体通过住房租赁市场解决住房困难。(责任单位：市住房建设局，各区政府、新区管委会;完成时限：2017年12月)

11. 提升对承租人的公共服务水平。非深圳户籍承租人可按照《深圳经济特区居住证条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务;探索研究在基本公共服务领域加大对户籍承租人的支持力度。(责任单位：市教育局、公安局、卫生计生委，各区政府、新区管委会;完成时限：2017年12月)

(四)发挥政府住房租售交易服务平台监管与服务作用

12.建设政府住房租售交易服务平台。搭建政府住房租售交易服务平台(以下简称“租售平台”)，并于2018年6月底前上线运行。加快录入、核验租赁房源信息，发布住房租赁供求信息;明晰和规范住房租赁交易流程，制定推行全市统一的住房租赁合同示范文本，实施住房租赁合同网上备案制度;实施住房租赁企业登记备案制度，建立住房租赁行业诚信管理机制;开展住房租赁市场调查，及时预判住房租赁市场发展趋势，精准分析住房租赁市场供求关系;开展住房租赁市场监测，统计租赁成交规模和价格，编制全市及各区住房租金指导价格和价格指数，将租赁住房的建设、供应指标作为全市住房建设规划及其年度计划的重要内容予以明确。(牵头单位：市规划国土委、房屋租赁办;配合单位：市发展改革委、科创委、财政委、市场监管委、国资委、公安局、教育局、住房建设局、地税局、国税局、统计局、市金融办、市人才安居集团等，各区政府、各新区管委会)

13.规范住房租赁信息的填报和录入。实现租售平台中租赁住房相关信息或数据的标准化、模块化，便于租赁企业、个人填报和各相关单位录入。全市各租赁企业和个人应及时、主动申报住房租赁信息，各相关单位应真实、准确录入或提供数据接口，实现商品住房、保障性住房和人才住房、单位自建住房、城中村住房、工业区配套宿舍、商务公寓及其他类型住房等住房租赁信息的共联共享。(责任单位：市规划国土委、住房建设局、国资委、公安局、房屋租赁办、人才安居集团，各区政府、新区管委会、前海管理局)

14.切实发挥租售平台的监管和服务作用。租售平台信息是出租人和承租人享受国家及我市有关税费优惠、财政补贴、基本公共服务等政策的依据，要发挥租赁平台的信息发布、交易流程规范、合同管理与登记备案、统计及监测分析、诚信管理等作用，实现住房租赁全过程监管和服务。(责任单位：市规划国土委、房屋租赁办)

(五)创新住房租赁管理和服务的体制机制

15.完善住房租赁管理体制。加快全市住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与城市建设管理、房地产管理、人口管理、社会治安管理等关系，建立各相关部门和各区政府、新区管委会等多部门联合监管体制，明确职责分工。市房地产主管部门负责全市住房租赁市场管理的统筹协调和政策制定工作，负责会同各相关部门搭建全市住房租赁交易服务平台;市、区房屋租赁管理部门负责辖区住房租赁市场和行业的日常管理和检查工作，整顿规范市场秩序，打击住房租赁违法违规行为;市住房建设局负责保障性住房和人才住房的租赁管理;市公安局负责出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记，督促指导各原农村集体经济组织及继受单位、物业服务企业排查安全隐患;市市场监管委负责租赁价格和广告的监管，完善住房租赁企业的注册登记，负责将住房租赁企业的经营范围统一规范为住房租赁经营。(责任部门：市编办、规划国土委、住房建设局、公安局、市场监管委、房屋租赁办，各区政府、新区管委会)

16.完善住房租赁管理政策法规。加快修订《深圳市出租屋管理若干规定》，研究制定《深圳经济特区住房租赁管理条例》及其相关配套措施，明确住房租赁当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系，使我市住房租赁管理逐步纳入法治轨道。(责任部门：市规划国土委、法制办、房屋租赁办)

17.完善住房租赁网格化管理机制。充分发挥街道、社区等基层组织的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，完善住房租赁的网格化管理;建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。(责任部门：市公安局，各区政府、新区管委会)

三、组织实施与监督

18.加强组织领导。加强市房地产调控领导小组对全市住房租赁管理的统筹协调和监督检查力度，各成员单位及各区政府、新区管委会、前海管理局主要负责同志应亲自推进、落实住房租赁相关政策、方案及领导小组议定的事项。增加市房屋租赁办为市房地产调控领导小组成员单位。(责任单位：市政府办公厅、市规划国土委)

19.做好宣传引导。充分认识加快培育和发展住房租赁市场对推进我市住房供给侧结构性改革、服务实体经济发展等方面的重要意义，加大住房租赁的正面宣传引导和政策解读力度，营造良好发展环境。(责任单位：市政府新闻办、广电集团、报业集团、规划国土委)

20.加强监督问责。对本方案明确事项或市房地产调控领导小组议定事项推动、落实不力的，应加强监督问责力度，确保各项工作得到贯彻落实。(责任单位：市政府督察室、绩效办)

四、试点工作方案报批

21.实施方案制定。市规划国土委代市政府拟订我市实施方案，经市政府审议通过后报住房城乡建设部。

22.实施方案批复。住房城乡建设部会同有关部门对我市实施方案进行审定，作出批复。

23.督促检查。市房地产调控领导小组办公室负责我市试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题，定期向住房城乡建设部报送试点工作进展情况。

24.阶段性总结。2017年12月底前，市房地产调控领导小组办公室对试点情况进行阶段性总结，形成报告报住房城乡建设部。