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为进一步加强对城镇土地价格的宏观调控和地价管理，规范和完善土地市场，保护土地资源，确保我县城镇土地级别基准地价更新调整工作顺利完成，制订本方案。

一、指导思想

全面贯彻落实科学发展观，适应国家土地调控政策及土地市场管理客观要求，有效促进城市土地资源合理配置，凸显城市土地基准地价的现势性、指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务于我县经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益和经济效益。

二、城镇土地级别基准地价更新范围

原基准地价覆盖区域和县城规划范围内，原若羌县基准地价覆盖范围之外、在近年发展迅速及我县“十二五”规划大力发展的区域。城镇土地定级和基准地价具体更新范围由县国土资源局提出初步方案，报县土地定级和基准地价更新工作领导小组研究确定。

三、工作目标

2012年11月底前完成县城城区土地级别和基准地价更新工作任务。

四、主要任务

根据县城区及周边区域建设发展实际和县城建设总体规划，通过调查全县城镇土地定级和基准地价影响因素及影响程度、各类用地的交易形式及交易价格，分析各类用地价格形成因素、影响程度和土地价格与各形成因素之间的经济关系，组织完成全县土地级别基准地价更新工作。

(一)按照国家标准《城镇土地分等定级规程》的要求，完成城区土地综合定级的土地 级别影响因素调查、分析、计算和土地级别划分工作。

(二)按照国家《城镇土地估价规程》标准，完成城镇级别更新区域内的分类用地市场样点的调查、整理、分析、计算、修正和基准地价评估更新工作。

(三)制定科学、合理、完整的城镇土地基准地价修正体系。

(四)制作综合级别图、基准地价图、地价样点分布图、定级因素因子及总分值测算结果图等。

五、更新工作的主要技术路线

(一)按照国家标准《城镇土地分等定级规程》要求，利用特尔菲法，在全面调查、确定若羌县城区土地级别影响因素的前提下，按照不同的影响方式，选择不同的计算方法，科学计算各因素(因子)的权重和影响分值，根据总分频率分布状况，选择频率突变处作为划分土地级别的分值界线，经实地修正之后合理确定土地级别。更新后的土地级别必须与周边区域的土地级别相协调。土地定级更新工作采用计算机系统辅助进行。

(二)按照国家标准《城镇土地估价规程》的要求，以市场样点(房地出租、转让、出让、抵押、联营、联建、入股、拆迁、土地征用等)资料为基础，在全面调查并充分掌握市场样点地价的基础上，选择市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法、比例系数法等评估方法，科学测算、合理修正样点地价，准确评估基准地价。更新后的基准地价必须与周边区域的基准地价相协调。基准地价评估更新工作采用计算机系统辅助进行。

(三)参照基准地价测算时因素因子修正情况和原成果的地价修正体系，制定更新成果的基准地价修正体系。

(四)土地级别和基准地价的最终成果(图件、文字报告)与国家要求的工作成果格式一致，同时满足若羌县政务工作的要求。

六、更新工作的组织领导与实施

本次若羌县城区土地定级与基准地价更新工作由县国土资源局统一组织，委托巴州国土勘测规划院具体实施。为顺利完成工作，成立工作领导小组、课题组和专家技术指导组。

(一)若羌县城区土地定级与基准地价更新工作领导小组

组 长： 徐 凯 县人民政府常务副县长

副组长： 邵军安 县人民政府副县长

成 员： 李晓金 县国土资源局副局长

岳恩宏 县发改委主任

杨松波 县财政局局长

黄 涛 县住房和城乡建设局局长

韩 宇 县统计局局长

库尔班•斯迪克 县公安局副局长

领导小组办公室设在县国土资源局，办公室主任由李晓金同志兼任，副主任由县国土资源局副局长吴蕾担任，成员由县国土资源局相关科室人员组成。

(二)若羌县城区土地定级与基准地价更新工作课题组

负责人由巴州国土勘测规划院副院长王宪玖担任，成员由巴州国土勘测规划院抽调技术骨干组成。

(三)若羌县城区土地定级与基准地价更新工作专家技术指导组

徐万生 自治区国土资源规划研究院副院长、土地估价师

白春玲 自治区国土资源规划研究院高工、土地估价师

李建宙 自治区国土信息中心副主任、土地估价师

高敏华 新疆大学资源与环境科学学院副教授、土地估价师

尹志刚 新疆大学资源与环境科学学院副教授、土地估价师

七、更新工作的配套经费

县城区土地定级和基准地价更新工作所需经费预算总额为35万元。由县国土资源局向县财政申请，并根据项目合同，采取分期付款的方式支付。

八、时间安排及工作步骤

县城区土地定级与基准地价更新工作自2012年4月开始， 2012年11月底结束，共分为五个阶段。

(一)启动实施阶段(2012年4月20日—2012年4月30日)：签订项目合同书，申请项目经费;成立组织领导机构，编写完成城镇土地级别基准地价更新工作任务书和技术方案，设计印制资料调查表，收集和调查有关文字和图件资料，组织培训调查人员。

(二)调查统计阶段(2012年5月4日-2012年6月30日)：根据调查工作任务，开展野外实地调查，填写调查表格，收集、整理、汇总调查资料。

(三)资料整理阶段(2012年7月1日—2012年7月31日)：整理、审查、录入调查资料，筛选、统计、分析、计算和汇总整理城区土地定级和基准地价评估资料。

(四)提交成果阶段(2012年8月1日—2012年9月30日)：召开专家会议，分析确定土地定级影响因素和权重，选择开展有关专题的研究并撰写专题研究报告，完成《若羌县城区土地定级和基准地价更新工作报告》、《若羌县城区土地定级和基准地价更新技术报告》和《若羌县城区土地级别和基准地价图》、《若羌县地价样点分布图》等书面技术报告。

(五)成果验收阶段(2012年10月1日—2012年11月31日)：由县国土资源局组织成果听证和预检，课题组参照预检意见对成果进行修正后，提交正式成果，由县国土资源局向自治区国土资源厅提出验收申请，配合完成成果验收工作。

九、相关要求

(一)提高认识，加强领导。开展县城城区土地定级与基准地价更新工作，对进一步规范土地市场秩序，促进城镇土地市场健康发展，实现城镇土地资源节约集约化使用具有重要意义和深远影响。各有关乡镇、部门、单位，特别是县国土资源部门要充分认识开展此项工作的重要性和必要性，要将其作为当前重要一项工作，强化组织领导，确保工作顺利推进。

(二)精心组织，狠抓落实。此次城镇土地级别基准地价更新工作时间紧，任务重，要求高。各有关乡镇、部门、单位要在县城区土地定级和基准地价更新工作机构的统一领导下，各司其职、各负其责，确保各项工作扎实推进。

(三)积极配合，搞好协调。基准地价更新工作是一项系统性、综合性强的工作，县国土资源局要积极主动做好组织协调工作，确保工作按计划顺利开展。城区土地级别基准地价更新工作涉及的各有关部门要密切配合、相互支持，及时协调解决工作中遇到的各类困难和问题，为圆满完成工作任务提供良好的组织保障。