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关于调整不动产登记中土地使用权面积记载方法的通告(含解读)

根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》(国务院令656号)等法律法规的规定，为进一步提升不动产登记服务效能，更好地保护不动产权利人的合法权益，经市政府批准，自2017 年6 月5日起，调整我市不动产登记中土地使用权面积记载方法。现将有关事项通告如下：

一、自6 月5日起，申请土地使用权及房屋所有权登记的，除宗地内有明确独自使用界线的均不再进行土地使用权面积分摊，不动产权证书上记载的土地使用权面积调整为该宗地确权登记的宗地面积。

二、对于6月5日前已办理首次登记的，原权利证书按照不变不换的原则保持有效。如须调整宗地界线的，则按规划核准的用地范围重新调整宗地范围，经公告后，涉及的宗地不再进行土地面积分摊，不动产权证书上记载的土地使用权面积调整为该宗地确权登记的宗地面积;如须补办土地出让的区分所有权的建筑物，签订土地出让合同时采用分摊的土地使用权面积，办理不动产登记时不动产权证书上记载该宗地确权登记的宗地面积。

特此通告。

南京市国土资源局

2017年5月27日

《关于调整不动产登记中土地使用权面积

记载方法的通告》有关问题解读

根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》(国务院令656号)等法律规定，为进一步提升不动产登记服务水平，更好地保护不动产权利人的合法权益，自2017 年6 月5日起，调整我市不动产登记中土地使用权面积记载方法。现就有关问题解读如下：

一、我市之前在土地使用权面积分摊上有哪些做法?

对于区分建筑物所有权的共用宗(两个或两个以上权利人共同使用的宗地)，我市均进行了土地使用权面积分摊：2004年4月之前采用宗地面积法分摊，土地使用证上记载分摊的土地使用权面积;2004年4月起采用房基地法分摊，土地使用证或不动产权证书上记载分摊的土地使用权面积，并在证书上备注“宗地内的公共使用土地面积已登记注册给全体业主”。

二、为什么要调整不动产登记中土地使用权面积记载方法?

目前，土地使用权面积分摊并无明确的法律依据和统一的标准要求,分摊的土地使用权面积也无法明确具体的范围，且不论采用何种土地面积分摊方法均存在一定的局限性，全国大部分城市均已采取或拟采取对共用宗地只登记宗地面积、不进行土地使用权面积分摊的方法。为进一步提高登记效率，更好地保护不动产权利人的合法权益,从便民利民实际出发，自2017年 6 月5日起，我市调整不动产登记中土地使用权面积记载方法。

三、如何调整不动产登记中土地使用权面积记载方法?

自2017年6 月5日起，申请土地使用权及房屋所有权登记的，均不再进行土地使用权面积分摊，不动产权证书上记载确权登记的宗地面积。

四、对于已进行土地使用权面积分摊的，是否也调整土地使用权面积记载方法?

对于2017年6月5日前已办理首次登记的共用宗，权利未发生转移且未申请换证的,原则上按原规定执行。如须调整宗地界线的，则按规划核准的用地范围重新调整宗地界线，经公告后，涉及的宗地不再进行土地使用权面积分摊，不动产权证书上记载确权登记的宗地面积。

此外，对于须补办土地出让的区分所有权的建筑物，签订土地出让合同时采用按宗地面积法分摊的土地使用权面积，办理不动产登记时不进行土地使用权面积分摊，不动产权证书上记载确权登记的宗地面积。

五、调整不动产登记中土地使用权面积记载方法，是否对权利人的权益有影响?

调整不动产登记中土地使用权面积记载方法，将整个宗地的面积记载到不动产权证上, 更加直观地体现不动产权利人对该宗地拥有合法使用的权利，而不是仅对分摊的土地面积拥有使用权利，对权利人的权益不仅不会产生任何影响,反而更有利于保护不动产权利人的合法权益。

六、不动产权证书上记载宗地面积后，不动产权利人通过何种方式可以知道自己在宗地内应分摊的土地面积?

在调整不动产登记中土地使用权面积记载方法后，如不动产权利人需明确其在宗地内拥有的土地使用权份额时，在宗地全部建设完成后，可凭不动产权证随时申请获取在宗地内的土地分摊面积。

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