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公路管理站及周边区域国有土地上房屋

征 收 补 偿 实 施 方 案

(修改稿)

因规划及市区国有土地上房屋征收政策的调整，需对《公路管理站及周边区域国有土地上房屋征收补偿实施方案》进行修改补充。为充分听取意见，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及我市相关规定，就原征收补偿方案相关内容修改情况如下：

一、征收范围

该地块征收范围为：东起海陵路，西至人民医院东墙，南起交通局南围墙，北至何垛南路范围内的国有土地上被征收房屋(详见东台市住房和城乡建设局核发的公路管理站及周边区域房屋征收红线图)。该区域共123户，其中住宅房屋120户，非住宅房屋3户，约14000m2。

二、征收期限及签约期限

征收期限：征收公告公布之日至房屋征收实施结束

签订补偿协议期限：征收公告公布之日起8个月内。修改为：以征收部门现场公告确定期限为准。

三、征收当事人及征收单位

征 收 人：东台市人民政府

被征收人：被征收房屋所有权人

征收部门：东台市住房和城乡建设局

房屋征收实施单位：东台市亨达房屋征收服务中心

四、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、省政府《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》(苏政发〔2011〕91号)、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》(盐政发〔2011〕210号)、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(东政发〔2011〕53号)、《东台市国有土地上房屋征收与实施细则的补充规定》(东政发〔2012〕43号)、《关于市区国有土地上房屋征收有关事项的处理意见》(东政规发〔2016〕1号)(增加)及相关配套政策文件等规定。

五、征收评估

1、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。具体遵循下列程序选定：

(一)由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件;

(二)具备资质条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查;

(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定;

(四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门，被征收人协商选定时间为5个工作日;

(五)被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定;不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定;

(六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

2、评估时点：房屋征收决定公告之日。

3、评估结果：房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

4、对评估结果有异议的处理：征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。

5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

六、征收补偿与安置

(一)征收补偿

被征收房屋价值的补偿由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收公告之日被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场价评估确定。包括：被征收房屋及其合法土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。征收人还应就搬迁、临时安置及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的奖励等项目进行补偿补助。房屋征收范围确定后，突击建筑的建筑物、附属物，突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。

因征收非住宅房屋造成停产停业损失，并符合规定条件的按有关规定给予损失补偿。

《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、猪舍、披棚等，给予建安造价结合成新补偿，但不予安置。

(二)征收补偿方式

被征收人可以选择实行产权调换或选择实行货币补偿的方式。鼓励选择货币补偿。(增加)

1、选择货币补偿的，除按评估补偿外，再给予征收合法建筑面积200元/m2的奖励，在签订征收补偿安置协议后，一次性支付补偿款，不再另行安置。修改为：选择货币补偿的，除按评估补偿外，再给予征收合法建筑面积400元/m2的奖励，在签订征收补偿安置协议后，一次性支付补偿款，不再另行安置。

2、选择产权调换的，征收合法建筑面积内实行“征一购一”。征收人就地代建安置房(期房)，供被征收人选购。原则上，选购安置房时，超面积部分不得超过征收合法建筑面积20m2。安置房为小高层或高层住宅楼。征收人与被征收人依照规定，计算被征收房屋价值和安置房价值，结算产权调换差价。被征收房屋合法建筑面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。修改为：征收住宅房屋选择产权调换的，选房以被征收人签订征收补偿协议并交房的先后顺序确定。征收人在市区相关安置区中提供现房，供被征收人选择产权调换，按选购安置区价格购买，另给予安置房购买金额一定比例的优惠。安置房为高层住宅楼。征收人与被征收人应依照规定，计算被征收房屋补偿价值和安置房价值，结算产权调换差价。

安置房在同等征收合法建筑面积内按基准价4800元/m2结算;如因套型所限，超合法建筑面积5m2(含5m2)以内的，超过部分按基准价结算;超5-10m2(含10m2)的，超过部分基准价提高100元/m2;超10m2-20m2(含20m2)以内的按优惠价5900元/m2结算，超20m2以上参照征收时点同类区域市场价6300元/m2结算;对征收合法建筑面积较小的被征收户选购安置房，超合法建筑面积10m2以上至最小户型建筑面积的部分按5900元/m2结算，超出最小户型的面积按6300元/m2结算。修改为：被征收房屋合法建筑面积内按基准价 (不含楼层差价，下同)结算，确因户型所限，安置房屋面积超过征收合法建筑面积5 ㎡(含5 ㎡)以内的，按基准价结算;超5-10 ㎡(含10 ㎡)以内的，基准价提高100元/㎡结算;超10 ㎡以上的，按市场价结算。凡要求将土地办理国有划拨性质的，超10m2以上部分结算价格扣减相应的土地出让金。(见下表)

现有安置区安置价格表 (单位：元/㎡)

楼层层差系数统一为：小高层一层～三层为基准价，三层以上每高一层递增15元/m2，顶层价格按减二层价格结算;高层一层～五层为基准价，五层以上至十八层每高一层按基准价递增15元/m2，十九层(含十九层)以上按第十八层价格为基数每高一层递减15元/m2价格结算。

其它用房价格：小高层、高层安置房跃层价格为安置基准价的50%。安置房的自行车库(位)统一为650元/m2。安置区内的非住宅用房(含汽车位)一律实行市场化销售，优先销售给本安置区回迁户。跃层、自行车库(位)及汽车位一律不纳入安置面积。修改为：其他用房价格：高层安置房跃层价格按合法建筑面积基准价的50%结算。安置房的自行车库统一为每平方米650元。跃层、自行车车库一律不纳入安置面积。

(增加)关于土地办证问题：回迁安置房原则上按国有划拨土地性质办理使用权证，需将国有划拨性质改为国有出让的，按安置房屋建筑面积缴纳相应的国有出让土地使用权差价款，土地使用权出让年期按安置区地块出让时点计算。原为出让性质，计算征收补偿费用时未结算剩余使用年期土地使用权出让金，现办理出让土地使用权的，不再另行收费;原为出让性质，计算征收补偿费用时结算了剩余使用年期土地使用权出让金，现申请办理出让手续的，退回已结算的土地出让金后，方可办理出让手续，否则办理划拨土地使用权手续。上述办理国有出让土地使用权的土地使用者，转让房地产时不需再缴纳土地出让金。安置房车库建筑面积不列入土地出让金结算范围。上述涉及土地性质转变为出让的，按相关政策标准缴纳契税。

选购小高层、高层安置房的被征收人从回迁安置之日起三年内政府补贴50%的物业费。

3、非住宅用房实行货币补偿。

(增加)4、针对该地块部分居民居住面积小的特殊性。被征收人仅有一处住房，确无其他(含已拆迁放弃安置的、农村已有宅基地的、非住宅房、廉租房、公租房、已享受住房待遇、经济适用房等)房产的，征收人采取照顾性安置政策。房屋征收合法建筑面积45㎡(不含)以下，确无力购房的，征收部门支付补偿款(不享受放弃安置奖励)后，符合申请廉租房补贴、租赁廉租房、租赁公共住房条件的，征收人给予优先保障。被征收人按规定签订租赁合同，缴纳房租;②选择产权调换的，安置房面积不超过60㎡，安置房面积在60㎡(含60㎡)以内的，按选购安置区合法建筑面积安置基准价结算，超过60㎡面积以上的部分，按市场价结算。

享受照顾性安置的，无其他住房应由房屋登记部门出具证明和所在单位出具未享受住房待遇的证明，并在现场公示3日，无异议后方可实施。

(增加)七、房屋征收最低补偿标准

征收个人住宅的，被征收人仅有一处住房无其他(含非住宅、廉租房、公租房、经济适用房、已享受住房待遇、经营用房等)房产,获得的被征收房屋房地产评估补偿金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收最低补偿标准给予补偿。本地块货币补偿最低标准为12万元;被征收人也可以选择产权调换，由房屋征收部门在指定地点安排建筑面积约45㎡房屋给予照顾安置，其征收补偿款抵冲购房款，补偿款与购房款的差额由征收部门支付给安置房建设单位，房屋产权归被征收人所有。超过45㎡以上的由被征收人按市场价结算。享受货币或实物安置最低补偿的，被征收人不再享受其他住房优惠政策。

2011年1月21日以后,因析产、交易、分户等行为导致补偿低于最低补偿标准的、公有住宅房承租人、参照房改征收的、持有房屋所有权证的但非市区户口的,不享受最低补偿标准政策。

八、被征收房屋权属、面积、用途的确定

被征收房屋房地产权属和建筑面积依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。被征收房屋土地使用面积，以《土地使用权证》为准;不能提供《土地使用权证》的，由国土管理部门依法确认。

1984年1月5日前所建房屋，未办理《房屋所有权证》的，根据1984年航测图所反映的房屋建筑面积确定。修改为：未经登记房屋合法建筑面积以2004年航测图反映的面积为准。

征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。

1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即持有工商营业执照按章纳税并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。其它类型房屋按征收前的实际用途确认。

1984年1月5日后所建房屋，以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明用途为准，未标明用途的以房屋产权登记簿为准。

住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的，仍按原批准房屋性质评估补偿。在《江苏省城乡规划条例》出台前，即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的，凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分可按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。具体标准为：持续经营满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予80%的补偿。最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。

住宅用房未经规划批准改为非住宅房的，仍按住宅房安置。

擅自改变使用性质的房屋经营面积，以《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积为准。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。修改为：擅自改变使用性质的房屋经营面积，应在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。

(增加)九、征收公有住房的，按下列方式处理：

1、公有住房承租人已享受过住房补贴或房改等优惠政策的，不得享受征收补偿安置政策，被征收房屋的补偿全部归产权单位，由房屋征收部门给予搬迁补助、装饰装璜补偿及在规定时间内搬迁交房奖励;

2、公有住房承租人未享受过住房补贴或房改等优惠政策的，原则上由产权单位参照房改出售给承租人，再按房屋征收政策进行补偿。

3、房改前一直归原承租人使用，但未纳入房改的附属用房(2004年前所建)仍为公有，按照房屋重置价结合成新出售后，再按房屋征收政策进行补偿。

十、安置程序：

1、公布安置房地点：征收部门在房屋征收现场公布安置房地点及房型。

2、选房顺序：以被征收人签订征收补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。

3、购房款的结算：征收人提供就地代建期房供被征收人进行产权调换，在签订征收补偿安置协议后，按协议约定事项征收人支付被征收人搬迁费、过渡费及奖金(奖金按签订协议后交房时间确定),其余补偿款转为预缴购房款，征收人与被征收人在交付安置房时，结算差价。

十一、有关补助、补偿标准

1、搬迁补助：搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积为基数计算，住宅房屋7元/m2，不足350元的补足350元，但最高不超过1000元。办公、教学等用房7元/m2;仓库、生产及营业用房10元/m2。征收安装有大型、特殊生产设备的搬迁费用，由征收部门委托有资质资产评估机构进行评估，确认搬迁费用并报市城建指挥部批准。修改为：搬迁补助：搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积为基数计算，住宅房屋10元/m2，不足500元的补足500元，但最高不超过1000元。办公、教学等用房10元/m2;仓库、生产及营业用房10元/m2。征收住宅用房，被征收人选择产权调换的，搬迁补助费增加一倍计算，并一次性结清。

2、临时安置补助：被征收人实行自行过渡的方式。选择货币补偿的，给予3个月的补助。实行产权调换的，过渡期限一般不超过18个月，暂统一按12个月给予补助。临时安置补助标准为：被征收房屋的合法面积在30m2以下(含)的按每月200元;被征收房屋面积在30m2以上的，按每月8元/m2。因征收人的责任延长过渡期限的，按规定增加临时安置费。修改为：征收住宅房屋的，被征收人自行过渡的，给予被征收人临时安置补助费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积为基数，按足月给予计算补偿。具体标准为：市区每月8元/ ㎡。被征收房屋合法建筑30(含)㎡以下的，按每月200元补助。实行货币补偿或现房安置的，给予被征收人6个月的临时安置补助。

非住宅用房不给予临时安置补助。

(增加)3、误工补助标准：对住宅房屋一次性补助1000元/户。

4、私有住宅房屋20年内被征收(或拆迁)两次以上(含两次、不含货币补偿)的，每多一次，对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿，但最多不超过20%，增加补偿的被征收房屋面积应当以《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积为准。修改为：私有住宅房屋20年内被征收(或拆迁)两次以上(含两次、不含货币补偿)的，每多一次，对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿，但最多不超过20%，增加补偿的被征收房屋面积，应当在《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积范围内。

十二、附属设施与装饰装潢补偿

附属设施与装饰装潢补偿参照东建发〔2011〕59号文件执行。

十一、青苗、树木、花卉的补偿

青苗、树木、花卉的补偿参照东建发〔2011〕59号文件执行。

可移动盆景花木不予补偿。

十三、征收协议的签订

1、征收补偿协议签订当事人为：房屋征收部门与被征收房屋所有权人。

2、私房以房屋所有权证载明的产权人为准;产权人未到场的，必须凭产权人的合法委托手续签订协议;产权人已故的，由合法继承人签订协议。

3、征收设有抵押权房屋的，被征收人签订协议15日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门应按相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

4、房屋征收补偿协议书签订后，被征收人应将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回，有关部门及时注销。被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。被征收房屋统一由征收部门依法招标确定具有相应资质的施工单位予以拆除。

十四、征收奖励

住宅房屋的征收奖项按被征收房屋的合法建筑面积为基数，自征收公告之日起三个月内被征收人签订协议并腾空交房的奖励150元/m2，三至五个月内奖励100元/m2。逾期不予计发奖金。征收非住宅房屋不予奖励。修改为：凡被征收入在征收公告规定的期限内签订征收协议并腾空交房的，征收人给予最高不超过合法建筑面积150元/m2(征收实施责任部门可根据情况，确定奖励时间段及标准)标准给予奖励，逾期不计发奖金。

(增加)十五、房屋征收有关补助标准

住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员(指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等)身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示7日无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。

东台市房屋征收重大疾病、低保补助标准

十六、征收补偿决定及强制征收

补偿协议订立后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。

征收人与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请市人民政府，作出房屋征收补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的规定期限内又不搬迁的，市人民政府申请人民法院强制执行。

十七、房屋征收有关税收规定

1、被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。

2、被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税;成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。

十八、公共服务设施

1、自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收部门通知相关部门登记造册，按照征收公告规定的时间，停止服务，计量封存，并组织拆除。

2、涉及到电话、有线电视，征收人给予迁移费用补偿后，由被征收人自行办理迁移手续，并缴纳相关费用。有关部门及时提供优质服务。

十九、房屋拆除安全防护措施及环保措施

严密组织实施房屋拆除工作，委托有施工资质和有丰富征收经验的拆房企业，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全，确保不发生人身伤害事故。

严格按照环保部门的要求，做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场设立隔离防尘设施，以免影响周围群众的正常生活，确保交通、行人安全。学生考试期间，特别是高考、中考期间暂停旧房拆除工作，停止使用噪声过大的设备。渣土清运运输工具必须覆盖防尘材料，防止清运过程中的抛、冒、滴、漏影响公共卫生。

二十、其他事项

1、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系;征收人不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

2、被征收人搬迁交房须经区域指挥部验收，被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。擅自拆除的由被征收人自行承担安全责任，同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

3、在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收工作正常进行的，视情依据相关法律规定处理。

4、在征收决定公告规定的征收签约期限内尚未签订补偿协议和搬迁交房的，不享受有关奖励。

2017年5月17日