土地流转专业平台

土地确权以后，如果土地面积发生变化或者土地承包方的户主、代表人发生改变的，可以到登记机构申请进行变更登记。

土地确权后可以流转，土地流转先确权征地须按证补偿。根据《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》要求：

1、凡被征收的农村集体所有土地，在办理征地手续之前，必须完成农村集体土地所有权登记，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证或农村集体土地使用证进行补偿;

2、凡是进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转;

3、农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害;

4、对新农村建设和农村建设用地整理涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。

为充分发挥农村集体土地确权登记发证工作成果在国土资源管理各个环节的基础作用，《通知》提出，农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。凡是到2012年底未按时完成工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。

案情

莫某寿、莫某青是两兄弟（均已故），原告莫某英是莫某寿的女儿，被告戴某某是莫某青的妻子。1951年全国土地改革时，莫某寿与其母亲、妻子为一户取得了位于城郊的平房1.5间及道地，并领取了县人民政府颁发的《土地房产所有证》，证载地号为5763，土地面积为1分6厘。后莫某寿的母亲、妻子相继亡故，莫某寿也于1970年间移居到附近乡镇的一村庄租房居住，该平房一间半及过道地由被告戴某某一家使用。

1986年莫某寿亡故。1990年土地登记换证时，被告戴某某取得了县土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，证载地号为348，用地面积为86.51平方米。2011年，地号为348的土地房屋列入拆迁范围。同年7月，原告莫某英向县国土资源局申请异议登记，认为被告戴某某所持有的地号为348的《集体土地建设用地使用证》登记错误，该建设用地使用证下的房屋应为原告所有。同年8月，原告向县法院起诉，要求确认并分割地号为348的土地房屋属于自己部分的权属。

县法院经审理，以证据不足判决驳回原告的诉讼请求。后原告向市中院上诉，并提供了县国土资源局出具的证明，该证明载有地号为348的《集体土地建设用地使用证》下的房屋属地号为5763的《土地房产所有证》下的房屋等内容。二审法院判决撤销原民事判决；讼争之原地号为5763的平屋一间半、过道地属莫某寿与其母亲、妻子所有（遗产）；该权属的2/3由原告莫某英继承所有。二审判决后，戴某某不服，向市中院申请再审。市中院再审维持二审判决。

评析

本案系1951年土地改革时期颁发的《土地房产所有证》与1990年土地重新登记时颁发的《集体土地建设用地使用权证》所载权利人不一致，在房屋拆迁和安置补偿时，引发出原权利人与新权利人之间的权属之争。

该提起行政诉讼还是民事诉讼？

1990年土地重新登记后，《集体土地建设用地使用证》所载的权利人非1951年《土地房产所有证》所载权利人时，如原权利人认为登记错误，该通过何种诉讼程序进行救济？

有观点认为，《集体土地建设用地使用证》是行政机关颁发的，具有行政行为的公定力，必须先通过行政诉讼对错误的登记行为予以撤销后，才能进行的民事诉讼。本案中，被告戴某某也持这种观点，认为《集体土地建设用地使用证》是一种权属确认行为，法院不能直接否定其法律效力，否则土地登记制度形同虚设。

笔者认为，是先选择行政诉讼程序，还是直接选择民事诉讼程序，取决于如何认定土地登记的性质及登记异议的效力。

依《土地登记办法》第五十九条、第六十条规定，土地权利人、利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明。但异议登记后，申请人应当在15日内向法院起诉，否则异议登记失效，土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记。《物权法》第十九条也分别对申请异议登记和异议登记失效等情形作了相关规定。虽然人民法院在异议登记后，具有最终解决争议的管辖权，但在具体的诉讼程序选择上，在实践中还存在如上文所述的不同看法。

土地登记是将土地使用权等权利记载于土地登记簿公示的行为，经土地登记后就会产生权利正确性推定的效力。但是，由于土地登记只是作为不动产物权公示的一种法定方式，其本身并不裁决权利的归属，并且依《土地登记办法》相关规定，申请登记材料的实质真实性也由申请人自行负责。因而，在有相反的证据情况下，这种权利正确性推定的效力是可以被否定的。如上文所说的利害关系人可以通过申请异议登记来进行补救。通过异议登记，就可以使土地登记簿暂时失去推定正确性，并且产生限制土地登记簿上所载权利人处分权的效力。

《土地登记办法》第六十条也规定，异议登记期间不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。既然异议登记具有暂时否定土地登记簿推定正确性的效力，那么，就可以直接通过民事诉讼来解决土地房产权属争议，而不会受土地登记簿的效力约束，此时也无必要通过行政诉讼来撤销原土地登记行为。

因此，本案中，在原告莫某英向县国土资源局提出地号为348的《集体土地建设用地使用证》登记错误，且县国土资源局进行了异议登记后，选择民事诉讼程序解决土地房屋权属纠纷，已无任何法律上的障碍。

该以哪个证件为确权依据？

笔者认为，1951年的土地改革，是对农村房屋进行的首次分配登记，如果发生土地房屋产权纠纷，“土改”时发的《土地房产所有证》可作为一种原始取得的确权依据。但由于年代较长，如果其间出现过分家析产、遗赠、房屋买卖或经过有关部门重新审批等情形，新权利人可以此作为对“土改”时颁发的《土地房产所有证》所载权利人的抗辩理由。

本案中，虽讼争房屋在二审中已被拆迁，但安置补偿工作尚未进行，故二审和再审仍以原讼争房屋的权属作为本案的争议标的。根据地籍平面图、县国土资源局出具的证明等证据，证明两土地证项下的土地为同一块土地之后，审理的关健是如何认定该土地及地上房屋的权利归属。由于1990年土地重新登记发证系对农村宅基地的重新登记，被告戴某某也是通过土地重新申报登记途径，而成为《集体土地建设用地使用权证》所载的权利人。在原权利人（或其继承人）与新权利人之间产生权属争议时，新权利人申报土地登记时有没有提供合法的权属来源证明应为本案审查的重点之一。依当事人的举证，新权利人即被告戴某某申报土地登记时，提供的权属来源证据是村委会1989年出具的一张机打的格式证明，该证明是当年大规模办理土地使用权申报登记时而采用的一种便利形式，显然不足认定为对农村宅基地使用权的重新审批或重新分配，因而不能成为该土地使用权的原始取得依据。

再者，戴某某也不能提供分家析产、遗赠、买卖等对讼争房屋继受取得的依据，故其主张讼争的权属难以获得支持。此外，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干意见》第五十三条也规定了有关“土改”遗留房屋确权纠纷，一般应以“土改”时所确定的产权为准。

如何认定共有权人把土地登记在个人名下的性质？

实践中，还存在这种争议，即在1990年土地重新申报登记时，原“土改”时颁发的《土地房产所有证》下的土地房屋部分共有权人以个人名义登记领取了《集体土地建设用地使用证》，对这种行为如何认定其性质？最高人民法院1987年6月15日《关于父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有发生纠纷应如何处理的批复》（最高人民法院〔1987〕民他字第16号），对此作出了参考性解答：“根据该房产的来源及使用等情况，以认定该屋为钟和源、王细的遗产，属钟秋香、钟玉妹、钟寿祥、钟妙、钟秋胜5人共有为宜。钟寿祥以个人名义领取的产权证，可视为代表共有人登记取得的产权证明。”

本案中，被告戴某某与原告莫某英均是讼争房屋的原共有人莫某寿母亲的继承人，故被告戴某某也是讼争房屋的共有人之一。因此，二审法院认定讼争房屋系莫某寿及其母亲、妻子为一户在1951年“土改”确权登记所有，系对物权的原始取得。莫某寿于1970年间另住他处，并不因此丧失所有权，戴某某在1990年间进行了重新申报登记，把讼争房屋登记在自己一人名下，系代原房屋、过道地的共有人登记。