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农村土地流转，一般通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地流转怎样签订流转合同？土地流转合同最长期限是多久？又有哪些需要注意的？

根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地转包合同最长期限为三十年。

发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

第二十一条发包方应当与承包方签订书面承包合同。

承包到期后，土地应交回发包方处置，也可以由原承包方申请续期，发包方如果同意，则重新签订承包合同。另外，村委会若不同意续期，把土地公开发包，那么在同样条件下，原承包方有权优先承包使用。到期后肯定不能再建管理用房。地上附着物应归原承包人，由其处分。

合同签署中，需要注意这五种情况

1、违背承包方意愿的强制签订合同，无效；需要确保承租意愿是真实的。

比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效（走法院也会认定为无效合同）

2.依法应经发包方同意而未经同意的；

需要确保出租意愿是真实意愿，未经发包方同意同样合同无效。

3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的；

如果是土地互换或置换，那么需要确保置换双方在同一集体内，因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。

4.越权发包土地的；

比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的，合同无效。

5.未按规定承包年限发包土地的；

均以第二轮（98年）开始计算，耕地30年，草地不超过50年，林地不超过70年。超过这个时间期限部分合同无效。

在签定合同时，着重注意以下三方面的内容：

一、承包期限是否合法。家庭承包合同的承包期限系法定期限，即耕地30年、林地30年至70年，上述期限具有强制性，任何人不得通过合同加以改变。如原承包合同或经营权证载明的期限低于上述法定期限的，承包方有权请求延长。对于法律未作强行性规定的内容，则可将法定与约定有机结合，体现当事人意思自治原则。

二、收回、调整承包地的约定是否违反《农村土地承包法》第26条、第27条、第30条、第35条的规定。土地承包合同与其他合同一样，依法成立后即具有法律效力，任何一方不得擅自变更和解除。同时，农村承包经营权作为一种新型的用益物权，其变更和解除必须符合法律的规定，按照法定的程序履行民主决议后，才能产生相应的法律效力。根据《农村土地承包法》的规定，家庭承包合同的解除主要使用于以下几种情况：

1、当事人双方协商同意，并不因此损害集体利益和社会公共利益的，如承办人自动交回承包地。

2、承包期内，承包方全家迁入设区的市、转为非农户口的。

3、订立承包合同所依据的国家法律、法规发生重大变化，致使承包合同无法继续履行的。

4、承包的土地等生产资料被国家征收或收回使用权的。

5、因不可抗力或无法防止的外因致使承包合同无法履行，如自然灾害。

6、承办人丧失经营能力的。

7、承办人死亡又不符合继承条件或无继承人继续承包的。

8、承包经营权转让的。由此可见，除非在承包期内主客观情况发生了重大变化，使原先的合同履行已不可能或不必要时，承包合同的当事人可以依法解除合同，如果土地承包合同中有关收回、调整承包地的约定内容违法法律的规定，该约定条款无效，但不导致整个合同无效。怎么确认土地承包合同内容是否合法？

三、此外，对其他合同内容的审查主要看是否有严重损害土地资源或其他违反法律强制性规定的条款，如违反则合同无效，反之有效。尤其需把握一点，所有剥夺或限制家庭承包经营权法定权利的条款均为无效。

提醒农村土地流转还要注意这几点：

1、农民利益问题。一是不能违背农民的意愿强迫流转，流转的条件、方式、价格等应由农户自主决定；二是土地流转后农户的既得利益要不低于或高于土地流转前，否则流转将很难实行。

2、流转主体问题。一是采取转包及互换方式的，不得向本集体经济组织以外的农户进行流转；二是采取转让方式流转的，可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转，但由于这种流转方式使得流转方在承包期内失去了土地承包经营权，应当坚持“稳妥、慎重、本集体经济组织成员优先”的原则。

3、流转土地的用途问题。必须严格遵守《农村土地承包法》和《农村土地承包经营流转管理办法》的有关规定，不得以调整产业结构、发展农村经济等理由擅自改变原有耕地的农业用途。

4、流转土地的界限问题。乡(镇)农经部门要在流转土地丈量划分上严格把关，明确土地界址，确保流转土地面积与流转合同面积相符，不留隐患。