标签详情页

来自四川的小向准备外出打工，想把自己的8亩地流转出去，但他很纠结到底是把自己的地转包还是出租出去，不知道哪种可以让自己的获利最多。并且他也不知道这个土地流转合同签多少年合适？会不会别人用得久了，自己就要不回来了呢？

其实他这个疑惑在很多农村都很普遍，主要是大家对于土地流转这个新事物不太懂。其实不管是转包还是出租都只是土地流转的一种形式，区别只是转包只存在于同一个集体经济组织，也就是你们的村集体；而出租就没这个要求了，你可以把土地租给外地人、企业和政府等等。从原则上讲，这两种情况土地流转金是一致的。

如果是你自己流转土地的话，流转时间最长时间不能超过你剩下的承包时间，总共不能超过30年（草地为50年，林地为70年）。比如说你是2000年分到的土地，2017年你想把土地流转给别人，那么合同最长时限不能超过13年（2030-2017=13年），而且你流转的仅仅是土地的经营权，承包权还是你的，你不用担心你的土地要不回来。

近几年，随着粮价下跌，外出务工农民的增多，农村的大部分田地都被流转出去，承包给大户统一种植管理。对于农村土地流转的价格，每个地方都有自己的标准，而且也并不是一成不变的，很多因素都会影响到土地流转的价格。主要有这几个方面的影响：

1、粮价

在农村，土地的基本用途就是用来种粮食，因此粮食价格的高低也间接影响到土地流转的费用。粮食价格涨了，土地的流转费用会随之上涨，反之，现在粮食价格下跌，自然土地的流转费用就下跌了不少。

日前，记者从河北衡水市政府获悉，该市立足于构建新型农业经营体系，大力推进农业农村改革。其中，农村土地承包经营权确权登记颁证、家庭农场培育工作和土地流转率三项均居全省首位。到目前，全市已全部完成农村土地承包经营权确权登记，土地流转率达43.65%。2017年，衡水市将在全省设区市率先全面完成土地承包经营权证颁发任务。

目前，衡水市4994个村已全部完成农村土地承包经营权登记任务。同为引导农村土地承包经营权有序流转，该市出台了《衡水市农村土地承包经营权流转证试点工作方案》《衡水市农村土地承包经营权流转证登记管理办法》《关于开展农村土地股份合作社试点工作意见》等文件。目前，全市土地流转面积达342.2万亩，占家庭承包土地总面积的43.65%。11个县市区和110个乡镇都设立了土地流转服务中心，应用了全省统一的土地流转信息管理系统，土地流转合同签订率达91.7%。

该市还大力发展多种形式的适度规模经营。目前，全市注册的家庭农场达6724家，其中去年以来新增1746家。为引导土地规范有序流转和新型规模经营主体发展，该市印发了《关于加强工商资本租赁农地监管的实施意见》，各县市区均出台了县级示范家庭农场认定办法和标准，建立了家庭农场名录。时，该市积极推广饶阳县开展农村土地承包经营权证抵押贷款试点经验，初步打通了金融支持现代农业发展的通道。

土地流转价格受哪些因素的影响呢?粮食价格在下降，那么和粮食息息相关的土地价格呢?对于经营者来说，什么价格流转土地是他们很关注的问题。2017年农村土地流转价格是多少钱一亩?这个问题之前很多人咨询，我们先来看看2016年全国各地农村土地价格。然后看看影响土地价格的几个因素。2017年全国的土地流转价格暂时还没出来相关数据。

2017年土地流转价格现在多少一亩?

下表是2016年年初统计的各地平均土地价格，这个价格既结合了工商资本下乡租地的价格(这部分价格较高，很多地方在1000元以上，如果是政府行为，基本为1500左右)，也结合了当地村集体内土地流转价格(这部分价格较低，很多村内都是免费流转或者每亩收200左右)，同时，既包括耕地价格，也包括了其他种类(园地、山地)的价格。

土地流转是拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。那么2017年农村土地流转的基本流程是怎样的？签订流转合同要注意什么问题？

土地流转要满足以下条件：

1、权属清晰无争议；

土地流转指的是土地使用权流转。土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。土地流转有利于促进农民获得财产性增收。

1、土地流转合同可以签多少年？

答：根据土地流转发包方的不同，有所不同，如果是从农户手里直接流转的话，最长的流转年限是该农户承包土地的剩余年限；如果从村集体采用反租倒包的形式可以流转30年，总的来说不超过30年（草地可以是50年，林地可以是70年）。

近年来，湘乡市农业经济取得了较快的发展，土地流转也呈现出规模不断扩大、流转形式多样、多种组织参与的特点。为了全面掌握全市农村土地承包经营权流转工作情况，加速推进湘乡市农业和农村经济发展，湘乡市统计局组织课题组深入全市各乡镇办事处及市直有关部门单位，对农村土地承包经营权流转工作进行了专题调研。

一、湘乡市农村土地承包经营权流转的现状及成效

湘乡市位于湖南省中部，总面积2011平方公里，人口91.5万，下辖3乡15镇4个街道办事处。共有708个行政村，8040个村民小组，农村土地承包户223547户，农村承包人口767865人，承包耕地面积为678652亩。近年来，湘乡市的农村土地流转工作有了较好较快的发展。据不完全统计，全市农村土地流转面积近18.2万亩。其中耕地流转面积64734亩，占耕地总面积的9.54%，涉及农户5.2万户，占总农户的23.3%。承包方式以转包、租赁、转让为主。

数读

以出租和转包为主，分别占流转总面积的49.7%和31.6%

流向农户占大头，占流转总面积的47.1%

耕地流转正朝适度规模化方向迈进，全省30亩以上流转面积1198.2万亩

四川省农村土地流转呈逐年递增之势，农业适度规模经营水平不断提高。截至2016年底，全省家庭承包耕地流转总面积达1970.3万亩，比上年增长21.6%，耕地流转率达33.8%，比上年提高6.1个百分点。

农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。农村土地流转新政策中要求如何规范引导农村土地经营权有序流转?我们可以从政策中看到：

1.鼓励创新土地流转形式。鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。以其他形式流转的，应当依法报发包方备案。抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式。按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制。

2.严格规范土地流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受，谋取私利。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动土地流转。

随着工业化、城镇化建设的推进，农村大量劳动力进城务工就业，农村土地承包经营权流转（以下简称土地流转）速度明显加快。新形势下，如何加强农村土地流转风险防范，创新农业经营管理体系，正确研判土地流转趋势，放活土地经营权，大力发展现代农业，是做好当前农业供给侧结构性改革和落实好农村土地“三权”分置的重要途径。下面，笔者结合湖南省调研情况，谈几点意见。

一、当前湖南省农村土地流转趋势

近年来，全省各地坚持“稳定农户承包权，放活土地经营权”的工作思路，积极推进农村土地流转，土地流转趋势总体向好。一是流转面积逐年增多。2013-2015年，全省耕地流转面积分别为1379万亩、1449万亩、1894.04万亩，2016年，全省流转耕地面积2137.26万亩，占承包总面积的41.71%，呈现流转面积稳步增加的趋势。土地流转逐步趋向大规模流转，向新型经营主体流转转移。2016年，流转面积2000亩以上451宗，1000-2000亩3014宗，500-1000亩5125宗，100-500亩30475宗 。二是流转形式日趋多样。全省农村土地流转主要有转包、转让、互换、入股、出租等形式，其他方式占比相对较低。2016年，转包681.33万亩、转让64.44万亩、互换112.91万亩、出租1018.12万亩、股份合作154.43万亩、其它103.27 万亩。耕地流转主要以转包和出租为主，分别占流转耕地的31.87%和47.64%。三是流转主体趋向多元。新型农业经营主体逐步成为土地流转的主体。据统计，2016年流入农户的耕地有966.06万亩，占45.2%；流入农民专业合作社的耕地有712.93万亩，占33.36%；流入工商企业的耕地有283.72万亩，占13.27%；其它174.19万亩，占8.15%。四是流转价格同比上升。近年来，受物价因素影响，全省农村土地流转价格逐年上升。目前，全省流转土地价格在每亩200元至800元之间不等。各地因经济发展差异，土地流转价格略有区别，一般地区土地流转价格平均在300元至500元之间，全省大部分县市区属于此种类型；处于城郊和产业发展较好的地区，土地流转价格在每亩600元至800元之间，长沙、株州、湘潭大部分地区属于此类情况；特别是处于旅游目的地县市区，流转土地价格相对较高，如韶山市、南岳区、凤凰县等部分村，流转土地价格高达每亩1000元；经济相对欠发达地区，流转土地价格偏低，每亩为100元至300元不等。因农村劳动力外出务工，土地没人耕种的地方，为防止耕地抛荒，免费流转的情况也一定程度存在。五是流转体系逐步健全。目前，各县市区基本建立了土地流转服务信息平台，成立了县级土地流转服务中心，乡镇建立了土地流转服务站，行政村配备了土地流转信息员。农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系进一步健全，截止到12月底，全省有县级土地仲裁员2645人，乡镇调解员6483人，村组调解员74722人，各涉农县市区都成立了农村土地承包经营纠纷仲裁委员会，1698个乡镇成立了调解委员会，28460个村建立了调解小组，形成了县、乡（镇）、村“三位一体”的仲裁工作体系。