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关于赤坎圩镇文物保护与整体改建项目房屋征收补偿方案征求意见与修改情况的通告

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，《开平市人民政府关于赤坎圩镇文物保护与整体改建项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》自2016年8月5日至2016年9月20日，通过开平市政府门户网(www.kaiping.gov.cn)、开平发布微信公众号、开平发布政务平台、开平赤坎微信公众号和征收范围内的公共场所设置7个公告栏等载体予以公布，公开征求公众意见，并在征收范围设置3个办公室收集意见、3个解读方案的公告栏。

该事项于2016年8月5日在《人民法院报》、《中国新闻网》、《南方日报》、《香港商报》、《香港大公报》、《江门日报》等发布公告，在国内外公开征求公众意见。为了深入听取被征收人的意见，该方案和征求意见表于公告日后10日内直接送达3915(含留置送达)户。征求意见期间在赤坎圩镇的农贸市场和人民公园广场设立咨询点，听取被征收人的意见。2017年1月23日开平市人民政府在赤坎镇人民政府会堂召开听证会，听取、收集被征收人代表和公众代表的意见。

现将汇总整理征求意见情况和根据公众意见及听证会的意见拟对征收补偿方案作出的修改及说明通告如下：

一、征求意见情况

本次向被征收人和社会公众征求对征收补偿方案的意见，共收集到1540份书面意见和听证会的13条意见。相关意见主要集中在以下几方面：

1、对于被征收房屋及土地的价格评估过低，应根据实际情况、市场情况及从赤坎的历史价值、房屋建设的时间等多方面来进行评估，提高被征收房屋及土地的价格。

2、安置区具体在什么位置，怎样建设未了解，担心征收后未能及时安置，亦担心安置房的质量、环境存在问题，甚至担心安置工程烂尾，住在临时安置区或在其他地方自行过渡的长时间无法搬入新区。

3、产权置换的置换比例要适当提高。现在居住的面积只有20㎡或者30㎡、40㎡，安置房有没有这么小面积的，希望换大的安置房。

4、置换房建设期4年，建设周期过长。

5、要求安置楼房要装修好，原来房子有空地要配空地。

6、商户类被征收人搬迁后商铺安置的位置是否当街，担心影响生意。对商业房的产权调换按照价值1:1调换不满意，希望按照面积1:1调换。商铺首层超15米的部分，按照70%的价格，不能够接受。

7、新区安置房建设期间，置换房屋不想提前搬出，也不想到过渡安置区居住，想在建设完成后搬迁。同时，新区的公共设施必须要做好配套，在新区建设好后再将居民进行搬迁。

8、部分住宅业主在购房时因客观原因无法办理房产证，征收时不能以此为理由而损害业主的利益。部分住宅业主在购房时摊分了楼梯等的公共面积，产权置换时是否也一样。

9、补偿方案遗漏了杂物房(柴房)、空地、绿化树等补偿标准，应该增加上去。

10、选择货币补偿的分两次支付，签约一次、搬迁一次，不能接受，只想一次付款。

11、货币补偿金额，是否是到手的金额，是否要交纳各种税款。进行产权置换是否还须纳税。

12、商户在征收时的存货如何处理，建议应在商户停业期间对商户进行补偿。

13、现被征收房屋装修不同，但装修补偿全部300元/㎡，价钱“一刀切”、较低，不公平，不合理。

14、对方案的第五条，第一款(首层少补偿200元/㎡，顶层少补偿500元/㎡)有意见，认为减幅太大。要求价格一致，不减。

15、方案规定的搬迁费太低，不能满足搬迁的需要。

16、楼层不同，方案是抽签，原住在楼顶的人或居住环境不好的，肯定会签订合同快，如何保障公平分房。

17、河南洲没有古旧建筑，将其纳入征收范围是否有必要。对于河南洲的居民，除了货币补偿和房屋置换补偿外，能否还有原址回迁的选择。

18、商户除了货币补偿和产权置换补偿的选择外，能否让商户选择迁回继续经营。

二、根据有关意见拟作出的修改及说明

1、方案中的房屋价格，已经考虑了各方面的因素，对赤坎圩镇的房屋予以溢价征收，拟作出细小的调整。对于房屋的价格评估是按照房屋征收评估办法进行评估的，征收条例规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，方案中的补偿价格是符合法律法规要求的。如被征收对象仍对征收价格与异议，可由依法选定的房地产价格评估机构依法进行评估确定。

2、赤坎安置区产权调换房及配套设施位于赤坎镇石溪村，产权调换房的建筑面积按被征收建筑面积为依据，以不低于1:1的比例重置建设，住宅户型套内面积分别为50㎡、 60㎡、70㎡、80㎡、100㎡、120㎡;商业用房按照临街商铺、小区商铺类型建设。住宅类产权调换房楼建设包含小区内附属公共设施(包括电梯、水、电、电视、电话等管线到户及公共绿化、道路、下水道、防雷、消防等设施)，按简单可以入住的装修标准交付。不愿意选择带装修的住宅类产权调换房的，按照300元/㎡的标准给予装修补助。

3、因土地供给等因素的影响，安置区产权调换房建设预计需要3至4年的时间，没有正式征收的决定无法启动安置区的建设工作。征收开始后，对选择房屋产权调换的被征收人，在产权调换房屋交付前，依法采取向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房的方法，解决临时过渡的问题。临时安置费予以一定的提高。

4、为了消除被征收人对产权调换房建设的忧虑，正式方案拟作出规定，如被征收人选择产权调换的，在征收公告之日起1年内，允许改变补偿方式，即中途改为选择货币补偿，重新签订补偿协议，相应地扣减临时安置费、其中一次搬迁费等已支付的原属选择产权调换的补偿费用。但选择货币补偿的，不允许再改为产权调换。

5、根据安置区的规划要求和被征收房屋的实际情况，产权调换住宅房按照套内面积1:1.1的原则置换。考虑给予居住困难户改善住房的条件，拟对于小面积户型(套内面积50㎡以下)的被征收人，给予一定的照顾，即给予一定的免费安置面积;另外，给予一定的面积可优惠增购。

单列骑楼的货币补偿价格。规划重置骑楼街，私人骑楼按照整体建筑面积1:1的比例重置，但部分单体面积会受土地规划条件的限制。因规划的原因，无法实行产权调换面积1:1置换的，差额实行货币补偿。骑楼被征收人选择产权调换的，不再在非骑楼类的产权调换房屋中实行置换。

除骑楼外，被征收商铺调换临街商铺、小区商铺的，按照被征收商铺首层建筑面积1:1的比例调换，二层及以上按照建筑面积低于1:1的比例调换;按比例调换的，双方均不再支付差额。

6、“商铺首层超15米的部分，按照70%的价格”——这条规定，拟取消，且统一骑楼的补偿价格。

7、拟增加杂物房、仓库、办公用房、天井、花园、庭院、空地、地上树木及构筑物、附属物等补偿标准。

8、签约后，选择货币补偿的一次支付各种补偿款;搬迁交接后，一次支付各种奖励、补助，具体方式由征收补偿协议明确。

9、关于纳税的问题，依照国家和省市有关政策规定，征收补偿款依法免征个人所得税，享受用征收补偿款购置新住房或办理安置房屋的税收优惠。即补偿金对被征收人个人免税;被征收人个人用补偿金到市区买房也可以申请免税，但超过补偿金的部分需要纳税;属产权置换的，在原补偿金额内的，也可申请减免，但超过补偿金额的，也要进行纳税。但这些契税减免不是自然减免的，要持有相关的文件(包括政府的征收公告和补偿协议书等)到税务部门办理才能减免。

10、因征收造成合法经营的商户停产停业的，商户在停业期间依法会得到一定的停产停业损失补偿。粤建房[2013]26号《广东省住房和城乡建设厅关于实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关具体问题的通知》规定，对因征收合法房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算;选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

11、不管被征收的房屋有没有装修，均会给予统一标准的装修费补偿，如认为该补偿金额过低，可由法定的评估程序确定。

12、对方案的第五条，第一款首层少补偿200元/㎡，顶层少补偿500元/㎡)的规定，将适当调整——拟现代公寓首层少补偿50元/㎡，顶层少补偿100元/㎡。

13、搬迁费用拟予以适当提高，仍然实行统一的标准，如认为过低的可由法定的评估程序确定。

14、为保证公平选房、分房，选择产权调换房的顺序，以签约的时间为准，拟15天为一个时间段，分组分类型(住宅、商铺)在安置房套内(或建筑)面积相近的户型中，通过抽签形式确定选房的顺序号，再按选中的顺序号选择安置的房屋。同时，产权调换房拟分三期完成全部的建设，最早签约搬迁的被征收人可选三期房屋当中的任何一期的房，不限于第一期。

按照“先签约先选择”的原则，即上一个小组先完成选号和选房，再轮到下一个小组，即前面小组享有优先选择权。产权调换房类按照“套数就少、面积就近”的原则选房，以免小户型小面积产权调换房出现不足。客观上不能如期签约的(如被征收房屋所有权人不明确的)，政府可以预留部分产权调换房。

15、根据新修订的《赤坎旧镇近代建筑群保护规划》等文件，文物保护除了文物核心区外，还有文物建筑控制区域，河南洲就是属于后者，而且河南洲有改善群众生产生活环境的需要，因此河南洲也纳入征收范围。征收条例赋予被征收群众选择安置方式的权利，但由于规划的原因，不能安排原址回迁，而是依法选择了就近地段赤坎镇石溪村——赤坎新区作为回迁的地址。

以上为拟定修改意见，具体内容以正式补偿方案为准。

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特此通告。

开平市人民政府

2017年3月17日