土地流转专业平台

城里人能不能在乡下买宅基地和房子？

已经买了的算不算数？

国土资源部有了明确的解释！

国土资源部近日下发的《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，为地方推进农村土地确权登记工作提供了政策依据。

其中，针对非本农民集体成员依法取得的宅基地，有些情况是可以依法予以确权登记的。

《通知》规定

非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权得两种情况：

1. 统一退出和新建

非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

2.1999年之前的

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

总结来说：

1999年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记。

在北京圣云律师事务所律师刘晓刚看来，这一规定有助于国家对宅基地确权的管理，从顶层设计上给出了方案，而小产权房，不在此列。

刘晓刚：这是重新从国家政策上进行了明确。多年来都是不允许城镇居民去农村购买宅基地。这个恰恰证明了法律对于生活的指引的作用。宅基地的所有权和使用权是分开的，这就导致流通、确权在客观上存在一些不便利的地方，导致管理上有一些混乱。现在国家明确规定了从所有权上集体所有，在使用权上通过确权确证发证，有助于有序管理。

政策链接：

1999年的国家规定到底是怎么说的

《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

(国办发〔1999〕39号)

二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发

农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并 依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

这一规定对农民有什么利好？

近日发布的中央一号文件明确要求，在充分保障农户宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地占有和使用权，盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民的财产性收入。

在中国社科院农村发展研究所宏观室副主任李国祥看来，根据现行法律法规，宅基地是赋予农民的权利，这个规定对农民来说是利好——通过确权登记，宅基地占有和使用权能够更好的得到法律保护，是盘活宅基地的一项重要举措，让宅基地变成农民的重要财产收入之一。

李国祥：

在市场经济下，可以拿确权登记后的证去银行贷款，未来市民化的话也可以有偿退出，不是像过去那样，农民宅基地就无偿放弃了。

这一次对农民来说是非常利好的消息，对历史遗留问题来说，还有一个政策的间性，对于不能确认的处理可能还会有一些细则。整体来说，不管是农民还是不具有农民身份但合法性占有的宅基地，也会得到妥善的处理。这个宅基地的改革是更好的保护农民，让宅基地变成重要的财产收入之一。

农村承包地确权登记颁证预计在2017年基本上就完成了主体部分，接下来就是对宅基地和建设用地进行确权登记。哪一部分宅基地能够确权到户、哪部分不能，农民和市民都关心。现在有关规定以1999年为界限，之前给予确认，之后不确认。这个考虑有一定道理。在自建房里面，宅基地不能确权登记，就按城市住房规定一个使用期限，获得的时候是有偿的，跟农民是完全区别的。