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《东莞市科研用地管理暂行办法》（以下简称办法）已印发实施。办法首次明确了科研用地项目分为可分割销售和不可分割销售两种。其中，可对外销售的产业用房部分，可按照基本单元分割，每个基本单元面积不得少于300平方米。办法还强调，科研用地未经批准不得改变用途，不得变相开发商业、旅游、娱乐和商品住宅等项目。凡擅自改变用途的，按违章建筑依法依规进行处理。全文如下：

第一章总则

第一条为深入实施创新驱动发展战略,支持新产业、新业态发展,进一步优化科研用地管理,根据土地管理、规划管理、建设管理、不动产登记有关法律法规,结合东莞实际,制订本办法。

第二条企事业单位(独立法人实体)产品技术研究、推广、展示应用项目建设以及国家鼓励发展具有显著创新创意特征的新产业、新业态项目建设的非公益性科研项目用地的管理,适用本办法。

第三条依据《东莞市城市规划管理技术规定》,科研用地规划为“科研设计用地(C65)”,不适用于其他用作教育的用地类别(C61、C62、C63、C64)。在办理供地手续和土地登记时,土地用途表述为“科教用地(科研设计用地)”。

第四条科研用地项目分为可分割销售和不可分割销售两种使用类型,镇人民政府(街道办事处、园区管委会)负责对辖区内拟出让科研用地的使用类型进行明确。土地出让成交后,市国土部门应在国有建设用地使用权出让合同中注明使用类型。市规划、住建、房管(不动产登记)等部门应按照国有建设用地使用权出让合同所注明的使用类型,分别在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房现售备案证书、不动产权证等相关证照上注明使用类型。

第五条利用科研用地开发的科技企业孵化器项目,其地价标准参照不可分割销售的科研用地项目执行,与科技企业孵化器项目相关的其他事项均遵照《东莞市加快科技企业孵化器建设实施办法》(东府办〔2015〕84号)和《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》(东府办〔2015〕85号)执行(上述文件如有变动,以最新规定为准)。

第六条利用科研用地开发的产业转型升级基地项目,其地价标准参照不可分割销售的科研用地项目执行,与产业转型升级基地项目相关的其他事项均遵照《东莞市产业转型升级基地认定和管理实施办法》(东府办〔2016〕2号)执行。

第七条利用“三旧”资源改造建设的科研用地项目,按“三旧”改造有关政策办理。

第二章用地准入

第八条科研用地实行资格准入,符合下列条件之一的,可申请使用科研用地:

(一)各类科研院所(含各类大中专院校与我市行政机关、企事业单位合作共建的非公益性科研机构);

(二)科技部门认定的工程技术研究中心、重点实验室、高新技术企业、创新型企业、科技企业孵化器和众创空间;

(三)发改部门认定的工程研究中心、工程实验室;

(四)发改部门或经信部门认定的企业技术中心;

(五)省认定的外资企业独立法人研发中心;

(六)经认定的产业转型升级基地项目;

(七)经发改、经信、科技、商务等部门或松山湖(生态园)管委会认定,属于国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、“互联网+”等国家鼓励发展且具有研发设计属性的新产业、新业态项目;

(八)法律法规规章规定的其他具有研发设计属性的项目。

申请人向市国土部门提交的用地申请资料,必须包括资格认定文件。已经国家、广东省、东莞市认定取得科研用地准入资格,且尚在有效期内的,无须重新认定。具有科研用地准入资格的主体成立的子公司申请使用科研用地的,子公司应取得科研用地准入资格。

第九条企事业单位按以下程序申请科研用地资格准入:

(一)企事业单位向属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)递交申请资料,提出准入申请;

(二)属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)对符合准入条件的用地企事业单位出具初步审查意见,并根据项目性质提交对口的市发改、经信、科技、商务等部门审定;

(三)市发改、经信、科技、商务等部门对企事业单位准入申请进行审定后,抄送市国土局、住建局、规划局、房管局(不动产登记中心)。

松山湖(生态园)管委会对园区内开发建设的,属于国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》、“互联网+”等国家鼓励发展且具有研发设计属性的新产业、新业态项目的认定程序,由其自行确定。

第三章用地来源

第十条按存量优先、增量严控的原则安排科研用地,优先盘活利用现有用地和存量房产。对用地集约且需求大的地区,可适度安排一定比例新增建设用地指标。

第十一条通过实施“三旧”改造,盘活现有工业厂房、仓储用房、商业用房、办公用房等为孵化器提供办公场所的,按“三旧”改造推动科技企业孵化器建设试行政策执行,并可纳入绿色通道办理各项手续。

第四章规划管理

第十二条科研用地项目应符合城市总体规划和控制性详细规划的要求。

第十三条科研用地上可建设用于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能的产业用房,比如办公楼、科研楼、检测楼等。除此之外,还可建设配套设施用房,比如员工宿舍、员工食堂等,但配套设施用房的计容建筑面积不得超过项目的总计容建筑面积的15%(本办法出台前已出让的科研用地,按原土地出让条件执行,如确需建设配套设施,则按照“一事一议”的处理办法,由镇人民政府(街道办事处、园区管委会)专题上报市政府审定)。

可分割销售科研用地项目的产业用房,其单栋建筑的计容建筑面积不得小于3000平方米。

第五章地价机制

第十四条科研用地项目按可分割销售和不可分割销售实行差别化地价管理。

可分割销售的科研用地项目,按商服用地地价的0.41倍进行修正后评估确定土地出让底价。不可分割销售的科研用地项目,参考市场评估价综合确定土地出让底价。

第十五条本办法出台前已出让的科研用地申请分割销售的(利用已出让科研用地建设科技企业孵化器和产业转型升级基地除外),经市政府批准同意后,应按本办法补缴土地出让价款(剩余使用年限不变)。应补缴的土地出让价款为剩余年期下可分割销售的科研项目用地市场价格扣减原土地使用条件下科研项目用地市场价格的差额。

第十六条利用已出让科研用地建设科技企业孵化器或产业转型升级基地,不涉及改变原土地规划条件的,无须补缴土地出让价款;申请改变已出让土地规划条件的,应补缴土地出让价款。

第六章供地方式

第十七条非公益性科研项目用地,应依法采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

第七章产权管理

第十八条可分割销售科研用地项目的产业用房,分为可对外销售和自持两部分。

可对外销售的产业用房部分,允许分拆进行不动产登记、销售、转让,其建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的50%。可对外销售的产业用房部分,可按照基本单元分割,每个基本单元面积不得少于300平方米。基本单元是指依据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》规定,有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋。固定界限可参照规划部门核发的规划核准文件(建设工程规划许可证及建设工程设计方案、图纸、图册等),由住建、房管(不动产登记)部门按照相关规定进行分割。项目竣工验收取得《竣工验收备案证书》后,由市住建部门按照房地产项目的有关规定按项目一次性办理现售手续,并参照商品房销售办法办理独立的产权证。

自持的产业用房部分和配套设施用房,可进行产权确权(只记载于不动产权登记簿中,但不颁发《不动产权证》),可自用和出租,但不得销售、不得转让。

第十九条可对外销售的产业用房的销售、转让对象(含二次或以上转让)必须为具备科研用地准入资格的企事业单位。

科研用地项目所在的镇人民政府(街道办事处、园区管委会)负责对受让企业的资格条件进行审核把关,并出具审核意见,作为房管(不动产登记)部门办理转让手续的依据。

第二十条可对外销售的产业用房销售后,自完成转移登记之日起5年内不得二次转让。因关联企业申请上市、发展总部经济或业务调整等需要进行资产整合重组,确需进行转让的,经属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)审查核实后,可允许企业将产权转让给其关联企业。

第二十一条本办法出台前已出让、但尚未竣工验收的科研用地项目,经市政府批准同意办理分割销售的,按以下不同情况补办有关手续后,可按本办法进行分割销售。

(一)已办理土地登记,但尚未办理《建设工程规划许可证》的项目,按本办法补缴土地出让价款、完善用地手续后,参照房地产项目的有关规定办理后续相关手续。

(二)已办理《建设工程规划许可证》,但尚未办理《建筑工程施工许可证》的项目,按本办法补缴土地出让价款、完善用地手续后,如涉及变更规划报建图纸的,需到市规划部门办理规划变更手续。后续相关手续,参照房地产项目的有关规定办理。

(三)已办理《建筑工程施工许可证》,但尚未竣工验收的项目,如涉及变更规划报建图纸的,在办理本条第(二)项所规定的手续后,法律法规等文件规定需重新审图的应经原审图机构审图;涉及《建筑工程施工许可证》相关内容变更的,应按市住建部门要求办理《建筑工程施工许可证》变更手续。

本办法出台前已出让并竣工验收或已取得整幢产权证的科研用地项目,不得申请办理分割销售手续(科技企业孵化器、产业转型升级基地项目除外,在松山湖(生态园)管委会辖区内的科研用地项目除外)。

松山湖(生态园)管委会辖区内,已竣工验收或已取得整幢产权证的科研用地项目,经市政府批准同意办理分割销售的,需按本办法补缴土地出让价款(科技企业孵化器、产业转型升级基地项目除外),其分割销售具体操作办法由松山湖(生态园)管委会自行确定,并报市政府审定后执行。

第二十二条已办理过分割销售的科研用地上的项目,不得再次申请分割销售。

第二十三条以出让方式取得的不可分割销售的科研用地项目,在符合法律、法规规定以及土地出让合同约定的转让条件的前提下,可申请将土地使用权整体转让,土地受让方应取得科研用地准入资格。

第八章后续监管

第二十四条科研用地严格实行土地用途管制,未经批准不得改变用途,不得变相开发商业、旅游、娱乐和商品住宅等项目。因规划调整导致用途变更的,经市政府批准,按土地储备有关政策依法收回项目的土地使用权,再按照新规划用途重新供地。

第二十五条产业用房应严格按照规定用途使用,不得改变为商品住宅、商业等非科研用途。凡擅自改变用途的,按违章建筑依法依规进行处理。

第二十六条科研用地的土地受让人(包括经市政府批准同意办理分割销售的原科研用地的使用者)在与市国土部门签订土地出让合同或变更协议前,应先与属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)签订履约监管协议书(详见附件)。违约责任在履约监管协议书中予以明确。

属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)对辖区内的项目按照履约监管协议书进行监督,对相关约定未达到协议书要求的,应按履约监管协议书有关要求追究其违约责任。

第九章附则

第二十七条本办法由市国土局会同市发改局、经信局、科技局、住建局、商务局、规划局、房管局(不动产登记中心)负责解释,自公布之日起施行,有效期至2020年12月31日。我市此前出台的有关政策如有不同规定,按本办法执行。

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