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如何盘活城市的存量土地，如何让城市的土地更“值钱”?日前，昆明市出台了《关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见》，明确对已建成的商业用房，允许改造为租赁住房。在今后3年中，企业利用存量用地发展先进制造业、生产服务业、创新创业平台、“互联网+”等，在5年内可保持原用途。

昆明市人民政府关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见

昆政发〔2016〕50号

各县(市)、区人民政府，市政府有关委办局，各国家级、省级开发(度假)区管委会：

为认真贯彻落实中央和云南省关于稳增长、供给侧结构性改革、新型城镇化等一系列重要会议和重要文件精神，充分发挥土地供应的服务和保障作用，结合我市实际，制定本实施意见。

一、 促进房地产用地结构优化调整

(一)对尚未动工建设的房地产项目，在符合城乡规划的前提下，经政府批准，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。

(二)对已经建成的商业用房，经政府批准，允许改造为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。

(三)已完成土地出让的城中村改造项目，申报规划设计方案时，在不突破规划条件确定的综合容积率指标且符合相关法律法规的前提下，各地块之间容积率指标允许调整一次。企业持调整后的规划条件和市规划部门的认定意见，一次性向市国土部门申报完善用地手续。多地块地价调整的应单地块核算，调整价款为正值的由企业按规定缴纳，调整价款为负值的予以退还，总退款金额不得大于总补缴金额。仅单地块调整的，调整价款为正值的由企业按规定缴纳，调整价款为负值的不予退还。

(四)城中村以外的已出让地块，因重大基础设施建设等原因，政府要求调整地块容积率指标或规划用途的，由市规划部门出具相关认定意见，调整地价款为正值的由企业补缴，调整地价款为负值的予以退还，并分别签订《国有建设用地使用权出让合同》补充协议，办理后续用地手续。

(五)鼓励信誉好、有实力的房地产企业通过土地转让方式取得未动工项目土地使用权，企业承诺在取得土地转让审批文件之日起6个月内开工建设的，在办理土地转让手续时，不再审查投资强度。企业应持土地转让审批文件在一个月内向市规划、住建等部门申报开工手续，市规划、住建等部门应凭土地转让审批文件在3个月内办理相关开工手续。按期开工的，企业应持属地政府(管委会)出具的开工证明材料到属地国土部门办理不动产权利证书。未按期开工建设的，土地转让审批文件自动作废。

(六)主城区(五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区)、高新区、经开区、度假区、阳宗海风景区、倘甸和轿子山两区，需调整地价款的地块由市财政部门委托评估并出具评审意见，其他县(市)区由属地财政部门委托评估。调整价款的补缴和退还，应当按批准时限完成，不得跨年度。

二、 实行灵活多样的工业用地政策

(七)鼓励工业用地结合产业类型和生命周期实行弹性年期出让，出让年限在法定最高出让年期内合理确定。首期出让底价应根据最高出让年限测算的底价科学确定，首期出让价款与剩余年限的出让价款之和不低于土地成本和国家工业用地出让最低价。

(八)采用“先租后让、租让结合”方式供地的，以招标、拍卖、挂牌方式一次性确定租赁主体、租赁价格、出让主体、出让价格等事项。土地租赁及出让方案由属地政府(管委会)拟定，方案中应当明确地块坐落、面积、用途、租赁期、租金金额及缴纳方式、投资强度、土地移交及开竣工时间、办理土地出让手续时应当具备的条件、出让价款及缴纳方式、出让年期等内容。土地租赁合同文本及出让合同文本应当在交易时公开，土地成交后，企业与市国土部门签订成交确认书，与属地政府(管委会)签订土地租赁合同，属地国土部门办理土地他项权利证书。具备办理条件的企业应在租赁期满前持属地政府(管委会)出具的相关证明材料到国土部门签订出让合同，缴清出让价款后换发不动产权利证书。租赁期满未达到约定出让条件的无偿收回土地。

租赁及出让年限内土地总价款不得低于土地成本和国家工业用地出让最低价，租赁价格按照租赁时点确定的出让价格平均分摊至每年。土地租赁年限原则上不超过10年，出让年限可按法定最高年限扣除租赁年限后合理确定。

(九)工业用地用途变更和由政府收回重新供应的，须取得环境保护部门出具的场地环境调查和风险评估认可意见，方可办理后续用地手续。

(十)因公共利益、基础设施建设及城市更新改造等需出让和收回的工业用地，在符合规划和产业政策前提下，可按协议方式重新为原土地使用权人安排工业用地。

三、 积极盘活存量用地

(十一)在符合规划的前提下，经政府批准，国有土地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发，鼓励国有土地使用权人收购相邻多宗国有土地地块进行成片改造开发。涉及土地用途或规划指标变更的，国有土地使用权人可持新的规划条件向市国土部门申报，以协议方式办理用地手续。纳入土地一级开发范围的用地可参照执行，但需经土地储备部门及土地一级开发主体同意。

(十二)城市更新改造项目土地出让底价，主要由土地一级开发成本、政府收益、按规定需提取的各项基金等组成，土地一级开发成本核算按照《昆明市土地储备支出核算管理办法》执行。

(十三)城市更新改造项目中，经属地政府出具文件认定，属于规划条件要求配建的公共服务设施，根据供地和建设方式不同，可不纳入土地组价;属于规划条件要求配建的公共绿地、市政道路、河道湖泊整治等基础和公建配套设施，可不纳入土地一级开发成本和土地组价。

(十四)因城市规划依法修改造成的闲置土地，如出让价款已缴清、项目资金已落实，可以置换方式处置。市土地储备机构按 “价值相当、用途相同”原则，编制置换方案报政府批准后，按协议出让方式为原土地使用权人办理用地手续。

(十五)划拨用地及出让的工业、仓储用地，经政府批准提高规划容积率的，不再补缴土地价款，直接将新规划条件纳入土地出让合同或划拨决定书。

(十六)企业利用存量用地发展先进制造业、生产服务业、创新创业平台、“互联网+”等，在5年内可保持原用途、用地方式不变。可不办理土地变更手续。

四、 简化审批和资产处置程序

(十七)主城区、高新区、经开区、度假区、阳宗海风景区、倘甸和轿子山两区范围内的具体建设项目供地由市政府审批。已纳入储备范围的土地由市土地储备机构编制土地储备和委托交易方案，未纳入储备范围的土地由属地政府(管委会)编制土地储备和委托交易方案。因规划条件变更、划拨补办出让涉及重新调整地价款的均由市政府审批。

(十八)主城区、高新区、经开区、度假区、阳宗海风景区、倘甸和轿子山两区范围以外，其它县(市)区的具体建设项目供地，净用地超过6亩(含6亩)的由属地政府审查后报市政府审批;净用地面积在6亩以下(不含6亩)的由属地政府审批。因规划条件变更、划拨补办出让涉及重新调整出让价款的均由属地政府审批。

(十九)主城区、高新区、经开区、度假区、阳宗海风景区、倘甸和轿子山两区范围内6亩以下(不含6亩)的土地使用权转让由属地政府(管委会)审批，6亩以上(含6亩)土地使用权转让由市政府审批。其余县(市)区范围内的土地使用权转让均由属地政府审批。

(二十)划拨用地不改变土地用途等规划条件补办出让手续的，由市规划部门按现状出具规划意见后，经政府批准，可采取协议方式办理用地手续。

(二十一)央企、省属企业改制可持省国土资源厅出具的土地资产处置批复文件办理用地手续。纳入企业改制范围的划拨用地应当按原证载用途办理出让手续，并由市规划部门按现状出具规划意见。纳入改制范围的出让用地可持改制文件直接办理变更登记。改制企业资产处置中划拨土地补办出让手续，应当按评估价补缴土地价款。

(二十二)持有《国有土地使用权证》或《不动产权利证书》的已建成项目可持房屋产权证或房屋建设相关证明材料办理土地使用权转让手续。同一地块因房屋(含个人已购住房、写字楼等商业项目、标准厂房等工业项目)销售导致的土地使用权转移，可按照分摊的土地面积办理不动产登记手续。宗地及地上建(构)物整体转让或销售的，应当按照完整宗地办理转让手续。

五、 规范供地方式和用地标准

(二十三)工业、商业、旅游、娱乐等经营性用地和城中村改造项目中的商品住宅用地，以及符合协议出让条件且有两个以上意向用地者的宗地，可采用招标、拍卖、挂牌方式出让。除城中村改造项目以外的商品住宅项目，应当采用拍卖方式出让，不限定竞拍人数。以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，竞买保证金按不低于起始价的20%确定。具体供应方式及竞买保证金由土地委托交易方在《土地储备方案》和《委托交易方案》中明确。

(二十四)取得发改和住建部门年度计划指标的保障性住房项目可采用划拨、协议或挂牌出让方式供地，具体方式由属地政府确定。

(二十五)主城区、高新区、经开区、度假区、阳宗海风景区、倘甸和轿子山两区范围内以招拍挂方式出让用地，应当在公共资源交易中心实施交易。棚户区改造、“三旧”改造、保障性住房建设、公共基础设施及重大招商引资项目用地报经市政府同意后，可在市土地和矿产交易中心实施交易并报省国土资源厅备案。

(二十六)符合权属清晰并已依法注销原土地使用权证、安置补偿落实到位、无法律和经济纠纷、地块位置和规划条件明确、具备动工开发所必须的其他条件的净地，方可实施土地供应。是否达到净地标准由土地委托交易方认定。

(二十七)主城区、高新区、经开区、度假区范围内的商品住宅项目单宗土地出让面积不得超过300亩(含300亩);其余各县(市)区、阳宗海风景区、倘甸和轿子山两区商品住宅项目单宗地土地出让面积不得超过105亩(含105亩);住宅项目规划容积率指标应当大于1.0。

(二十八)工业项目用地范围内配建的办公及服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，其配建设施的地上建筑面积不得超过地上总建筑面积的15%。进入园区的工业项目投资强度按国家级园区不得低于300万元/亩，省级及省级以下园区不得低于200万元/亩。工业项目用地规划容积率原则上不得低于1.0，属于特殊行业要求的，应当由市工信部门出具意见。工业项目净用地面积超过100亩(含100亩)，在办理供地手续时，属地政府(管委会)应当提供节约集约用地评价意见。其余控制指标按照国家颁布的《工业项目建设用地控制指标》执行。市规划部门明确的仓储用地可不参照工业用地标准执行。

(二十九)主城区、高新区、经开区、度假区范围内城市主干道用地红线宽度(包括绿化带)原则不得超过70米，城市游憩集会广场项目用地原则上不得超过70亩;其他县(市)区主干道用地红线宽度(包括绿化带)原则上不得超过40米，城市游憩集会广场项目用地原则上不得超过15亩。

六、 严格土地出让合同及划拨决定书管理

(三十)按照土地出让合同及划拨决定书相关条款要求，对需要约定的事项应当完整准确录入。

(三十一)属于新建的各类项目，开工时间自土地移交之日起一年内开工，三年内竣工。有特殊要求的在交易条件中明确。超过约定的开工时限未满一年的，土地使用权人可申请办理项目开、竣工延期手续，延期时限不得超过一年。取消缴纳开竣工履约保证金制度，已缴纳了开竣工履约保证金的项目，不含利息全额退还。

(三十二)土地出让价款分期支付的，除首期外应按合同约定收取同期贷款利息。土地竞得人未按约定时间缴纳土地出让价款的按逾期金额每天1‰支付违约金，违约期间不再收取利息。

(三十三)划拨价款由用地方提前支付的，由属地政府(管委会)出具划拨价款缴纳情况说明后，在供地环节可不再重复缴纳。

(三十四)属于协议方式(含补办出让及规划条件变更)出让的土地，必须在公示期满之后的10个工作日内签订出让合同。受让方逾期不签订土地出让合同的，出让方可取消其受让资格。

七、 附则

(三十五)属于清理完善用地手续中取得土地使用权的不适用本意见。

(三十六)市政府其他相关政策文件与本意见不一致的以本意见为准。

(三十七)本意见自下发之日起执行，有效期三年。

                                                                          昆明市人民政府

                                                                          2016年8月11日