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新型城镇化时代来临 房地产市场将发生巨变

来源:互联网2014-02-09 10:54:31

来源:中国建设报

   房地产市场近年来很不平静,调控和市场成为关键词,党的十八大和国家“十二五”规划力推城镇化,城乡将实现一体化规划和审批,房地产市场也将因此发生巨大改变。

  过去几十年,城市房地产飞速发展下的城镇化很大程度上只是为了集约利用土地,将农民赶上楼,然后进行土地“招拍挂”。这样的方式虽然带来了行业发展,但同时也带来了很多隐患,农民既失去了赖以生存的土地,又没有办法在城市之中找到新的谋生之道,社会问题丛生。

  所以,从“农村人”到“城市人”转变的核心在于生活和工作方式的根本变化。新型城镇化不能简单地以集约利用土地为出发点,只有以产业带动、解决就业方式根本转变的城镇化才是新型城镇化,也才是有价值的城镇化。

  而要想让农民变为真正的市民,仅仅解决就业问题是远远不够的,更需要医疗、社保和子女教育问题作为配套政策的逐步完善,这些对国家来说是一个沉重的负担,但从目前我国的综合实力来看,并不具备这个能力。

  与此同时,房产行业承担着城镇化过程中完成基础设施建设的重要任务。在土地红利支撑的年代,只要是跟房地产“沾边”的行业,都能赚得盆满钵满,但同时,我们的社会也承受着这种粗暴增长方式带来的“恶果”:大城市中不断恶化的环境,难以为继的生态等等,都刺痛着生活在城市中的人。以北京为例,2013年1月份出现了26天雾霾天,仅有5天空气质量良好。无论是从自然环境方面考虑,还是从社会环境方面考虑,新型城镇化的发展决不能走老路子。

  不难看出,城镇化的“重点”将会是三四线城市的城镇化。对于三四线城市来说,流动人口有限,需求主要是当地人口的需求。因此从这个角度看,更多的是升级换代的需要,或者是外出务工人员的回乡置业需求,这些是城镇化过程中的“刚需”,对当地房地产行业具有推动作用。但是这个“运动”会在10年左右完成,所以,房地产要利用好这个时间段,也就是所谓的“机遇”。

  虽然面对机遇,但要想避免走老路,无论是政府还是房企也都要慎重。

  首先,前30年城镇化的历史在侧,粗放的增长方式难以为继,在对土地资源的利用上,要慎之又慎。因为,土地资源是发展房地产行业的根本所在,其本身就是稀缺资源。所以,规划就显得尤为重要。

  无论从政府层面还是企业自身角度看,都是如此。从政府的角度看,政府在做全局规划时,要从当时当地的实际出发,规划好产业的整体布局。现实中“先拆迁后规划”的例子不胜枚举,结果是导致了人力物力的大量浪费。如果政府能够在前期做好规划,这些不必要的浪费都是可以避免的。因为相对于企业来说,政府才是最大的规划者,做好产业规划以实现一定区域内的自我循环是进行规划的最终目的。

  而从企业自身来说,房企应该走多元化路线,服从政府的整体规划,搞清楚当地区域发展的定位,也就是城市规划中一二三产业的定位,这样才能避免与政府规划的“背道而驰”。因为在新型城镇化的建设过程中,房地产企业并非是单纯的建筑商,同样也是区域协调建设的规划者。

  事实上,城乡一体化不是单纯地把所有农村都建设为城市,而是让城市和农村之间的布局更加科学合理。对于有保留价值的村庄,要像保护文物一样给予保留,让村牌伫立在路的一头,一转身就似时空转换,从现代化城市转向保留着原始味道的村庄。

  新农村建设要打造一批“布局合理、设施配套、功能齐全、环境有序、村庄优美、治安良好、产业发展、展现田园风光”的新农村示范点,要以“清洁家园、清洁田园、清洁水源”为重点,围绕“增收产业多元化、村庄庭院绿化、环境卫生洁化、生活污水净化、公共路灯亮化、村庄房屋美化、历史文化特色化、便民服务信息化、村庄管理制度化”开展建设。最终的目标是打造建设规划科学形态美、村容整洁环境美、创业增收生活美、乡风文明和谐美、宜居宜业宜游的美丽乡村

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