房地产行业：新型城镇化，土地流转亟待进一步改革

来源：互联网2013-07-26 09:19:45

来源：广发证券

农村产权有序流转有利于推进新型城镇化
我们认为,我国城镇化涉及大规模农村人口向城镇转移,因此,农村居民是否可以同城镇居民一样,平等地分享城镇化带来的收益,是新型城镇化推进的关键问题。由于我国的体制遗留问题,许多农村产权,主要是农村土地,其确权和流转,一直以来都面临着较大的瓶颈。这导致了两个方面的问题,一方面,由于农村土地地理位置上的分散性,使得农业生产的规模化经营受到阻碍,另一方面,农村土地的集体所有权属,降低了土地作为资产的收益性。因此,我们认为农村产权的有序流转是农民获得城镇化红利的重要前提。农村产权交易所的建立,将原本分散的、小规模的、农民自发的农村产权流转引入了交易所,形成了集中的、大规模的、政府规范的产权交易市场。其中,土地承包经营权的有序流转,高效地整合了农村的土地资源,提升了农业生产的规模效应,从而增加了农民的劳务收入,同时,各地方试点的农村房屋租赁以及宅基地使用权的流转,增加了农民的资产性收入。

农村房屋和闲置宅基地使用权的流转是未来方向
尽管农村土地承包经营权的转让如火如荼,农村房屋和闲置宅基地使用权的流转是相对滞后的,这是与我国独特的土地所有权制度带来的改革瓶颈有关。考虑到我国城镇用地稀缺与农村土地闲置的内在矛盾,在集体使用权属性不变的大前提下,我们认为,未来农村房屋,尤其是农村闲置宅基地的使用权流转将是未来改革的重要方向。事实上,上述矛盾的愈发尖锐也使得各地早在2003年其,就陆续开始尝试各种方法来实现农村闲置宅基地使用权的流转。同时,在2013年初深圳又开始推出试点,允许农村集体产业用地入市流转并转化为国有产业用地。

土地流转与房地产市场
整体来看,我们认为,在新型城镇化下的土地制度改革,对于整个房地产市场将主要带来两个方面的影响。第一,农村集体用地的流转入市,尤其是处于城乡结合处的农村集体用地,将有效地增加建设用地的供给,缓解大中城市土地资源稀缺的问题,有助于平抑地价,降低土地成本,同时也会增加商品房市场供给。第二,土地经营承包权的流转有利于实现适当的农业生产规模经营,提高外出务工的农民的收入,同时,在农村房屋的租赁以及闲置宅基地流转的过程中,也可以享受土地增值带来的收益。这样也将使得进入城市务工的农民有能力在城市置业,分享城市发展的成果。

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