新土地供应政策将改变多方预期

来源：互联网2014-01-15 11:28:43

近日，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明在全国国土资源工作会议上指出，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

这一讲话引起很大的市场反响。虽然国土部昨日专门澄清，这并不代表“一刀切”，并非绝对意义上不提供任何新增建设用地，但这一消息仍然触动了土地市场以及房地产市场的敏感神经。我们知道，国内房价的主要蓄水池就在500万人口以上的大城市，国土部门不再给这些城市安排新增建设用地，意味着本来就非常稀缺的土地指标将更加稀缺。这样的政策无疑会带来各方预期的改变。对市场来说，将加剧特大城市房价的看涨预期，原因很简单，没有新增用地也就没有新楼盘;对开发商来说，将会改变未来拿地策略，特大城市的储备土地将会成为更加灼热的追逐对象;对地方政府来说，实际是要彻底终止土地财政，因为可拿出来卖的地将越来越少。

很多人认为，国土部这一政策终归是政府之手，土地市场即使有特殊性也是“市场”，是否有过度越权之嫌?我以为并非如此。让我们回到目前土地市场的真实情况。反对者认为，纵观世界发展，大城市化乃至城市群化是不可避免的潮流，现在控制特大城市新增土地实际上是控制特大城市规模，有违经济规律。我以为，这一定律如果放在某个西方国家也许适用，但在我国，特大城市的体量与其经济规模尚不相称，这说明土地利用效率有待进一步提升。事实上，我国很多特大城市的一般建设用地占城市总面积达到了50%以上，而国际上城镇化规划的这一比率一般控制在30%以下。也就是说，我们的城市大量建设用地占用了绿地、公益等其他用地，降低了城市生活质量。因此，我国特大城市的问题是有没有好的城市规划，已有的建设用地有没有得到高效的使用。去年底中央城镇化工作会议明确提出要控制特大城市的规模，应该说国土部的政策是符合中央精神的。

有人说，话虽如此，可是，这一政策加强了房价看涨预期，对老百姓而言并非好事。我以为，这要分短期和长期。短期看，特大城市房价看涨预期的确加固了，但这种加固反而有利于长期的“做实”，所谓做实，就是房价去泡沫化。就是说，如果特大城市持续提供新增建设用地，泡沫反会持续吹大，增加房价硬着陆风险;相反，特大城市的新房越来越少，进入成熟二手房时代，那么，存量房子的真实价值和它的价格就越来越相称，泡沫会“做实”。反过来看，特大城市不再新增建设用地，那么，原来泡沫更大的二三线城市的新房就会更加值钱，一部分资金就会流到这些城市，二三线城市的房价泡沫破灭风险也将降低。所以，这一政策从长期看，也是好事。

我们还要注意的是，这一政策除了将特大城市送入二手房时代，也将这些城市的地方财政送入“去土地财政”时代。没有新增建设用地，自然就没有了土地财政。当然，对于北上广等一线城市来说，周边的土地基本上也开发得差不多了。土地财政的改变有很重要的意义，它将推动城市寻找新的财源，可以倒逼地方政府盘活存量土地资源，地王也将会越来越少。

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