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通州区潞城镇棚户区改造项目（B、C、D片区）

集体土地住宅房屋拆迁补偿与安置方案

第一章    总  则

第一条  为保障通州区潞城镇棚户区改造项目（B、C、D片区）（以下简称本项目）住宅房屋拆迁顺利进行，依法维护拆迁双方当事人的合法权益，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）等文件，结合本地区实际情况，制定本方案。

第二条  项目范围

本项目拆迁范围具体为通州区潞城镇留庄村、东夏园村、庙上村、东小营村、黎辛庄村、常屯村、后屯村、孙各庄村、召里村、堡辛村共十个村村域范围内的住宅及其构筑物。

第三条  拆迁人及工作职责

北京新奥集团有限公司是本项目的实施主体，即项目拆迁人（以下简称拆迁人），负责组织实施本项目拆迁工作、办理各项手续、筹措拆迁补偿资金并足额到位、建设与收购定向安置房等工作。

第四条 属地政府工作职责

通州区潞城镇人民政府是本项目的属地责任人，应做好棚户区改造政策宣传与贯彻，协助拆迁人做好拆迁工作，协调政府职能部门依法履行职责，监督和见证拆迁工作。

第五条  村党支部和村委会工作职责

本项目区域内的留庄村、东夏园村、庙上村、东小营村、黎辛庄村、常屯村、后屯村、孙各庄村、召里村、堡辛村十个村的党支部和村委会（以下简称村“两委”工作小组）应积极配合拆迁人落实棚户区改造各项政策，履行在棚户区改造工作中以下职责：组建由“两委”成员和村民代表组成的不少于5人的工作小组，并在村域范围内公示；协助服务机构工作人员入户调查、房屋测绘和评估；参与六方工作小组认定和公示工作；参加拆迁纠纷调解工作。

第六条  六方工作小组

六方工作小组由潞城镇政府牵头组织，具体成员为潞城镇政府、拆迁人、村“两委”工作小组、拆迁服务机构、评估机构和测绘机构。六方工作小组依照本方案及议事规则对新老宅基地、合法宅基地面积、被安置人员、新生儿补助与安置、经营面积等问题研究确定，并出具六方工作小组共同签署的认定单，认定单中应详细记录复杂问题的认定事实、依据及结果。此认定结果作为拆迁补偿安置的依据。

第七条  综合问题处理组

综合问题处理组由北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称区住建委）牵头组织，具体成员为区住建委、区国土分局、区规划分局、潞城镇政府、拆迁人、村“两委”工作小组。综合问题处理组对拆迁人提出的超出六方工作小组职责范围的特殊问题，按照综合问题处理组议事规则组织研究解决，并由区住建委出具会议纪要，该会议纪要作为拆迁补偿安置的依据。

第八条  综合问题处理监督组

综合问题处理监督组由潞城镇政府牵头，具体成员为潞城镇政府、本项目涉及的十个村的村民代表及A片区六个村（胡各庄、古城、郝家府、后北营、辛安屯及大台村）的村“两委”成员及村民代表。履行以下职责：列席综合问题处理组会议，对非在册人口、特殊群体和历史遗留问题等事项的解决方案进行监督，确保拆迁政策公平、公正实施。

第九条  通州区潞城镇棚户区改造指挥部工作职责

通州区潞城镇棚户区改造指挥部研究解决本方案未列明的事项，并出具会议纪要，该会议纪要是本方案的补充性文件。

第十条 被拆迁人的认定

1.本项目的被拆迁人为通县人民政府核发的《集体土地建设用地使用证》（以下简称“红本”）、《北京市土地登记审批表》、乡镇政府以上部门核发的《农村个人建房使用土地许可证》（以下简称《建房许可证》）、《乡村建设规划许可证》（以上统称“有效文件”）中的任何一项批准文件标明的宅基地使用人。

2.当通县人民政府核发的“红本”标明的宅基地使用人发生变化或未曾核发时，应依次以相关职能部门调取的《北京市土地登记审批表》、《建房许可证》、《乡村建设规划许可证》上标明的宅基地使用人为被拆迁人的认定依据。

3.因公共利益需要宅基地使用人迁出原址，与项目实施主体签订合法补偿安置协议的，协议及相关附件应作为宅基地认定的“有效文件”使用，该协议签订人可认定为被拆迁人。

4.宅基地实际使用者无“有效文件”的，六方工作小组应本着尊重历史、结合现实、体现公平的原则认定宅基地使用人，认定结果应在拆迁范围内公示不少于3日。

第十一条  拆迁补偿方式

宅基地上的房屋拆迁实行货币补偿或者房屋安置两种方式。同一宗宅基地上的被拆迁人只能选择其中一种方式。

第十二条  拆迁人应当依照本方案对被拆迁人进行补偿安置，被拆迁人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。拆迁补偿安置结果应当在拆迁范围内公示。
第十三条  拆迁补偿及安置全过程接受审计监督。

第十四条  拆迁现场设立群众监督举报室。区信访办现场办公接待群众来访；区监察局及时解决因拆迁产生的纠纷并查处工作人员违反《中共北京市通州区纪律检查委员会北京市通州区监察局关于廉洁高效推进潞城镇棚户区改造工作的纪律规定》和本方案相关规定的行为。

第二章    货币补偿

第十五条  合法宅基地面积认定

1.合法宅基地面积以“有效文件”为依据。当实测占地面积小于“有效文件”上标明的面积时，以“有效文件”上标明的面积为准；当实测占地面积大于“有效文件”上标明的面积时，大于面积的认定不得超过“有效文件”标明面积的5%。

2.当“红本”证载面积与附图面积不一致时，按证载面积与附图面积中的大者认定为“红本”面积；“红本”证载数据有涂改的，应结合其他“有效文件”予以确认。

3.宅基地使用人因公共利益需要已迁出原址，原补偿安置协议约定的面积作为本次拆迁安置的宅基地面积。

第十六条  宅基地实际使用状况与“有效文件”登记不一致时，合法宅基地面积及宗数的认定

1.核发“红本”时将原两宗宅基地登记为一宗宅基地且每宗宅基地上均有常住户籍人口的，按两宗宅基地认定。

2.被拆迁人已持有“红本”，其子女符合宅基地审批条件，且持有新建房屋《建房许可证》等“有效文件”的，可按两宗宅基地认定。

3.除本条1、2款情形以外的，被拆迁人一宗宅基地认定为两宗宅基地应同时符合以下三个条件：

（1）该宗宅基地内有在册户籍农业人口，具备新批宅基地条件且未取得宅基地；

（2）具有独立的两个自然院落或两个门牌号，且均有已婚的在册人口长期居住；

（3）该宗宅基地拆分为两宗后，每宗宅基地面积原则上应符合本村宅基地审批面积标准。

具备以上条件后，由被拆迁人提出申请，经六方工作小组实地踏勘、签字确认，出具六方工作小组认定单，报综合问题处理组复核确认。

4.被拆迁人已持有“红本”，又经乡镇政府以上部门批准取得“扩建批示”的，按一宗宅基地认定，扩建面积和原宅基地面积合并计算。

5.“红本”面积外存在漏登面积情况，漏登部分面积与“有效文件”标明的宅基地面积合并计算时应符合以下条件：

（1）“红本”面积填写时，误填现象真实存在，登记后未有擅自改变当时四至范围的行为，且未出现侵街占道的现象；

（2）实测宅基地四至范围与2005年及以前的村域地形图标注的该宗宅基地坐落状况基本吻合；

（3）拆迁、测绘、评估及镇、村工作人员经实地踏勘并签字确认，现状院落不存在明显的扩建、超占等现象；

同时符合以上三个条件，经被拆迁人申请，宅基地周边半数以上最近邻居出具文字材料，证实其宅基地未发生超占现象，经六方工作小组认定并公示3日无异议后，可将漏登面积与“红本”面积合并计算为“有效文件”证载面积。

第十七条  宅基地面积控制标准

1983年12月31日之前经依法审批使用至今的宅基地为老宅基地，面积控制标准为267平方米。认定面积不足267平方米的按照267平方米补偿,补足部分仅限计算区位补偿价时有效。

1983年12月31日之后经依法审批使用至今的宅基地为新宅基地，面积控制标准为200平方米。认定面积不足200平方米的按照200平方米补偿,补足部分仅限计算区位补偿价时有效。

合法宅基地面积超出新老宅基地面积控制标准的部分，按宅基地区位补偿价的60%补偿。

第十八条  被拆迁人及合法宅基地面积的认定程序

经六方工作小组认定的被拆迁人及合法宅基地面积，拆迁人应在确认材料上加盖拆迁人公章，并在拆迁范围内公示不少于3日，公示期间应公布监督电话和联系人。

第十九条  被拆迁人已故且无法确定继承人，由所有法定继承人或所有法定继承人共同委托其中一人办理该宗宅基地的拆迁补偿手续；法定继承人不能全部到场的情况下，由现宅基地使用者做出相关承诺后，可办理拆迁补偿手续。

因病或其他原因不具备签约能力的被拆迁人，经其成年家庭成员书面申请，由六方工作小组研究指定其家庭成员或村委会办理拆迁补偿手续，代为领取拆迁补偿款。拆迁人应在市级或市级以上媒体上公布相关信息。

第二十条  货币补偿款计算公式

房屋拆迁补偿价总额=宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价+装修及附属物+各项移机费+各项补助费+各项奖励费

本方案中宅基地区位补偿价为3850元/平方米。

第二十一条  被拆迁房屋测绘面积及合法宅基地确认原则

被拆迁人实际占用土地面积和房屋建设状况由测绘机构进行实地测绘，并对其宅基地四至范围及首层房屋建筑面积予以标注。

首层房屋建筑面积是指认定为合法宅基地范围内所涵盖的首层房屋的实测建筑面积。

合法宅基地与“有效文件”证载面积的比对，原则应遵循宅基地的实际坐落情况，以一侧主房外墙勒脚为起始端进行套图确定。合法宅基地四至范围外部分属于院外建房，其面积在测绘成果报告中应以阴影形式标注。

第二十二条  房屋重置成新价

1.合法宅基地四至范围内首层房屋的重置成新价由评估机构据实评估。地下及二层（含）以上房屋按照550元/平方米给予补偿。

2.合法宅基地四至范围外的房屋按照300元/平方米给予补偿。被拆迁人获得该项补偿则不再享受合法利用土地奖；放弃该项补偿可享受合法利用土地奖。

3.有关部门已认定为违法建设的不给予上述补偿。

第二十三条  装修及附属物补偿

1.奖励期内签约，首层房屋建筑面积在合法宅基地面积75%（含）以内的部分按照1250元/平方米给予限额补偿，首层房屋建筑面积超出合法宅基地面积75%以外的部分按照800元/平方米给予限额补偿，超出限额补偿标准的按实际评估价格进行补偿。

2.奖励期内未签约的，装修及附属物据实评估补偿。

第二十四条  设备移机费

电话235元/部，宽带400元/套，空调400元/台，有线电视300元/端，燃气热水器和电热水器400元/台，室外太阳能热水器作价在装修及附属物限额补偿中。

第二十五条  停产停业综合补助费

对利用合法宅基地上自有正式房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，且营业执照上标明的经营场所与被拆迁的房屋一致,营业执照在有效期内的,结合认定的经营面积按800元/平方米给予一次性停产停业综合补助费。

一宗宅基地内的经营面积按合法宅基地范围内首层房屋建筑面积70%计算；若被拆迁人提出经营面积大于合法宅基地范围内首层房屋建筑面积70%时，需获得六方工作小组认定并在拆迁范围内公示不少于3日。

第二十六条  房屋租赁补助及家禽养殖补助

 1.被拆迁人提供有效出租房屋许可证或房屋租赁登记备案证明的，按照拆迁时房屋租赁协议上标明的面积给予200元/平方米的一次性补助。此项认定面积合计最大不得超过合法宅基地内首层房屋建筑面积，且与经营面积不得重复计算。

 2.被拆迁人的家禽养殖补助，由拆迁服务机构据实清登后可按《通州区潞城镇棚户区改造项目（B、C、D片区）集体土地非住宅地上物搬迁补偿方案》执行。

第二十七条  搬迁补助费

住宅房屋的搬迁补助费以合法宅基地内首层房屋建筑面积给予15元/平方米的补助。经营性用房的搬迁补助费按房屋经营面积给予25元/平方米的补助。上述两项不得重复计算。

第二十八条  安家补助费

1.符合安置条件的本村农业户口人员，因本村征地已转非人员和因服兵役、就学、服刑户籍已转出不在本村的非在册人员，享受每人5万元安家补助费。

2.符合安置条件的本村非农业户口人员和本村户籍人员的非京籍配偶，享受每人2.5万元安家补助费。

除本条1、2款情形以外的，符合本方案安置条件人员不享受安家补助费。

第二十九条  住房困难补助费

1.住房困难户的认定条件

（1）在拆迁范围内同一宗宅基地院内有3个（含）以上本村户籍已婚家庭居住，其成员均系被拆迁人直系亲属，且应提交房屋权属交易、登记信息及在合法宅基地外无住房相关证明的。

（2）符合镇、村两级宅基地申报审批资格，但未实际取得宅基地的。

（3）按照本方案进行房屋安置后剩余补偿款不足20万元（含20万元）的（不含周转补助费）。

2.住房困难户的补助标准

同时符合上述条件的，由拆迁人对被拆迁人在拆迁范围内、通州时讯及八通网上连续公示3日后，可按每宗宅基地给予46.2万元货币补助。

第三十条  独生子女补助费

符合以下情形之一的，给予独生子女补助费5万元：

1.2016年1月1日前，符合国家计划生育政策和安置条件并持有有效《独生子女证》的被拆迁人家庭，按证发放；

2.被拆迁人家庭生育双胞胎或多胞胎后未再育有其他子女的（以计生部门出具的证明为准）；

3.2016年1月1日至搬迁期限届满前，生育第一胎的被拆迁人家庭，经六方工作小组认定并公示3日无异议的。

《独生子女证》丢失的，由潞城镇政府计生部门出具证明。

第三十一条  新生儿补助与安置

在搬迁奖励期满之日起10个月内生育且符合国家计划生育政策的本村户籍已婚被安置人员，持新生儿出生证明可领取20万元新生儿补助，或在《安置房入住办理通知书》送达前放弃20万元新生儿补助，增加50平方米控制标准安置面积。

符合国家计划生育政策的本村户籍已婚被安置人员在《安置房入住办理通知书》送达前生育的，一宗宅基地只增加50平方米控制标准安置面积。

本村户籍已婚被安置人员不在本村长期居住，在拆迁范围外另有住房的不享受本条规定的新生儿补助与安置。

第三十二条  搬迁奖励标准

1.提前搬家奖励费

本项目搬迁期限为***至***。在全额奖励期内，即***至***签订拆迁补偿安置协议的，每宗宅基地给予10万元全额提前搬家奖励费。***签订拆迁补偿安置协议的，给予8万元提前搬家奖励费；***签订拆迁补偿安置协议的，给予7万元提前搬家奖励费；***签订拆迁补偿安置协议的，给予5万元提前搬家奖励费。

2.合法利用土地奖

（1）合法宅基地外无未经审批的房屋，每宗宅基地奖励10万元。

（2）被拆迁人放弃合法宅基地外未经审批房屋的补偿要求，且在规定的搬迁期限内签订拆迁补偿安置协议并按期腾空房屋的，可给予合法利用土地奖；被拆迁人不放弃对该房屋的补偿要求，不给予合法利用土地奖。

3.宅基地少建房奖

首层房屋建筑面积小于合法宅基地面积的，按小于部分给予800元/平方米奖励，奖励期内未签约的不给予该项奖励。

第三十三条  货币补偿与房屋安置结果公示

拆迁人应对被拆迁人的货币补偿和房屋安置结果在拆迁范围内公示，公示时间不少于3日。

第三章    房屋安置与临时周转

第三十四条  安置房规划选址、房屋产权性质及选房顺序

1.本项目安置房规划选址为孙各庄地块、后北营地块及召里地块安置房。

2.安置房产权性质为参照“三定三限”定向安置房。

3.按照补偿协议签订顺序确定选房先后顺序。

第三十五条  房屋安置对象

1.被拆迁人及其户籍在本村的父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女及外孙子女；配偶和其户籍不在本村的一名子女。

2.符合本方案安置条件的本村户籍人员的非京籍配偶，因政策限制户口尚未迁入本村的。

3.原本村户籍人员正在服兵役的、就学户口转出的在校生及正在服刑的人员应给予安置，其中现役军人经六方工作小组研究认定后可增加50平方米安置面积。

4.父或母户籍在本村，因违反计划生育政策一直未能上户口的子女，经六方工作小组认定并公示3日无异议后，在本次拆迁中享受本村户籍人员的补偿及安置。

5.本村村民之间有宅基地买卖协议的，对买受人给予补偿和安置。

6.在拆迁补偿安置协议签订前已故的人员不予安置；被安置人员不得重复安置。

7.符合上述安置条件的非本村户籍人员，经区住房保障部门核查其拆迁区域外有住房或享受住房保障的不予安置；在通州区区域范围内因旧城区、旧村改造已安置过的人员在本项目中不予安置。

8.2009年1月1日以后迁入本村，且曾在通州区域范围内因旧城区、旧村改造已安置过的人员，经户籍迁出地所在的街道或村委会证明属实的，在本项目中不予安置。

第三十六条  安置面积标准

每宗宅基地按以下标准确定安置面积：

1.安置总面积应按照安置人口数人均50平方米控制标准并结合户型搭配计算。

2.以诉讼方式或其他符合法律规定的方式取得宅基地上房屋所有权的，其全部宅基地上房屋所有权人安置面积可选择以下任何一种计算方式：一是对符合安置条件的被安置人按人均50平方米控制标准计算；二是按合法宅基地面积的70%计算。所购安置房的价格按照3850元/平方米计算。

3.一宗宅基地内被安置人口较少的，可以按合法宅基地面积的70%计算安置房面积，所购安置房的价格按照3850元/平方米计算。

第三十七条  安置房价格

1.人均50平方米控制标准内购房价为3850元/平方米。

2.在奖励期内签约的被拆迁人，因选房或户型原因造成安置面积超出总控制标准的，超出面积在20平方米（含）以内的部分，购房价按照7300元/平方米计算，超出面积在20平方米以上的部分，购房价按照拆迁公告当日周边房地产价格的70%计算。

3.由于安置房户型原因致使安置面积少于人均50平方米控制标准的，少于部分按照拆迁公告当日周边房地产价格的70%给予补助。

第三十八条  全部放弃安置房补助

被拆迁人全部放弃安置房的，除按第二十条计算货币补偿款之外，还应给予全部放弃安置房补助。

全部放弃安置房补助=（拆迁公告当日周边房地产价格的70%—宅基地区位价）×（新老宅基地面积控制标准+超出面积控制标准部分的60%）

合法宅基地认定面积小于新老宅基地面积控制标准的，按照合法宅基地认定面积计算。

第三十九条  安置房源公布与选房监督

拆迁人应将安置房源或经规划部门确认的安置房小区规划方案及户型方案在签约前全部予以公开。签约期间每日安置房选房结束和次日选房开始时都应由潞城镇政府协调不少于3名的见证人员见证封盘和开盘。安置房选房情况应在奖励期内全天候滚动播报。

第四十条  安置房户型选择原则

被安置人员应在总控制标准范围内选择安置房，具体原则如下：

一口之家安置一居室一套

二口之家安置三居室一套

三口之家安置一居室一套、三居室一套

四口之家安置二居室一套、三居室一套

五口之家安置二居室三套

六口之家安置一居室一套、二居室三套

六口以上之家按照总控制标准在可选房源范围内搭配户型。

第四十一条  临时周转

1.临时周转方式为被拆迁人自行周转。

2.拆迁人应按照拆迁补偿安置协议中确定的户型给予被拆迁人周转补助费。周转补助费标准为：一居室2600元/月/套，二居室3200元/月/套，三居室4000元/月/套。被拆迁人全部放弃房屋安置的，按照一宗宅基地给予一次性3万元周转补助费。

3.周转补助费的发放：选择现房安置的，周转补助费发放期限为四个月；选择期房安置的，周转补助费发放期限为自搬家交房之日起至《安置房入住办理通知书》送达之日后的第四个月。已通知入住但由于被拆迁人个人原因造成逾期办理入住的，周转补助费不再顺延发放。

4.周转期限：自搬家交房之日起三年。

5.逾期交房处理：因建设原因造成逾期交房的，周转补助费按原标准增加10%，支付至《安置房入住办理通知书》送达后的第四个月。

第四十二条  房屋安置协议签订及差价款结算

1.拆迁人应与被拆迁人签订书面房屋安置协议，先按照所选房屋面积及本方案确定的安置房价格计算预付房价款，再按货币补偿总额与安置房预付房价款结算差价。差价部分款项在拆迁人和被拆迁人履行完相关手续后10日内一次性支付给被拆迁人。

2.选择现房安置的，在签订房屋安置协议时应全部结清安置房购房款。

3.选择期房安置的，最终安置面积以交房时实测面积为准。

4.全部放弃房屋安置的，在拆迁人和被拆迁人履行完相关手续后10日内一次性支付全部补偿款。

第四十三条  被拆迁房屋腾退期限及相关规定

1.被拆迁人应当在拆迁补偿协议签订之日起5日内完成搬迁腾房，并结清水、电等全部应由被拆迁人自行支付的费用，逾期腾房按拆迁补偿安置协议约定执行。

2.被拆迁人搬家时只能对家具等未作价的可移动物品搬移。如对已作价的房屋及附属物等擅自处理、损毁，被损物品相应价值由拆迁人从补偿款中扣除。

3.被拆迁人搬家完毕，需交出房门钥匙，由拆迁人组织验收，验收合格后向被拆迁人开具《交房验收单》。

第四章    未达成拆迁补偿安置协议的处理

第四十四条  搬迁期限届满，拆迁人与被拆迁人未能达成拆迁补偿安置协议的，经一方当事人申请，由区住建委依法裁决。当事人对裁决不服的，可依法申请行政复议或行政诉讼。

逾期未申请行政复议或提起行政诉讼的，由区住建委申请人民法院强制执行。

第四十五条  被拆迁人拒不履行已生效裁决或司法机关裁定的，区住房保障管理部门可将其纳入住房保障家庭情况核查体系中不守诚信名录。

第五章    附  则

第四十六条  本方案中未列明的特殊情况可参考通州区潞城镇棚户区改造项目（A片区）会议纪要及复函等文件执行。

第四十七条  本方案中有关认定事项公示时间均为自然日，其他时间依照法律相关规定。

北京新奥集团有限公司

2016年8月14日

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