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来源：猎房网

    今年前11个月，厦门仅出让四幅商住用地，每一幅都成为当时当区域的地王，或楼面价，或总价。这种局面还在继续。昨日，12月份第一场土地拍卖会举行，共推出9幅地块，其中7幅为商住用地。最终，海沧在时隔三个月后，再次拍出楼面价地王，两幅商住用地均被海投先后以地王收入囊中。有趣的是，集美土地的拍卖中，两个相邻地块楼面价每平方米却相差了6659.5元，上演大反转。与此同时，翔安楼面价再次被刷新，达12546.82元/平方米。土地价格的大幅上涨，加上明年土地供应的增加，房企利润或迎来真正的考验。

　　时隔三个月 海沧楼面价涨3476元

　　今年的土地拍卖会，出现了多次同一个区域的楼面价地王被刷新的情况。在同安，这种情况用了两场土地拍卖会、5个月的时间。而在海沧，这种局面只用了三个月，且在不到半个小时内，再次被刷新。

　　昨天，海沧马銮湾两幅商住用地H2013P07、H2013P08公开出让，吸引了包括万科、招商、中海、建发、特房、海投、宝嘉、联发、中骏、禹洲、海晟等在内的近20家房企竞拍。出人意料的是，两幅地块实际举牌的却几乎只有海投和海晟两家企业，并最终均被海投收入囊中，成交楼面价分别为14305元/平方米和14310元/平方米，仅相差了5元。两幅地块在成交时均成为海沧的楼面价地王，刷新只用了不到半个小时。不过，该楼面价相比三个月前的泰禾总价地王的楼面价，每平方米涨了3476元。

　　同样，翔安的楼面价也在8个月后被刷新，突破万元来到了12546.82元/平方米，相比4月诞生的首开楼面价地王每平方米涨了约5526元。

　　此前，业内普遍认为，因为多数房企缺乏土地储备，土拍出现抢地和新楼面价地王的情况将不可避免。不过值得注意的是，此次拍卖会出让的地块，其起始楼面每平方米也大都呈上涨姿态。如8月27日的马銮湾泰禾总价地王地块，其起始楼面为3798.39元/平方米，而此次新的楼面价地王H2013P08其起始楼面价却为5987.12元/平方米，每平方米上涨了约2188元。

　　而翔安的新科楼面价地王其起始楼面价为5485元/平方米，相比此前首开楼面价地王的起始楼面价3037.67元/平方米高了2448元。

　　事实上，此次土地拍卖会推出的7幅商住地块其起始楼面价只有1幅在4000元/平方米以下，最高的达到了6000元/平方米。

　　仅隔一条路 集美楼面价相差6659元

　　与海沧、翔安地块拍卖房企一次加价超3.5亿元、楼面价屡被刷新的局面相反，集美地块拍卖却是极度反转，相邻地块楼面价每平方米相差超6000元，让人大跌眼镜。

　　此 次 拍 卖 会 集 美 共 有2013JP02、2013JP03两幅商住用地，紧邻集美北站，且相隔仅一条路。当天，第一幅挂牌出让的2013JP02地块，吸引了包括万科、联发、杏林建设、新景地、舜弘置业等房企参与竞拍。在经过约80轮的竞价后，被本土国企杏林建设以60920万元拿下，楼面价约10503.4元/平方米。尽管没能成为集美的楼面价地王，却也使得集美北站的楼面价突破万元大关。

　　正当大家以为相邻的2013JP03地块也将毫无悬念地突破万元楼面价时，该地块却在四家房企拿竞买标志牌的情况下，被北京永同昌房地产公司以底价成交，楼面价仅3843.9元/平方米。相比2013JP02地块，楼面价每平方米足足少了6659.5元。

　　仅从两幅地块的体量来看，2013JP03地块总建筑面积为13.6万平方米，相比2013JP03的5.8万平方米，应该更符合开发商的口味。然而，结果却是天差地别。对此，业内人士分析认为，这与地块的规划性质有关。尽管两幅地块的住宅部分相差无几，均在2.5万平方米以下(其中2013JP02地块仅有1.7万平方米)，但后者商业和办公部分比例偏高，导致了房企的“冷落”。“2013JP03地块办公比例高达60.16%，而02地块只有32.76%。就现在的市场看，住宅比办公显然更受欢迎，重要的是，北站的办公市场还处于萌芽状态。”一位业内人士如此说。

　　地王频出楼面价飙涨 房企利润面临考验

　　此次土地拍卖会，共诞生了3次楼面价地王，加上此前的四次，今年厦门已产生了7次6个楼面价地王，海沧、翔安的楼面价均被刷新。

　　其中，海沧目前的最高楼面价为14310元/平方米，翔安的最高楼面价为12546.82元/平方米。尽管海沧的一些楼盘其房价早已突破2万平方米，但均价仍在1万多元/平方米。14310元/平方米的楼面价与当前配套成熟的海沧大道沿线房价相差并不是太多。而12546.82元/平方米的楼面价却十分接近翔安目前的在售楼盘价格。走高的楼面价或将成为未来房企利润的制约因素。“土地成本的增加，将会在一定程度上导致房企利润的下滑。”业内人士分析认为，地价上涨太快甚至快过了房价的上涨速度，将成为房企利润的制约。以翔安一楼盘为例，年初售价在10000元/平方米左右，如今，该楼盘价格在14000元/平方米左右，每平方米上涨了4000元。而翔安的楼面价从年初到现在每平方米却上涨了5526元。“面粉的价格接近面包的价格，一方面会刺激面包的价格继续上涨，但同时需要指出的是，过高的地价将导致房价偏高。”上述业内人士说，一旦高房价不被市场认可，房企也只能压缩利润以完成资金回收。事实上，在刚需为主导的翔安市场，房价太高并不现实。更为重要的是，目前出现的总价地王和楼面价地王中，并没有一幅地块经过了市场的验证。

　　而从全国来看，房企利润下滑已不是秘密。据中原地产市场研究部统计数据显示，135家上市房企公布了今年3季度报告，这 135家企业合计总营业收入达到了4675亿，总利润为835亿，行业利润率只有17.9%，净利润只有13%。相比2012年都出现了明显的下滑。

　　尽管今年厦门房企普遍提前完成了全年的销售目标，业绩上涨，但随着明年高地价地块的推出，以及土地供应的增加，将在真正层面上对房企进行考验。

　　本土房企完胜土拍

　　禹洲实施全厦门战略

　　本次土地拍卖会是今年以来推出地块最多的一次，共有9幅地块，其中7幅商住用地受到了房企的激烈争夺。尽管参与竞拍的外来房企不少，但本次土拍的最大赢家属于本土房企。7块商住用地6幅被本土国企和民企竞得，只有招商一家竞得翔安一幅地块。

　　其中，海沧的两幅商住用地H2013P07、H2013P08被海投竞得，而集美北站的两幅商住地块2013JP02、2013JP03分别被国企杏林建设和民企永同昌竞得。另外，翔安的三幅商住用地，除2013XP10地块被招商竞得外，其他两幅X2013P01、X2013P02分别被本土房企禹洲地产和联发集团竞得。

　　作为本土知名品牌企业，禹洲地产联合厦门泓港文化创意有限公司以16.4亿元联合竞得翔安X2013P01地块，土地用途为城镇住宅、批发零售用地(商业)，楼面价约12058.82元/平方米，溢价率141.46%。至此，禹洲集团已完成了在厦门所有六大行政区的布局。近年来，禹洲地产在厦门的市场占有率在10%左右，目前，禹洲在售的项目有思明的禹洲云顶国际，海沧的禹洲尊海御墅、禹洲澜山墅，集美的禹洲中央海岸和同安的禹洲溪地尚城。