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京国土耕[2014]467号

各区县政府、各有关部门：

为进一步完善北京市农村集体建设用地利用机制，拓宽租赁住房建设渠道，促进农村产业结构优化升级，加快推进首都城乡统筹发展，依据《国土资源部办公厅关于北京市利用集体土地建设租赁住房试点意见的函》（国土资厅函[2011]865号），经市政府同意，现就北京市利用农村集体土地建设租赁住房（以下简称集体租赁住房）试点工作提出如下意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

坚持以科学发展观为指导，以切实维护农民利益、保障农民长远生计、解决困难群众住房问题为核心，根据党的十八届三中全会精神和国家现行政策，积极稳妥开展集体租赁住房试点工作，着力盘活农村集体土地，推进城乡统筹发展和新农村建设，探索建立城乡统一的建设用地市场。

（二）基本原则

尊重农民意愿，维护农民权益。集体租赁住房建设，要切实尊重农民意愿，维护农民利益，使农民和农村集体通过出租房屋获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。

符合规划，用途管制。集体租赁住房用地必须符合国民经济和社会发展纲要、土地利用总体规划、城乡规划，且权属清晰。严格执行土地用途管制，不得违规占用农用地。

规范有序，结果可控。集体租赁住房建设，应统筹规划，循序渐进。严格控制试点规模总量，经批准后方可实施，防止以各种名义擅自扩大用地和建设规模。

注重监管，只租不售。集体租赁住房建设，必须依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，房屋建成后只进行出租和周转使用，不得出售或以租代售，不得从事其他经营活动。

二、试点范围

在我市重点产业功能区、城乡结合部、重点新城及其他租赁住房需求强烈的区域，分批开展试点，适当集中建设，循序渐进，待运行规范后逐步推开。

三、政策措施

（一）严格项目准入条件。

集体租赁住房是一种农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益。其用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，仅用于租赁住房建设。

在统筹考虑首都城乡发展和产业整体布局的前提下，确定集体租赁住房建设类型、用地规模和空间布局，优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局，并配置必要的居住公共服务设施。

集体租赁住房项目的套型结构和面积标准原则按照北京市公共租赁住房建设的相关技术规定，进行规划、设计和建设。

集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金应以落实筹集方式和资金来源。

（二）明确项目运营模式。

集体租赁住房由农村集体经济组织自主进行开发建设。项目建成后，鼓励农村集体经济组织在符合相关规定前提下，将集体租赁住房作为我市公共租赁住房房源，由各级住房保障机构或其授权的相关主体，按照我市相关要求进行租赁和运营管理。房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事项由双方协商确定，并签订书面合同。

（三）规范项目审批程序。

集体租赁住房项目以农村集体经济组织为主，按照试点管理的相关要求，办理相关批准手续，具体如下：

1.试点申请。农村集体经济组织应按照本意见的相关规定拟定试点项目建设实施方案，方案包括：项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、项目必要性可行性分型、资金来源和测算，以及项目建设和运营模式等内容。方案由集体经济组织成员大会或成员代表大会通过，经乡镇政府初审同意，报区县政府核准后，由区县政府正式函报市国土局申请试点。

2.试点批准。收到试点申请后，由市国土资源局牵头组织发改、规划、建设、农村等相关部门，按照本意见的相关规定对项目方案进行审核。符合试点要求的，由市国土资源局报市政府批准同意，并报国土资源部备案。

3.项目报批。建设项目正式被列为试点后，农村集体经济组织正式向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理项目预审、立项、规划、用地和开工建设等批准手续。

发改、规划、国土和建设等相关主管部门依据市政府的批准文件，进行项目审查。同时，项目用地预审、立项批复、规划意见、用地批复和建设工程施工许可证等，均应注明：该项目只能用于租赁，不得对外销售。具体如下：

（1）项目预审手续。市或区县国土部门对试点项目的项目性质、建设主体、用地合规性、用地规模等进行审查，出具《建设项目用地预审意见》。

（2）项目立项手续。市发展改革部门对试点项目的项目性质、建设主体、投资来源、招投标方案等方面进行审查，出具项目批复文件。

（3）项目规划手续。市规划行政主管部门（含分局）根据相关规划要求，对试点项目出局规划条件等规划意见，规划意见中应包含用地性质、建筑性质、用地位置和范围、建筑规模、控制高度、容积率、绿地率等相应的规划要求。

（4）项目用地手续。区县国土分局对试点项目的土地权属、地类、土地规划、是否违法等情况进行全面审查，属于存量建设用地的，报市国土局核准后，正式上报区县政府下达项目用地批复。

（5）项目施工手续。区县建设部门对试点项目工程建设进行审查，依据上述项目立项、规划、用地手续，出具项目建设工程施工许可证，并对项目施工过程进行监管。

4.项目报备。区县政府应及时将项目审批情况上报市集体租赁住房试点工作联席会议（市国土局）。

（四）严格住房建设监管。

集体租赁住房项目设计民生和公共安全，为确保其工程建设质量，应依法进行公开招标。

集体租赁住房项目由所在区县建设行政主管部门依法进行质量安全监督管理，对涉及结构安全、使用功能、观感质量和建筑节能等方面进行重点监督。集体租赁住房的建筑结构和附属设施设备，应当符合国家及本市相关法规、规范要求，不得危及人身安全。

（五）严格土地和住房权属管理。

在取得项目建设相关批准文件后，项目建设单位应当依法办理土地和房屋登记手续，取得土地使用权证，以及房屋所有权证。其中，土地使用权证按项目整体核发，房屋所有权证按幢核发，均不予分割办理单元产权证。同时，土地使用权证应注明：仅用于租赁住房建设，未经批准，不得出让、转让、抵押，不得转租，不得改变土地用途。房屋所有权证应注明：不得转让和抵押。

（六）严格集体资产管理。

除规划公共服务设施及人防工程外，集体租赁住房及其附属设施设备归农村集体经济组织所有。

农村集体经济组织应严格按照本市农村集体资产管理和村合作经济组织会计制度的有关规定，管理集体租赁住房等相关集体资产。对集体租赁住房的收益分配等重大事项，农村集体经济组织应严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织成员监督。要健全完善收益分配机制，切实维护计划生育家庭的合法权益，集体租赁住房租赁收益分配方案须得到集体经济组织成员大会或成员代表大会通过。

（七）严格税费收缴管理。

集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策，由市财政部门、地税部门按国家和北京市的相关规定执行。

（八）加强舆论引导。

市、区县、乡镇各级政府和有关部门，以及各村级基层组织，要加强舆论正面引导，正确理解集体租赁住房的相关政策措施，为集体租赁住房建设试点工作营造良好的舆论氛围。

四、组织领导

（一）加强组织领导。

市、区县、乡镇各级政府及有关部门应按照市委、市政府的统一部署，高度重视集体租赁住房建设试点工作，将此项工作列入重要议事日程，统一认识，周密部署，稳步推进。

（二）建立联席会议制度。

为做好集体租赁住房建设试点工作，建立由市国土局牵头，市发展改革委、市住房城乡建设委（市住保办）、市规划委、市农委、市财政局、市地税局等部门组成的联席会议制度，定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，会商和解决相关问题。

相关区县政府是各试点的具体责任主体，也应成立相应的联席会议机构，全面负责组织实施当地集体租赁住房建设试点工作，专题确定试点具体实施方案、领导责任、实施主体及相关部门具体职责等试点工作内容，统筹安排，全面协调乡镇政府、村级组织、村民以及相关部门等各方关系，将试点工作各项内容落到实处。

（三）明确职责分工。

国土、发改、规划、建设、农村、财政、税务等相关部门及相关区县政府，要结合职责，对照试点实施方案，强化集体租赁住房建设和租赁监管的部门联动和信息共享，形成工作合力，严格按照相关规定，切实加强集体租赁住房的规划建设、批后监管、用途管制和服务保障工作，及时查处集体租赁住房相关的违法违规行为，确保各项政策措施抓好抓实，并积极研究制定推进集体租赁住房建设的相关配套政策。

市国土局负责牵头组织和统筹协调整体试点工作，具体负责定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，会商和解决相关问题；负责集体租赁住房试点项目的用地管理、审核工作，以及相关用地政策研究。

市发展改革委按照审批权限负责集体租赁住房建设项目立项审批、投资计划办理等工作。

市规划委负责研究试点区域相关集体租赁住房规划，配合区县做好集体租赁住房试点项目工作，出具规划意见。

市住房城乡建设委负责指导区县住房建设部门，对集体租赁住房的建设施工、房屋产权、房屋租赁、房屋建筑结构安全等方面进行监督管理。

市农委负责指导农村集体经济组织严格集体租赁住房资产管理，完善集体租赁住房的收益分配等机制。

市财政局、市地税局严格按国家的相关规定，贯彻落实集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策。

区县政府应会同乡镇政府共同依法负责具体试点项目的组织、指导和监督，对于未经批准擅自建设租赁住房或者将租赁住房销售的，应当依法予以查处，切实防止对外出售和以租代售。区县相关部门应当按照北京市房屋租赁管理相关规定，依法加强集体租赁住房项目建设和租赁的治安、消防、户籍、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等监督管理工作。

村级组织应当协助配合有关行政部门做好集体租赁住房建设和租赁经营的监督管理工作。

五、本意见自发布之日起实施，有效期5年。

北京市地方税务局

2014年10月28日