土地流转专业平台

为做好合肥市利用集体建设用地建设租赁住房（以下简称集体租赁住房）试点工作，根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕100号）、住房城乡建设部《开展住房租赁试点工作的初步方案》、《安徽省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》（皖政办〔2016〕63号）以及《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》（合政秘〔2017〕82号）要求，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。大力实施乡村振兴战略，推进集体土地不动产登记，提高存量土地节约集约利用水平。利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

（二）基本原则

1.农民自愿。集体租赁住房建设，要切实尊重农民意愿，维护农民利益，使农民和农村集体经济组织通过出租房屋或入股、联营等方式获得长期稳定收益，使农民在改革中有获得感。

2.规划先行。集体租赁住房选址，应符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求，安排在区位条件较好、基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套较齐全的城乡结合部、产业园区、大学园区等人口净流入较大的区域。

3.规范有序。集体租赁住房建设，应统筹规划，循序渐进。在充分调查需求的基础上，严格控制试点规模总量，经批准后方可实施。项目用地应为第二次全国土地调查确认的存量集体建设用地。

4.只租不售。集体租赁住房建设，必须依法履行相关报批手续，房屋建成后只进行出租使用，不得出售，不得转租、抵押、转让，不得改变房屋和土地用途，坚决杜绝变相小产权房。

二、工作目标和任务

以项目管理为抓手，探索建立城乡统一的建设用地市场，增加住房有效供给，满足新市民合理住房需求。

（一）目标。2017年底前，在包河区和长丰县条件较好的范围内，各选择1至2个项目启动试点。

2018年，在租赁住房需求量较大的中心城区以及高新区、经开区、新站区，肥东县、肥西县与市区相邻的城乡结合部开展试点工作。

2019年上半年，在全市范围内多点推行利用集体建设用地建设租赁住房，形成新的住房供给常态。

2019年下半年，准备迎接省级国土资源和住房城乡建设主管部门组织开展试点工作的中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

（二）任务。2017年至2020年完成试点目标5000套，建设面积约45万平方米，其中：2017年底启动试点项目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

三、政策措施

遵循“民为主，村（居）所有，乡（镇街）操作，县（市区）负责，市领导”的工作思路，明确责任，合力推进。各地要积极创新探索开展此项工作的新途径。

（一）实施主体。集体租赁住房是一种农村集体经济组织持有或农村集体经济组织以入股、联营等方式与其他类型经济组织合作共同成立联合体（以下简称联合体）持有的租赁物业，可通过出租获取收益。投资和运营应充分尊重农民集体经济组织意愿，确保集体经济组织自愿实施、自主确定项目运作模式。

（二）规划要求。集体租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理，仅用于租赁住房建设。在统筹考虑城乡发展和产业整体布局的前提下，合理确定集体租赁住房房屋套型结构和面积标准、用地规模和空间布局；同时要按照居住功能安排公共配套设施，符合城镇住房规划设计有关规范，房屋实施全装修成品交房。建设资源节约、环境友好、配套完善、功能融合的新型社区。

（三）审批程序。按照统一组织、统一规划、统一调度的要求实施，建立健全审批制度。

1.试点申请。农村集体经济组织或联合体拟定试点项目具体实施方案，方案包括：项目名称、建设地点、建设规模、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、项目必要性可行性分析、资金来源和收益测算，以及项目建设和运营模式等内容，其中以联合体实施的项目，合作对象可由集体经济组织通过招投标方式确定。实施方案由集体经济组织成员大会2/3以上成员或成员代表大会2/3以上村民代表同意。经乡镇政府或街道初审同意，报县（市）区政府、开发区管委会核准后，由县（市）区政府、开发区管委会正式函报国土部门申请试点。

2.试点批准。收到试点申请后，由国土部门会同房产、发改、规划、环保、建设等相关部门，对项目方案进行审核。符合试点要求的，报市、县（市）政府批准同意。

3.报批程序。建设项目正式被列为试点后，农村集体经济组织或联合体正式向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理项目备案、预审、规划、用地和开工建设等批准手续。

发改、规划、国土和建设等相关主管部门依据市、县（市）政府的批准文件，进行项目审查。同时，项目备案文件、用地预审、规划意见、用地审批和建设工程施工许可证等，均应注明“集体建设用地租赁房仅用于租赁住房建设和运营”。具体按以下程序报批：

（1）项目预审。在符合土地利用总体规划前提下，由集体经济组织或联合体提出预审申请。县（市）区国土部门对试点项目的项目性质、建设主体、用地合规性、用地规模等进行审查，出具《建设项目用地预审意见》。

（2）项目备案。根据市、县（市）政府批准同意的试点项目实施方案，县（市）区发改部门出具项目备案文件。

（3）项目规划。项目应选址在城市或乡、镇总体规划确定的规划区范围内，由农村集体经济组织或联合体提出规划申请，规划行政主管部门依据城乡规划、有关批准文件及其它相关材料，出具规划意见。

（4）项目用地。县（市）区国土部门对试点项目的土地权属、地类、土地规划、有无违法用地等情况进行全面审查，编制利用集体建设用地建设租赁住房用地方案报市、县（市）政府批准，下达项目用地批准文件。

（5）项目施工。县（市）区建设部门对试点项目工程建设进行审查，依据上述项目备案、规划、用地手续，出具项目建设工程施工许可证，并对项目施工全过程进行监管。

4.项目报备。县（市）区政府、开发区管委会应及时将项目审批情况上报市住房租赁试点工作领导小组办公室，由小组办公室进行汇总，形成试点项目库，对全市范围内试点项目进行统一调度。

5.职责分工。按照《合肥市人民政府关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》（合政秘〔2017〕82号）要求，参照市住房租赁试点工作领导小组办公室和成员单位工作职责执行。

（四）资金筹措。集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金筹措渠道，可以是集体经济组织的自有资金，也可以入股、联营的方式与其他类型经济组织联合实施。独立投资或联合投资均应明确集体建设用地所有权人的收益分配方式。

（五）运营模式。集体租赁住房项目建成后，具有租赁管理运营能力的，自主运营；不具备自主运营能力的，鼓励在符合相关规定前提下，将集体租赁住房委托住房租赁公司管理和运营，提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。

租赁和运营管理按照我市相关要求进行，房屋的租赁年期、经营方式和收益分配等事项由双方协商确定，并签订书面合同。通过建立合同履约监管机制，使所有权人和使用权人、出租人和承租人依法履行各方所签订的各项协议和登记文件中所载明的权利与义务。具体如下：

1.土地使用。集体经济组织自行建设运营或者集体经济组织作为集体土地所有权人与投资主体达成集体建设用地使用协议的，使用期限原则上不超过70年。合作协议中应明确投资主体对集体经济组织的土地补偿、收益分配和建设运营方案。项目地块由集体经济组织负责交付净地，对原土地使用权人的拆迁安置补偿参照我市被征收集体土地上房屋补偿办法执行。

2.房屋租期。房屋出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利与义务，单个房屋租赁期限原则上不超过15年，租金一年一结算。

3.房屋租金。租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业价格水平，与房屋租赁市场接轨。

项目所在县（市）区政府、开发区管委会要对各环节加强监管，严控风险，在充分兼顾政府、集体经济组织、村民和投资主体各方利益的同时，理清各方权利与义务。

（六）建设管理。集体土地上的租赁住房项目建设参照国有土地上建设项目程序管理。为确保项目工程建设质量，应由集体经济组织或联合体进行公开招投标。集体租赁住房项目由所在县（市）区政府、开发区管委会建设行政主管部门依法进行质量安全监督管理，对涉及结构安全、建筑质量和建筑节能等方面进行重点监督。集体租赁住房的建筑结构和配套设施设备，应当符合污染防治等相关法规、规范要求，不得危及人身安全和违反环境保护要求。

（七）产权管理

1.以集体经济组织为申报主体的，集体租赁住房及其配套设施设备涉及的土地使用权和房屋所有权办至集体经济组织名下。

2.以联合体为申报主体的，集体租赁住房及其附属设施设备涉及的土地使用权和房屋所有权办至联合体名下，集体建设用地所有权仍归原集体经济组织所有。

3.不动产权利证书（包括土地使用权和房屋所有权）按项目整体核发，不予分割办理单元产权证书。

4.权利证书应注明“集体建设用地租赁住房仅用于租赁住房建设和运营，不得出售，不得转租、抵押、转让，不得改变房屋和土地用途”。

（八）收益分配。集体建设用地是集体资产和资源的重要组成部分。由集体经济组织自行投资建设的租赁住房，通过出租获得的收益，归集体经济组织所有；由集体经济组织与投资主体合作建设的租赁住房，通过出租获得的收益，双方按合作协议确定的方式分配。集体经济组织获得的收益主要用于发展壮大集体经济，支持脱贫攻坚，建设美丽乡村，兴办公益事业。收益分配还应充分考虑集体经济组织成员享受分红。集体租赁住房的收益要纳入账内核算，严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织成员监督。建立和完善收益分配机制，收益分配方案应经本集体经济组织成员会议或代表大会讨论通过，并报乡镇政府（街道办事处）备案，维护集体经济组织成员合法权益。

（九）监测监管。集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

集体建设用地上建设租赁住房和租赁行为统一纳入合肥市住房租赁交易服务监管平台，实现租赁信息统一归集、租赁行为统一管理，强化市场主体的信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。

各县（市）区政府、开发区管委会与相关部门加强协作、各司其职，在集体建设用地不动产登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，建立规范有序的租赁市场秩序。

（十）基本公共服务权利。建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制，承租人在义务教育、卫生服务、养老服务、社会保险、就业创业服务、住房公积金、户籍准入、民主政治权利、临时救助等基本公共服务的权益，参照《关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》有关规定执行。

（十一）优惠政策。实行政府引导，农村集体经济组织、企业参与的资金筹措机制。投资主体在税费、扶持和资金奖励等方面按照本市相关支持政策执行。充分调动农村集体经济组织、企业投资和经营集体租赁住房的积极性。

四、保障措施

（一）加强组织领导。市政府成立集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组。领导小组办公室定期召开专题调度会，协调调度各职能部门，研究解决工作中的重大问题，有序推进集体建设用地建设租赁住房试点建设。定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，会商和解决相关问题。

（二）强化部门联动。县（市）区政府、开发区管委会是试点工作的具体责任主体，全面负责组织实施当地集体租赁住房建设试点工作，协调乡镇政府（街道）、村级组织、村民以及相关部门的关系，将试点工作各项内容落到实处。县（市）区政府、开发区管委会和各相关部门要按照职责分工，建立对集体租赁房建设的联动机制，依法规范运行。切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时研究。

（三）做好宣传引导。加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关注点，重大问题及时报告。加大舆论宣传和引导，营造良好的舆论氛围。准确解读相关政策，大力宣传开展租赁试点工作重要意义，引导市民逐步树立租购并举的住房消费观念，倡导理性、梯度消费。

>>推荐阅读：杭州 市保障性租赁住房最新政策：分为哪两类？有什么政策支持？