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南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)等文件精神，按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100号)要求，结合南京实际，制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神，深入学习习近平总书记系列重要讲话精神，按照党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，牢牢把握 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为高水平全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。

二、总体目标

到2020年底，建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右，促进我市房地产市场持续稳定发展。

在符合城乡规划要求前提下，破解城乡建设用地管理二元结构，赋予集体建设用地居住和产业发展功能，促进城乡“同地、同价、同权”;盘活农村低效用地，优化公共基础设施配置，强化用地监管，促进农村地区节约集约用地;坚持人民立场，致力于满足新市民住房需求、致力于农村集体经济组织增收、致力于农民获得长远稳定收益。

以项目管理为抓手，以完善规则为主线，以可复制、可推广为标准，以支撑城乡统一市场建设为导向，新辟住宅用地供应渠道，增加住宅用地供应，缓解住房供求矛盾;围绕优化试点项目审批程序、完善集体租赁住房建设和运营机制、探索集体租赁住房监测监管机制、保障承租人基本公共服务权利等内容，全面推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

三、主要任务

(一)明确试点基本条件

1. 确定试点区域。在全市范围内符合条件的区域开展利用集体建设用地建设租赁住房项目试点工作，各试点区域所在区政府为试点工作的责任主体，确保将试点工作各项内容落到实处。(责任单位：各区政府)

2. 尊重农民意愿。按照充分尊重农民集体自主意愿的原则，确定试点项目前，应按照有关规定征得拟占用土地所有权所属集体经济组织三分之二以上成员或村民代表同意，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。(责任单位：各区政府，市委农工委、市农委)

3. 明确实施主体。原则上以有意愿和条件的镇街、村集体经济组织为项目实施主体，统一办理相关立项、规划、用地及建设手续。鼓励集体经济组织通过入股、联营等方式与其他经济组织合作开发建设，合作双方需成立新企业实施项目开发建设的，集体经济组织所占份额比例必须高于50%。(责任单位：各区政府，市委农工委、市农委、市国资委)

4. 合理试点选址。在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，结合园区布局，美丽乡村、特色小镇建设等，根据农村存量集体建设用地现状分布情况，综合选取产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、建设规模适中、便于实施启动的地块作为试点项目选址。(责任单位：各区政府，市规划局、国土局、房产局、发改委、经信委、建委)

(二)完善项目审批程序

5. 严格试点项目审批。对照试点基本条件，各区政府牵头组织在辖区内进行调查梳理，对具备试点条件项目拟定实施方案(方案包括：项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、项目必要性可行性分析、资金来源和测算，以及项目建设和运营模式等内容)报市国土局申请试点。市国土局牵头组织发改、规划、建设、农委等相关成员单位联合审核，符合试点要求的，由市国土局报请领导小组批准纳入试点启动实施。(责任单位：各区政府，市国土局、发改委、规划局、建委、农委等)

6. 规范集体建设用地审批。试点项目用地纳入全市住宅用地供应计划管理;鼓励优先利用农村闲置废弃的存量建设用地和亟需转型的村镇企业用地;支持在行政区范围内使用通过土地整治形成的建新指标，整合分散、低效的集体建设用地保障试点项目建设用地需求，建新区实施方案需经市政府批准并报省厅备案;实施主体应与土地所有权人和原使用权人签订占用土地补偿协议，并依据立项批文、规划条件等向所在区国土部门申请建设用地，规划部门依据控制性详细规划办理规划手续，国土部门初审并按规定报经政府批准后，办理建设用地使用及登记手续。(责任单位：市国土局、发改委、规划局，各区政府)

7. 支持规划建设审批。试点项目实施单位取得建设用地手续后，应按规定向所在区规划、环保、人防、消防、建设、房产、文物等主管部门申请办理项目规划审批、施工许可、竣工验收、房产测绘、消防审批、文物勘探等手续。各部门应视同国有土地建设项目，支持相关手续审批办理，并建立快速审批通道，提高办事服务效率。(责任单位：市建委、人防办、规划局、房产局、环保局、公安消防局、文广新局等，各区政府)

8. 加强项目产权管理。集体租赁住房建成经验收通过后，可按规定向国土部门申请办理不动产权利证书(包括土地使用权和房屋所有权)，权利证书应按项目整体核发，不予分割办理不动产权登记，并在权利证书上注明，房屋类型为集体租赁住房，仅用于租赁使用，未经批准，不得转让、抵押。(责任单位：市国土局、房产局)

(三)加强住房租赁运营管理

9. 完善租赁运营方式。支持集体经济组织自行运营管理租赁住房，并纳入全市住房租赁试点企业范畴，享受相应的扶持政策;鼓励集体经济组织将集体租赁住房委托给专门的住房租赁企业进行管理和运营;为确保集体租赁住房项目规范运营，保障集体经济组织收益，可以由市、区住房保障平台整体租赁集体租赁住房作为租赁住房房源。(责任单位：各区政府，市房产局)

10. 规范租金及租期管理。集体租赁住房的租金水平应统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨，防止租金异常波动;禁止以租代售;禁止承租人转租、闲置以及改变用途。(责任单位：市房产局、物价局)

11. 统筹实施租赁经营监管。集体租赁住房统一纳入涵盖信息发布、网上签约、市场监测的全市住房租赁交易服务监管平台，统筹开展对集体租赁住房经营进行全程监管。(责任单位：市房产局、物价局、国土局，各区政府)

12. 规范租赁收益分配。集体租赁住房运营收益分配应兼顾政府、农民集体、企业及个人利益，在保证集体经济组织基本利益得到保障前提下，按照利益共享原则，实行项目投资收益和集体资产收益相结合的分配机制，项目投资收益按项目实际投资比例进行分配。农村集体经济组织应严格按照农村集体资产管理的有关规定，管理集体租赁住房等相关集体资产，完善集体资产收益分配机制。(责任单位：市农委、市委农工委、市国资委、房产局，各区政府)

(四)完善试点监督管理机制

13. 严格住房建设监管。集体租赁住房项目建设应依法进行公开招标，建设方主体应具备组织建设能力，涉及施工图纸应经审查合格，由所在区建设行政主管部门依法进行质量安全监督管理，对涉及结构安全、使用功能、观感质量和建筑节能等方面进行重点监督。集体租赁住房的建筑结构和附属设施设备，应当符合国家及本市相关法规、规范要求，不得危及人身安全。(责任单位：市建委、房产局、公安消防局，各区政府)

14. 加强集体资产监督管理。农村集体经济组织是农村集体资产管理的主体，应严格按照农村集体资产管理的有关规定，管理集体租赁住房等相关集体资产。对集体租赁住房的收益分配等重大事项，农村集体经济组织应严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织成员监督。要健全完善收益分配机制，切实维护计划生育家庭的合法权益，集体租赁住房租赁收益分配方案须得到集体经济组织成员大会或成员代表大会通过。(责任部门：市农委、市委农工委)

(五)加大政策支持力度

15. 给予项目建设金融支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作，协调安排一定的贷款额度，支持以试点集体租赁住房项目预期收益向金融机构申请融资贷款。(责任单位：市金融办、房产局)

16. 加强财税政策支持。集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策，由财政、地税、国税部门按相关规定执行，根据试点推进需要，适时提供税收优惠支持力度并给予一定的财政补贴。(责任单位：市财政局、地税局、国税局)

17. 完善公共基础设施配套。供应对象以家庭为单位的租赁住房，应严格按居住区配套标准建设教育、医疗等公共服务设施及水电气等市政设施;供应对象为单身的，应配置满足日常生活服务的公共配套设施及水电气等市政设施。区政府负责试点项目区域内公共配套设施功能的建设完善，确保符合城镇住房规划设计及适用的有关规范。(责任单位：各区政府)

18. 加强配套公共管理和服务。按照住房租赁试点有关政策，积极探索提供人口和治安管理、义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务等基本公共服务。(责任单位：各区政府，市相关部门)

四、时序安排

(一)成立领导小组

2017年11月前成立以市政府领导为组长，市国土局、发改、建委、房产、农委、规划、财政局等部门为成员单位的南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点推进协调领导小组，试点办公室设在市国土局。

(二)编制实施方案

按照国家试点方案有关要求，结合我市实际，编制试点实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门批准后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

(三)试点项目梳理及申报

对全市存量集体建设用地进行摸底调查，由各试点区域区政府牵头开展试点项目选址梳理及可行性研究分析工作，组织有条件的农村集体经济组织座谈，做好政策宣传，并于2018年1月底前综合确定申报试点项目(各试点区域不少于1个)。

(四)试点实施、跟踪及总结

2018年2月，正式启动试点实施。

2019年11月，在省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门指导下组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。

2020年底前，在省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门指导下总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。

五、保障措施

(一)加强组织领导

成立南京市利用集体建设用地建设租赁住房试点推进协调领导小组，分管市长任组长，分管副秘书长、市国土局局长任副组长，各相关区政府、各有关职能部门为成员单位，领导小组下设办公室，办公室设在市国土局，市国土局局长任办公室主任，定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，会商和解决相关问题。各试点区域区政府相应成立领导小组，全面负责组织实施当地集体租赁住房建设试点工作，专题确定试点具体实施方案、领导责任、实施主体及相关部门具体职责等试点工作内容，统筹安排，全面协调镇政府、村级组织、村民以及相关部门等各方关系，将试点工作各项内容落到实处。

(二)明确职责分工

市国土局负责牵头组织和统筹协调整体试点工作，具体负责定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展情况，会商和解决相关问题;负责集体租赁住房试点项目的用地管理、审核工作，以及相关用地政策研究。

市发展改革委按照审批权限负责和指导区投资主管部门做好集体租赁住房建设项目立项审批工作。

市建委负责指导区建设部门，对集体租赁住房的建设施工图纸审查及房屋建筑工程质量和安全等方面进行监督管理。

市规划局负责做好试点项目的规划审批工作。

市房产局负责研究制定集体租赁住房运营管理实施细则，指导区房产部门做好房产和房屋租赁管理等工作。

市农委负责指导农村集体经济组织严格集体租赁住房资产管理，完善集体租赁住房的收益分配等机制。

市公安消防局、市人防办、市文广新局、市环保局负责做好试点项目的消防审批、人防验收、文物勘探、环境评价等工作。

市金融办负责研究并指导试点项目获取金融支持。

市财政局、市国税局、市地税局严格按国家的相关规定，贯彻落实集体租赁住房建设及租赁收益等相关税费政策。

供水、供电、供气、城建相关部门和企业负责做好试点项目的水电气及周边基础设施的配套建设等工作。

市物价局负责指导区物价部门做好集体租赁住房租金标准制定工作。

各试点区域区政府作为试点推进实施责任主体，应会同街镇政府共同依法负责具体试点项目选址、建设及运营管理的组织、指导和监督，对于未经批准擅自建设租赁住房或者将租赁住房销售的，应当依法予以查处，切实防止对外出售和以租代售;依法加强集体租赁住房项目建设和租赁的治安、消防、户籍、人口计生、规划、税务、国家安全和城市管理综合执法等监督管理工作。

(三)健全落实机制

将《试点实施方案》落实情况纳入各区政府和相关部门工作考核范围。各试点区域区政府、各相关部门对承担的工作任务，排定工作推进计划，明确责任领导和责任人，定期向工作领导小组办公室报送工作进展。

(四)加强督查考核

各有关部门按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。