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为做好县城城南旧城（棚户区）改造项目房屋征收拆迁补偿安置工作，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府268号令）、《隆回县人民政府关于集体土地上房屋征收补偿实施细则》（隆政发〔2013〕12号）、《隆回县县城规划区个人建房管理试行办法》（隆政发〔2014〕13号）等有关法律法规及政策规定，结合我县城南旧城（棚户区）实际情况，特制定本方案：

第一条 征收范围

该项目征收范围为东起大桥路，南抵县红十字医院至隆回九中紫阳路段，西抵辰河南路，北至沿江南路，具体以城南旧城棚改项目规划红线图为准。

第二条 房屋征收部门及实施单位

县人民政府为该项目房屋征收拆迁补偿安置主体，县国土局为集体土地上房屋征收部门，县房产局为国有土地上房屋征收部门，县城南建设协调指挥部组织具体实施，县征地拆迁办公室负责集体土地上房屋拆迁补偿业务工作，县房屋征收管理办公室负责国有土地上房屋征收补偿业务工作。桃洪镇政府和房屋征收范围内各村委会（社区）负责宣传发动和矛盾协调工作。房屋征收范围内所在村（社区）要成立棚改自治委员会，积极参与、监督房屋征收拆迁补偿工作。

第三条 征收实施期限

该项目征收实施期限为2015年8月1日至2015年12月31日，房屋征收补偿协议签订及房屋腾空搬迁期限自房屋征收决定公告发布之日起60日内。

第四条 征收补偿的基本原则

房屋征收与补偿遵循依法依规、决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。

第五条 调查登记

县城南建设协调指挥部组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、家庭人口等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。

（一）房屋及临时建筑调查登记

1、房屋的权属、用途、建筑面积等情况的调查登记以《房屋所有权证》和房屋登记簿的记载为准，土地使用权性质、面积以《土地使用权证》记载为准。

2、未办理国有土地或集体土地使用权证、未经登记的建筑及临时建筑，报县国土、住建、规划、房产、城管等部门进行调查，集体研究后予以认定。认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑，予以补偿安置；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予安置。

3、未办理房屋权属证书的房屋面积的认定以依法设立的房产测绘机构实际测量的面积为准。

4、符合一户一宅规定审批条件，但未办理审批手续的违法建筑，参照合法建筑补偿安置标准予以安置；被征收人有两处以上（含两处）房屋，有一处认定为合法建筑，其余的为违法建筑，对违法建筑不予安置；被征收人有两处以上（含两处）房屋，都被认定为违法建筑，被征收人可选一处参照合法建筑予以补偿安置，其占地面积认定按《隆回县县城规划区个人建房管理试行办法》（隆政发〔2014〕13号）文件执行，其余的违法建筑不予安置。调查认定结果在房屋征收范围内以公告形式公布，被征收人对调查和认定结果有异议的，应当自调查和认定结果公布之日起5个工作日内向房屋征收部门提出书面意见，县房屋征收部门应当自收到被征收人异议之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。

（二）安置人口的登记认定。

1、被征收集体土地上房屋家庭人口认定必须具备两个条件：一是2015年8月1日之前户籍登记在房屋征收规划红线范围内村民小组，二是属于该村民小组集体经济组织成员，且享受户口所在村民小组集体收益分配，承担了户口所在地村民小组相应的义务。房屋被征收人，符合下列情况之一的，可增加或减少家庭安置人口：

⑴独生子女家庭凭《独生子女证》可增加一个安置人口。

⑵父母属于房屋征收范围内村民小组集体经济组织成员，无房且与其子女共同居住，但另分户，经其父母本人及被征收人兄弟姐妹同意，可计入安置人口。

⑶纯女户家庭，允许一个女儿及其配偶和子女计入安置人口。

⑷年满50周岁的孤寡老人，可增加一个安置人口。

⑸由征收范围内村民小组直接迁出的现役军人（不含现役军官和已在外结婚定居人员），且有住宅房屋被征收的可计入安置人口。

⑹由征收范围内村民小组直接迁出户口的在读大中专院校学生或毕业两年内户口未迁回原籍的大中专院校毕业生,职业为非公职人员，且有住宅房屋被征收的可计入家庭安置人口。

⑺在房屋征收补偿款第一批次付款前因初婚登记迁入和已落户的合法新生婴儿可计入安置人口。

⑻房屋征收决定公告发布前死亡的尚未销户的人员不得计入安置人口；房屋征收公告发布后离异，在房屋补偿安置前再结婚的，不计入安置人口。

2、国有出让土地上房屋被征收人不享受家庭人口补助。

第六条 房屋评估

1、房地产价格评估机构选定。由房屋征收部门向社会发布征收评估信息，具有相应资质的房地产价格评估机构报名参与竞选，房屋征收部门在征收范围内公布已经报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单，由被征收人在7日内通过协商、投票或随机抽签选定等方式确定，并书面告知房屋征收部门，随机抽签选定的由公证机构全程参与并公证。

2、房地产价格评估机构和房地产估价师应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，不得出具虚假或者有重大差错的评估报告，评估结果应在征收范围内予以公示。

第七条  补偿安置标准

（一）征收补偿方式：

被征收人可选择货币补偿，也可选择安置房安置（产权调换），但补偿方式只能选择其中一种，不能同时选择。

（二）货币补偿标准：

1、被征收人选择货币补偿方式的，国有出让土地上房屋的补偿由房地产价格评估机构进行评估，以货币形式进行补偿。集体土地上房屋的补偿按隆政发〔2013〕年12号文件规定的货币安置房屋补偿标准进行补偿，国有划拨土地上房屋补偿除宅基地使用权补偿按2000元/平方米的标准执行外，其余补偿项目参照集体土地上房屋征收补偿标准执行。

2、被征收人选择货币补偿方式，并在县政府发布征收决定后60日内签订协议，签订协议后10日内腾空房屋并搬迁的，按房屋补偿金额（附属物、装饰装修价值除外）10%的标准增加房屋补偿，其中住房面积在50平方米以下低收入住房困难家庭（经民政部门认定的低保户）选择货币补偿的，按房屋补偿金额（附属物、装饰装修价值除外）20%的标准增加房屋补偿。

3、已批待建房屋选择货币补偿方式按宅基地使用权补助金的110%进行补偿。

4、商业房以外的非住宅补偿。商业房以外的非住宅主要指行政机关、企（事）业单位的办公房、企业的生产用房以及其它所有权属单位法人的房屋，征收补偿方式一律实行货币补偿。

⑴房屋征收红线范围内的机关、企（事）业单位房屋，按评估价值进行货币补偿。

⑵机关、企（事）业单位土地使用权是零地价取的不予补偿，由政府无偿收回，是有偿取得的按评估价值补偿或另行安置。

⑶需要搬迁的，由被征收机关、企（事）业单位自行搬迁，县人民政府负责协调。

⑷ 机关、企（事）业单位房屋征收补偿不享受本方案有关私人住宅房屋征收补偿及安置奖励政策。

（三）安置房安置（产权调换）补偿标准：

1、被征收人选择安置房安置方式的，国有出让土地上房屋按评估价值给予补偿，集体土地上房屋按隆政发〔2013〕12号文件规定的安置房安置房屋补偿标准给予补偿，国有划拨土地上房屋宅基地使用权按2000元/平方米的标准进行补偿，其余补偿项目参照集体土地上房屋征收补偿标准执行，安置房按县政府每年规定的价格购买，然后两者之间进行货币结算补差。

2、政府根据广大被征收人的意愿，结合项目规划要求，选择大桥路和紫阳路的交叉口，红十字医院对面地块做为安置区统一修建高层公寓房做为安置房。基本户型分为建筑面积约80平方米、100平方米、120平方米、140平方米四种。

3、安置房的购买价格分为安置价、成本价、市场价三种，安置房的供应价格由县人民政府每年发布一次，安置房购买价格见附表。

4、被征收人要求在安置房以外的商品房选择安置房的，由县政府统一采购住宅小区的商品房做为安置房源，再根据不同区位、不同楼层确定不同的安置价格，实行货币结算补差，但房屋被征收人每户限购一套。

5、安置房选择的顺序按对应安置区域分签订协议时间段的先后进行，同一区域、同一时间段签订协议的以抽签方式确定选房先后顺序。

（四）被征收房屋安置标准

按本方案规定计算房屋应安置总面积、商业房应安置面积、住宅房应安置面积，房屋应安置总面积=商业房应安置面积+住宅房应安置面积，然后依据住宅房应安置面积选择安置房户型。

在房屋应安置总面积内，被征收人按安置价购买。

1、私人住宅房屋安置标准。

被征收人选择安置房安置补偿方式，按以下比例计算房屋应安置总面积：

⑴已批待建房屋按合法审批占地面1：2.0的比例计算房屋应安置总面积，其中商业房应安置面积按商业房屋的安置补偿标准执行，剩余部分安置住宅房，计算公式：住宅房应安置面积=合法审批占地面积×2-商业房屋应安置面积。

⑵被征收房屋总层数为一层的，按正房合法建筑面积1：2.2比例计算房屋应安置总面积，其中商业房应安置面积按按商业房屋的安置补偿标准执行，剩余部分安置住宅房，计算公式：住宅房应安置面积=正房合法建筑面积×2.2-商业房屋应安置面积。

⑶被征收房屋总层数为两层的，按正房合法建筑面积1：1.4比例进行安置，计算公式：住宅房应安置面积=正房合法建筑面积×1.4-商业房应安置面积。

⑷被征收房屋总层数为三层的，按正房合法建筑面积1：1.2比例安置，计算公式：住宅房应安置面积=正房合法建筑面积×1.2-商业房应安置面积。

⑸被征收房屋总层数为四层及以上的，按正房合法建筑面积1：1.0比例安置，计算公式：住宅房应安置面积=正房合法建筑面积×1.0-商业房应安置面积。

⑹套型房（商品房、单位职工房改房、个人合伙修建住宅房）按照被征收房屋产权证登记面积的1：1.2比例计算应安置面积；应安置面积不足50平方米的住房困难户，按50平方米确定安置面积，超出部分不补差价；同时每户可按成本价增购20平方米以内靠档面积，超过20平方米以上部分按市场价购买。

⑺集体土地上房屋每户应安置总面积人均少于60平方米，按人均60平方米计算应安置面积；房屋应安置总面积人均不足100平方米，可按成本价人均增购20平方米以内靠档面积，但增购后，人均房屋应安置总面积不能超过100平方米，放弃增购指标的，不予补偿。

⑻集体土地上房屋建筑总面积人均超过100平方米的，按人均100平方米安置，剩余面积可选择按评估价值增加200元/平方米进行货币补偿，也可选择按成本价购买相等面积的安置房。

⑼住宅房应安置面积大于最大户型面积的，可将应安置面积分割成多套户型，分割后剩余面积不足50平方米的按评估价值增加200元/平方米进行货币补偿，分割后剩余面积大于50平方米但少于最小户型面积的，剩余面积可选择货币补偿，也可选择一套最小户型安置房，安置房多出面积需按市场价购买。

⑽被征收房屋的车库煤棚、偏杂房间等附属设施面积不计入安置面积，附属设施及房屋装饰装修以房地产价格评估机构评估的价值进行货币补偿。

2、商业房屋安置面积

⑴商业房屋的认定：国有土地上房屋产权证书登记为商业房屋以及大桥路、紫阳路的临街房屋一楼门面认定为商业用房，商业用房面积的认定以一楼临街第一自然间的面积为准，但临街第一自然间进深超过15米的，按进深15米计算商业房面积。

⑵被认定为商业房屋且实际从事经营活动12个月以上(以工商营业执照和2014年底完税证为准)的，按认定商业面积的1：1.2的比例安置商业房屋面积。

⑶被认定为商业房屋但没有实际从事经营活动的按认定面积的1：1的比例安置商业房屋面积。

⑷木山老街的房屋，现从事商业或仓储活动12个以上的按临街第一自然间占地面积50%的比例安置商业房屋面积，未从事商业或仓储活动的按临街第一自然间占地面积40%的比例安置商业房屋面积。

⑸其它已形成街道的临街房屋，现从事商业或仓储活动12月个以上的按临街第一自然间占地面积40%的比例安置商业房屋面积，未从事商业或仓储活动的按临街第一自然间占地面积30%的比例安置商业房屋面积；

⑹自县政府发布房屋征收决定公告之日起60日内签订协议、且签订协议后10日内腾空房屋并搬迁的房屋被征收人，按以上标准安置商业面积的房屋正房合法占地面积除外，剩余的正房合法占地面积可按20%的比例安置商业房屋面积。

（五）、车位安置

1、被征收人选择安置房安置补偿方式的，被征收人每座房屋可以按4万元/个的价格购买一个地下停车位。

2、被征收人购买的地下停车位只有使用权，没有所有权，被征收人在任何情况下都不得擅自改变地下停车位的建筑原貌和用途。

第八条 搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿

（一）住宅房屋

1、搬迁费。因房屋征收造成被征收人搬迁的，应当向被征收人支付搬迁费。选择货币补偿的被征收人享受一次搬迁费，选择安置房安置（产权调换）补偿方式的享受两次搬迁费。被征收房屋建筑面积不足70平方米（含）的，每次按2000元计发；被征收房屋面积超过70平方米，超过部分再按建筑面积每平方米5元的标准计发。

2、临时安置费。因房屋征收造成被征收人周转过渡的，应当向被征收人支付临时安置费。临时安置费按照被征收房屋的建筑面积每月每平方米10元标准支付。被征收房屋建筑面积不足70平方米的，按70平方米计发。

3、被征收人选择安置房安置的，过渡期暂定36个月，超过36个月的，自第37个月开始双倍支付临时安置费。选择货币补偿的，一次性支付被征收人6个月的临时安置费。

（二）商业房屋

1、被认定为商业房屋且实际从事经营活动12个月以上(以工商营业执照和2014年底完税证为准)，因征收造成搬迁和停业的，应给予停产停业损失补偿。选择产权调换的，停产停业损失补偿按相应区域内各门面2014年平方米每月平均租金的的130%计算,补偿时间自商业房屋腾空之日至安置房交付之日止。房屋腾空36个月后未交付安置房，自第37个月开始双倍计算停产停业损失。

2、选择货币补偿的停产停业损失按相应区域内各门面2014年平方米每月平均租金的130%补偿6个月。

3、停产停业损失补偿包括被征收商业房屋的租金、解除租赁合同、搬迁费等相关损失补偿。

（三）除商业房屋以外的非住宅房屋

1、机关及企（事）单位办公用房因征收造成搬迁的，搬迁费、临时安置费按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）的10％对被征收单位予以一次性补偿。

2、因房屋征收造成生产企业搬迁的。机器设备、物资等搬迁费用按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）的5％对被征收人予以一次性补偿；造成生产企业停业停产损失的补偿，按被征收房屋评估价值（附属物、装饰装修价值除外）的10％对被征收单位予以一次性补偿。

第九条 奖励办法

1、被征收人在县政府发布征收决定后1—20日内签订征收补偿协议书的，按被征收房屋的建筑面积每平方米400元的标准给予奖励；

2、在征收决定发布后21—40日内签订征收补偿协议书的，按被征收房屋的建筑面积每平方米300元的标准给予奖励；

3、在征收决定发布后41—60日内签订征收补偿协议书的，按被征收房屋的建筑面积每平方米200元的标准给予奖励。

4、被征收人在签订协议后10日内腾空房屋并搬迁交付房屋，按被征收房屋的建筑面积每平方米100元的标准给予奖励。

5、被征收房屋建筑面积不足70平方米的，按70平方米计发，但超过以上规定期限签订协议和搬迁房屋的不享受以上奖励。

第十条 征收补偿金支付方式

1、所有房屋征收拆迁补偿资金存入房屋征收部门指定的银行帐号，足额到位，专款专用，由房屋征收拆迁主管部门监督使用，坚持先补偿、后搬迁的补偿安置原则。

2、房屋征收补偿金与安置房购房款实行相互差价结算，房屋征收补偿金结余款由项目实施单位分二次打入被征收人个人银行帐户。第一次是房屋征收协议签订率达到90%，付房屋补偿金结余款的50%，第二次是经验收被征收人腾空房屋并完成搬迁，付补偿金结余款的50%。

第十一条 司法保障措施

（一）县房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的、被征收人房屋所有权人不明确以及被征收房屋产权有纠纷的，由县房屋征收部门会同有关部门做好勘察记录，办理房屋证据保全后，县人民政府按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。依法作出征收补偿决定的，被征收人不享受方案规定的各项奖励政策。

（二）被征收拆迁人对补偿决定不服的，可以在补偿决定送达之日起60日内申请行政复议，也可以在补偿决定送达之日起6个月内提起行政诉讼。被征收拆迁人在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，在补偿决定规定期内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第十二条 其它

（一）房屋征收范围确定后，项目区域范围内不再审批新建、改建、扩建房屋，任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰装修房屋和改变房屋用途等增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿。

（二）被征收房屋属于以下情形的只按安置房安置（产权调换）方式进行补偿，不按货币补偿方式进行补偿：

1、被征收房屋产权共有人对安置方式的选择达不成一致意见的；

2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的；

4、被征收人未在规定期限内签订征收补偿协议，由政府作出征收补偿决定的；

（三）被征收房屋存在租赁关系的，由被征收人自行解除租赁关系，县房屋征收部门不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

（四）被征收房屋、土地设有抵押或依法被查封的，由产权人负责依法解除抵押、查封事宜，或由抵押权人、查封部门出具同意解除抵押、查封证明。

（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权予以收回。被征收人在签订征收补偿协议时，将国有（集体）土地使用权证、房屋所有权证一并交给县房屋征收部门，统一办理注销手续。

（六）公寓区安置房土地供应方式为国有出让土地，安置房的土地使用权证和房屋所有权证由县房屋征收部门统一办理，被征收人负责提供相关证件；在规定期限内被征收人未提供相关证件的，由被征收人自行办理土地使用权证和房屋所有权证。

（七）凡已征收补偿房屋的固定设施、构筑物及其附属设施由房屋征收部门统一拆除，被征收人不得私自拆除，如擅自拆除，将按损失的价值扣除被征收人的补偿款，如造成安全事故，城南建设协调指挥部、房屋征收部门及实施单位不承担任何责任。

（八）住宅房屋应安置面积包括楼层公摊面积，安置房的交房条件参照小区商品房交房标准执行。被征收人入住公寓小区后，给予三年物业管理费补助。