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来源: 第一财经日报

     新型城镇化概念的提出，让社会目光再次落到了地方政府与房地产企业的身上。

    2012年12月召开的中央经济工作会议提出了2013年经济工作的主要任务之一是积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。

    作为新型城镇化最主要的参与者，地方政府与房地产企业在这一进程中扮演何种角色，某种意义上正决定着城镇化能在多大程度上实现其初衷。

    来自学界的共识是：新型城镇化固然寄托了美好期望，但要成功实现它，对现有土地制度进行改革显得刻不容缓。

    新型城镇化目前面临的重要问题之一是：地方过分依赖卖地收入，这一点正阻碍着城镇化的进一步推进。

    对房地产企业而言，新型城镇化进程中将面临何种机遇与挑战，则是业界讨论最多的话题。

    “城镇化不应该等同于房地产开发，提升城镇居民的生活水准才是城镇化的核心。”嘉凯城集团董事、副总裁李怀彬表示。

    土地财政难题待解

    “城镇化发展战略提出以后，各地纷纷掀起了城市建设的热潮，建设资金的主要来源，一是政府出让土地收入，所谓的土地财政，二是政府向银行抵押土地获得的贷款，两项加起来，约占城市建设资金的90%。”在2013第一财经·地产汇年度峰会演讲时，中国土地学会副理事长黄小虎指出。

    “地方政府严重地依赖财政，只能靠不断地征地、不断地卖地，才能筹集足够的资金，征地多、卖地多，发展就快，这是公开的秘密。”黄小虎认为，新型城镇化必须打破地方政府经营土地的制度。

    他称：“政府经营土地制度与中央转变发展方式的战略方针，与保护耕地和自然资源、促进社会公平、改善民生、防范金融风险等诸多方面的战略部署都存在内在的矛盾，走新型城镇化道路，这是一个绕不过去的话题。”

    香港中文大学财务系教授、亚太工商研究所主任王泽基也认为，现在的地方政府类似“做一天和尚敲一天钟、化一天缘”，投资基础建设需要融资，于是就开始卖地，而一次性的卖地导致了地方政府缺少长期、稳定的收入。

    “正确的做法不应该是卖一块地，有了一笔钱，就上马一个项目，而是应该确保能有稳定、持续的收入，把一次性的卖地收入变成更加长远、稳定的收入。”王泽基表示。

    黄小虎认为，应该通过财税体制的改革，化解地方政府对土地财政的依赖，进一步激发市场经济的活力。

    发展商的城镇化机遇

    城镇化进程当中，开发商可以扮演更加积极的角色，星河湾集团副总裁张学凤认为，通过参与农村的规划，将房地产开发与提高当地农民收入结合起来，将成为一种新的可行模式。

    “不光是建住宅，同时建文化广场、图书馆，帮助农民创造这种新的环境。”张学凤表示。

    事实上，已经有越来越多房地产企业正在尝试类似的实践。

    “大城市人口基数大、集聚效应明显，对商品住宅有较大需求，小城镇的情况则不同，普遍‘居者有其屋’，因此在小城镇还是延续大量开发商品住宅的思路显然不适合，但目前小城镇对商业以及相关配套的需求仍然存在。”李怀彬表示。国企背景的嘉凯城目前正计划在五年时间打造200个城镇商业项目。

    上个月，嘉凯城刚刚宣布，通过竞拍以总价8625万元，获得绍兴诸暨市店口镇一幅商业用地。诸暨店口镇以“五金之乡”闻名，在新型城镇化建设方面一直走在国内前列，是联合国开发计划署试点城镇、全国发展改革试点镇。

    “店口镇项目建成后，政府会回购项目大约三分之一，作为教育、医疗、文化包括博物馆等公共服务用途，剩下的商业部分，嘉凯城会出售给嘉凯城管理的基金，并作为以后股东投资相关基金。”李怀彬解释该项目的运作模式。

    李怀彬表示，嘉凯城希望在新型城镇化的进程中，能够从单一的房地产开发，延伸至资产运营服务和资产增值服务，这将是未来发展的方向。