土地流转专业平台

土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

农业部部长韩长赋在十二届全国人大五次会议记者会上表示，土地流转实行“三权分置”后，为了保护使用权，正在进行的土地使用权的抵押贷款试点，对于流入的土地，使用权可以用于抵押贷款等。

韩长赋表示，土地问题是现在农村改革的重点，关于土地流转问题，现在全国大的数字是土地流转面积占家庭承包耕地总面积35%左右，流转的形式有多种。土地流转是发展现代农业的方向，因为土地作为生产性要素需要流动起来，发展现代农业需要有规模经营，同时土地流转也是实现农民对土地权益的一个路径，因为有些农民进城打工了，所以承包地不种了，过去是家家包地、户户种田，现在很多承包户不种了，他要进城打工，他的土地需要实现它的价值，所以就流转给愿意种田的。为此，中办和国办专门下发过相关文件。

韩长赋指出，在土地流转当中，一个重要的问题，就是保护农民的权益。进行承包地的确权登记颁证时，把每一个农民承包地在哪儿、究竟有多大面积、地力如何、土地生产能力怎么样，都进行明确勘测、评估和登记，然后发一个证。农民讲这叫确实权、颁铁证，就是保护他的利益，他不用担心了，可以安心出去打工了。另外，还实行“三权分置”，就是把土地的集体所有权、农户的承包权和经营权分开，使集体、承包农户和流入土地者的权益能够都得到保护，并且能够平衡。

对于使用权问题，既然设定使用权，而且流入土地搞生产经营要有这个权利，当然要保护，要使它的使用权的权能也得到实现。为此，韩长赋举了一个例子来说明。比如，正在进行的土地使用权的抵押贷款试点，流入土地了，生产要用贷款，使用权也可以抵押，目前做的一般都是抵押它预期收益，还有其他方面的探索。比如，对流入土地的规模生产者的保险方面的补助试点等等，这都是使用权的体现。政策方向也是支持土地的规模经营。

当然要说明一点，就是使用权的实现不能侵害承包权和所有权。怎么保证？就是合同约定，就是承包农户和流入方有合同，这个合同要在农业部门进行鉴证，双方权益都要得到保障。一方面，引导合理的土地流转费，保障农户的权益；另外一个方面，也保障流入方的权益，这样的话，大家就有一个明确的生产经营预期，有利于土地流转健康发展。

韩长赋还补充说，现在发展适度规模经营，不仅只有土地流转一种方式，还有一种很普遍的方式，而且他认为这是很有前景的方式，就是土地托管，有的是半托，某一个生产环节托给你管了，有的是全托，就是全年帮你种植，到年底算账就可以了，这也是实行规模经营的一种方式。

农村土地使用权抵押贷款办理

一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。

二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

办理抵押登记应当符合下列程序：

1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;

2、对抵押的土地使用权进行地价评估;

3、确认土地估价结果;

4、抵押双方签订抵押合同;

5、申请抵押登记;

6、审核、登记;

7、核发抵押证明书。

试点地区

北京市：大兴区、平谷区

天津市：宝坻区、武清区

河北省：玉田县、邱县、张北县、平乡县、威县、饶阳县

山西省：运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县

内蒙古自治区：呼伦贝尔市阿荣旗、兴安盟扎贲特旗、开鲁县、锡林郭勒盟镶黄旗、鄂尔多斯市达拉特旗、巴彦淖尔市临河区、赤峰市克什克腾旗、包头市土默特右旗

辽宁省：海城区、东港市、辽阳县、盘山县、昌图县、瓦房店市、沈阳市于洪区

吉林省：榆树市、农安县、永吉县、敦化市、梨树县、柳河县、洮南县、东辽县、前郭县、抚松县、梅河口市、公主岭市、珲春市、龙井市、延吉市

黑龙江省：克山县、方正县、讷河市、延寿县、五常市、哈尔滨市呼兰区、桦川县、克东县、富锦市、汤原县、兰西县、庆安县、密山市、绥滨县、宝清县

江苏省：东海县、泗洪县、沛县、金湖县、秦州市姜堰区、太仓市、如皋市、东台市、无锡市惠山区、南京市高淳区

浙江省：龙泉市、长兴县、海盐县、慈溪市、温岭市、衢州市衢江区、缙云县、嵊州市、嘉善县、德清县

安徽省：宿州市埇桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县

福建省：漳浦县、建瓯市、沙县、仙游县、福清市、武平县、永春县、屏南县、邵武市、古田县

江西省：安义县、乐平市、铜鼓县、修水县、金溪县、新干县、信丰县、吉安县、贵溪市、赣县

山东省：东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市

河南省：长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县