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 来源：中国经济时报

    尽管楼市调控政策一直未放松，但我国城市房价依旧居高不下。特别是一线大城市，房价更是节节攀升。国家统计局近日公布的数据显示，与去年相比，今年９月份我国７０个大中城市中，房价上涨的城市有６９个，最高涨幅达２０．６％。

    针对当前我国城市房价的高烧不退，有观点将其归咎于我国正在加速推进的城镇化。更有甚者，将城镇化比喻成房地产业的盛宴。那么，加速城镇化是房价上涨的推手吗？城镇化与房地产业的关系到底是怎样的？

    对此，中国区域经济协会副理事长肖金成在接受中国经济时报记者采访时表示：“城镇化对房地产价格有一定影响，但并非最重要因素。”

    “城镇化进程虽然比较快，但始终是一个长期过程。城镇化率每年上涨一个百分点左右，意味着城镇每年将增加一千多万农村转移人口。这部分人口是否有能力买房，或者说能否在这７０座城市买房，是个未知数。所以，从短期来看，不能把房地产价格上涨的原因完全归结到城镇化层面去。而从长远看，城镇化对房地产业是有影响的。城镇化会给房地产业带来巨大需求，但并不必然带来房地产价格上涨。因此我认为，城镇化是影响房价的因素之一，但非最重要因素。”肖金成如是说。

    国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究员宣晓伟在接受中国经济时报记者采访时也表示，影响房地产价格走势的因素有很多。“从直接影响房地产价格的因素来看，只是‘供’与‘求’两个层面，直接来看就是‘市场上能够出售的房子的供给量’与‘市场有支付能力的购房需求量’决定着目前房地产价格的走势。供大于求，就下跌；供不应求，就上涨。目前房地产价格的快速上涨，反映出房地产市场的供小于求。”

    “从表面来看，如果城镇化速度加快，就意味着更多的人来到城市常住，这些人来到城市里，当然需要有住所，因此在一定程度上就会产生对房地产的需求。在供给量不变或者供给赶不上需求增加速度的背景下，就会抬高房地产的价格，这显然就是城镇化加速带来房地产市场价格上涨的逻辑。事实上我们可以把它理解为‘城镇化加速带来刚需增量而导致价格波动’的说法。”宣晓伟表示。

    “但我国城镇化在近期是否有所加速，这还是一个需要调查和研究的问题，目前尚难以准确判定。此外，最近房地产市场价格上涨的一个现象是，除了普通住宅在上涨外，别墅豪宅的销售形势也一片大好，价格涨幅明显。如果仅是刚需带动的需求增量，是很难解释豪宅的旺销的。”宣晓伟认为，“事实上，随着一线城市尤其是北京、上海等标杆性城市房地产价格的不断上升，即使是一套普通住宅，价格动辄也要几百万甚至上千万元，很难相信这些住宅价格的上涨都是由那些所谓的‘刚需’引起的。”

    “从目前我国房地产市场形势来看，由于房地产资本品属性所导致的需求力量是显而易见的。尽管目前采取的各种政策措施抑制投资需求，但在现实过程中，那种依靠限购等措施来控制投资需求的政策效果是有限的。”宣晓伟说，“资本的力量就像水流，在获利冲动的驱使下无孔不入。”

    宣晓伟表示，当前，在收入分配不断拉大的情况下，社会逐渐演化成两个群体：在普通群体看来，一套住房的价格从解决居住的角度来说已是高不可攀；但对富裕群体，还是在投资获利可以接受的范围之内。

    “因此，近期房地产市场的价格上涨，如果说城镇化速度加快是其推手的话，那么由于近来热炒城镇化而带来对未来房地产市场价格上升的预期，可能是更为根本性的因素。”宣晓伟总结道。

    此外，肖金成认为，“未来将有更多农村人口进入到城市、城镇。而这类人群进城后即会带来大量住房需求。如房地产业没有良好发展，就会出现住房短缺，从而引起房价上涨。所以，房地产业发展对城镇化推进具有一定正面作用。”

    “但房价的提高，尤其是大幅度提高，对城镇化是一种伤害。只有房价稳定，农业转移人口才能在城里住得起房，能够有能力改善居住条件，所以对于城市政府来讲，应该意识到这方面的责任，不要提高城镇化的门槛。”肖金成说。