土地流转专业平台

李鹏飞

《物权法》实施后，人们对不动产登记制度的认识程度越来越高，楼房业主要求办理土地使用证越来越多，土地使用权由单一主体享有变为多个权利主体按份共有，这就要求土地使用权登记人员对楼房所占用的土地使用权进行分摊。可是在实际的操作中没有统一的原则或具体的标准，各地均采取了不同的分摊方法。那么采用哪种分摊方法才能做到公平合理，被权利人接受？在分摊时要遵循哪些原则？需要注意哪些问题呢？

分摊方法的选择楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多，不同的时期价格不尽相同，地价、房价之间的又没有固定的关系，而且操作起来也比较麻烦，因此虽然比较合理，在运用上并不多见。面积分摊法操作简单，北京、成都、杭州等大中城市均采用这一方法，是比较实用的分摊方法，在实际工作中经常被采用。

本文就以面积分摊法为例介绍怎样为楼房分摊土地使用权面积。面积分摊法遵循的原则公平公正、合理分摊原则。对住宅小区内的所有权利人都要按照统一的标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享楼房所在土地增值的收益。当楼房发生毁损或者面临拆迁改建时，所有的权利人有权决定对楼房的处分事宜，并获得相应的补偿。区别对待、分开分摊原则。由于用途不同，地价、房价也不同，尤其是对多用途楼房，分摊时应分摊建筑占地面积，然后再分摊共有面积。 谁使用、谁分摊原则。对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非单纯小区配套设施，已明示为个人所有的绿地花园，以及住宅小区权利人不能使用的其他部分，应单独划出，不参与分摊。尊重历史、尊重现实原则。对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。

分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权(地上)面积的计算。

分摊建筑占地面积的公式为：分摊建筑占地面积=权利人建筑面积×本幢建筑占地面积÷本幢建筑面积;

分摊共用面积的公式：分摊共用面积=权利人建筑面积×(宗地面积-总建筑占地面积)÷总建筑面积。权利人分摊土地面积=分摊建筑占地面积+分摊共用面积。

地下建筑物分摊土地使用权(地下)面积计算公式。

地下建筑物分为两种。

一种是与地上建筑物连为一体的地下建筑物;

另一种是离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物。

《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》(国土资厅函〔2000〕171号)中明确指出：凡是与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

按照文件要求，与地上建筑物连为一体的地下建筑物已经按地上建筑物进行了分摊。离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物的面积分摊可参照以下公式进行：

分摊土地使用权(地下)面积=权利人地下建筑物面积×地下建筑物垂直投影面积÷地下建筑物总面积。

计算中常数的确定。宗地面积是指楼房所在宗地的总面积，包括建筑占地面积和共用使用权面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。建筑占地面积是指建筑物底层房屋闭合线范围内的土地面积，通常以房产测绘的建筑物底层面积为依据。建筑面积(地下建筑物面积)指建筑物的总建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。地下建筑物垂直投影面积指地下空间利用权的面积，包括进出地下室通道的垂直投影面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。权利人(地下)建筑面积：权利人出资或以其他方式实际所有的建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。

需要注意的几个问题关于住宅小区中共用宗的指界问题。共用宗在实施地籍调查指界时，原则上应由所有权利人共同委托代表出席，考虑到实际情况，尚未竣工、或虽已竣工但土地使用权人仍为房地产开发商的，可由房地产开发商代为出席指界;已经竣工多年，且与房地产开发商失去联系的，可由土地管理部门按实际情况确定界限，经公告后生效。关于土地使用权的使用期限问题。分户土地证书中用地年限为出让合同约定的年限减去转让时已使用年限的剩余年限。如某钢混结构房屋使用年限为70年，于2000年签订出让合同并交付使用，2008年3月进行土地登记，登记期日使用年限为70-8=62年。当主楼和裙楼连体时，应合并计算整幢建筑总面积，以主楼和裙楼共同占地面积作为该幢的建筑占地面积;当主楼镶嵌在裙楼内时，应以裙楼外围底层房屋闭合线占地面积作为该幢的建筑占地面积。排屋、别墅、和其他底层房屋，除分摊的土地面积外，有独自使用的私家花园、院落的，应一并登记发证给各权利人。（文章源自于网络仅供学习参考）

>>推荐阅读：土地分摊面积是什么？怎么计算的？