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土地利用总体规划是指各级人民政府根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排，是国家实行土地用途管制的基础。

一、土地利用总体规划的特性

土地利用总体规划包括长期性、综合性、战略性、控制性、权威性等基本特性。

1、长期性

土地利用总体规划是国民经济和社会发展规划的组成部分，其规划期限应与国民经济和社会发展规划相适应，它必须对对与土地利用有关的重要经济活动的长期变化趋势(如人口变化、城镇化、工业化、农业现代化、旅游事业的发展等)做出预测，进而制定长远的土地利用规划。

一般来说，土地利用总体规划期限在10年以上，可展望20～50年。为了便于规划的实施，其规划目标必须通过制定阶段性目标来落实，重点是确定5年的近期规划目标。

2、综合性

(1)从规划的对象上看，土地利用总体规划是针对规划区域内的全部土地资源，而不是某一类土地或某一局部土地。

(2)从规划内容上看，总体规划要对土地的开发、利用、整治、整理、复垦和保护，同时结合时间结构、空间结构和产业结构进行统筹安排、全面考虑。综合各部门对土地的需求，调整用地结构和布局，使土地利用符合国民经济和社会发展和环境保护的需要，以促进国民经济持续、稳定、健康发展。

(3)从规划的目标上看，土地利用总体规划强调的是综合效益的最大化，即兼顾经济、生态、社会效益的高度统一，同时正确处理局部利益和整体利益、近期利益和长远利益的关系，最终实现土地的可持续发展。

(4)从规划的协调范围看，它平衡协调国民经济各部门用地关系，而不是某一部门内的用地关系。

3、战略性

土地里总体规划在宏观上是一种政策指南，是一种战略部署。其战略性表现在它所研究的问题具有战略意义。

4、控制性

依据《土地管理》第十八条规定：“下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。”因此，规划总体目标是自上而下，层层控制。一切土地利用活动都是在宏观控制指标的控制下进行的。当然，下一级土地利用总体规划同时又是上一级土地利用总体规划的反馈，从而在全国范围内形成一个有机联系的土地利用总体规划体系。综合性和控制性是土地利用总体规划的本质特征。

5、权威性

《土地管理法》规定：“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求，土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”从而确定了土地利用总体规划的权威性。

二、土地利用总体规划的内容

不同级别的土地利用总体规划在内容上有所区别，市以下规划的主要内容主要有三个方面。

1、明确土地利用的基本方针。国务院批准的现行土地利用总体规划的土地利用基本方针是:坚持在保护中开发、在开发中保护的方针，采取有力措施，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，积极开展土地整理，加强生态环境建设，实现土地资源可持续利用。

2、调整土地利用结构和布局

通过充分协调和综合平衡，提出土地利用结构和布局调整方案，即确定规划目标年各类土地面积和布局。其中，耕地面积、基本农田面积、建设占用耕地面积、开发整理新增耕地面积、城镇用地面积5项为控制性指标。

国务院批准合肥市土地利用总体规划的5项控制指标为:到2010年，全市耕地减少量即建设占用耕地量不得超过9333.3公顷;土地开发整理新增耕地面积不得少于9333.3公顷;确保全市耕地保有量不低于42.46万公顷(637万亩)，其中基本农田保护面积达到35.67万公顷，占耕地保有量的84%;城镇用地总面积控制在270平方公里以内，其中合肥市中心城城市建设用地规模控制在150平方公里以内。

3、制定实施规划的措施

根据法律法规，制定配套的、切实可行的政策及措施，保障规划的实施。通常的实施措施包括:制定年度计划、执行建设项目用地预审制度、严格农用地转用审查、严格城市、镇、村建设规划审查，指导农业结构调整。

三、土地利用总体规划的相关法规

1、《中华人民共和国土地管理法》第十九条规定了土地总体规划编制的原则:

(1)严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地;

(2)提高土地利用率;

(3)统筹安排各类各区域用地;

(4)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用;

(5)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

2、在2009年1月国土资源部会议审议通过的《土地利用总体规划编制审查办法》中,还对土地利用总体规划的编制、规划内容、审查和报批等项作出明确规定。

3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)

第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。